Sonstiges Vergabeverfahren | 10/2012
Baufeld Dennewitzstraße 36-38
2. Rang
Architektur
Erläuterungstext
Der städtebauliche Entwurf basiert auf der Grundthese, dass die drei neuen Baufelder die bereits existierende, „natürliche“ stadträumliche Fassung des Parks, nämlich die Straße mit ihrer Öffentlichkeit und deren westliche Bebauung ignorieren. Auf den schmalen, dem Maßstab des Berliner Blockes nicht angemessenen, Baufeldern sollen in Zukunft private Rück- und Hofseiten den Park begrenzen, so dass dieser typologisch eher dem öffentlich zugänglichen Hofpark (z.B. Krausnickpark) als dem Central Park entspräche.
In der Konsequenz dieser Erkenntnis schlagen wir eine Bebauung vor, die größtmögliche Durchblicke zur Dennewitzstraße ermöglicht, aber dennoch die baulichen Kanten entlang von Straße und Park fortsetzt. Dies gelingt durch vier Baukörper, deren Konturen Freiräume erzeugen, die sich zu beiden Seiten, zum Park und zur Straße aufweiten und damit den öffentlichen Raum auf beiden Seiten verbinden.
So gelingt es auch die großstädtischen Szenerie der Hochbahn, die durch die Weite des Grünraumes führend an der Hausdurchfahrt Dennewitzstraße wieder in die Dichte des städtischen Blockes abtaucht, zu erhalten.
Die Baukörper schieben sich leicht in die Baufluchten der Kurfürsten- und Pohlstraße, markieren so die Parkeingänge und führen den Passanten durch die Linienführung ihrer Konturen in den Park hinein
Nördlich der Hochbahntrasse befindet sich das Hotel. Die drei Baukörper südlich der Hochbahn sind dem Wohnen vorbehalten, sie halten untereinander die Abstandsflächen ein, sind somit realteilbar und haben eine unverschattete Süd-West-Orientierung für alle Wohnungen.
Die Baukörper stehen auf einem Sockel, +1,55 m über Straßenniveau, ausgenommen davon ist nur die Vorfahrt des Hotels.
Durch den halbgeschossigen Höhenversatz wird eine natürliche Abgrenzung der halböffentlichen Bereiche zum öffentlichen Straßenraum erreicht. Er ermöglicht außerdem eine wirtschaftliche Tiefgaragenlösung und größere Geschosshöhen für Sondernutzungen, wie Nahversorger und Kinderladen an der Dennewitzstraße.
Zum Park grenzt sich der halböffentliche Bereich nur leicht durch eine Sitzkante ab. Hier könnten über ein paar Stufen auch kontrollierte Zu- oder gar Durchgänge (evtl. tageszeitabhängig) entstehen. Zumindest sollte die Möglichkeit eines direkten Parkzuganges für die Bewohner bestehen um ein Minimum an Durchlässigkeit zu gewährleisten.
Die Wohngebäude sind von Nord-Osten erschlossen, süd-westlich befinden sich die privaten Gärten. Zwischen Privatgärten und Erschließungsweg befinden sich halböffentliche Grünflächen auf den Aufenthalts-, Treff- und Spielmöglichkeiten für die Bewohner angeboten werden.
Die Feuerwehrzufahrt wird über Rampen von der Dennwitzstraße gewährleistet. Die Gebäude sind auf der Parkseite komplett umfahrbar.
Gebäudetypologie
Jedes der Wohngebäude setzt sich aus zwei Dreispännern zusammen. Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss werden Townhouses und Gartenwohnungen über zwei Geschosse angeboten. Diese beiden Wohnungstypen verfügen über einen eigenen Garten und die Townhouses auch über einen separaten, vom Geschosswohnen unabhängigen, Zugang. Die Regelgeschosse verfügen über Geschosswohnungen unterschiedlicher Größe (65 / 95 / 105), die durch Kombination (z.B. Mittelwohnung als Maisonette) auch zu größeren Einheiten zusammengeschaltet werden können.
Eine Besonderheit bieten die beiden Dachgeschosse. Hier werden so genannte Roofhouses vorgeschlagen, die über die Dachterrasse separat erschlossen sind und über großzügige private Freiflächen auf dem Dach verfügen.
Die äußere Erscheinung der Baukörper spiegelt die komplexe Lage der Gebäude im Spannungsfeld von städtischer Straßenflucht und offenem Wohnen im Grünen wider. Die Straßen- und die Nord-Ost-Fassade tragen somit nicht nur ihrer Ausrichtung, sondern auch ihrer Lage innerhalb eines innerstädtischen Straßenzuges Rechnung. Die zum Park orientierten Seiten dagegen öffnen sich großzügig zum Grün.
Das Hotel verfügt über ca. 100 Zimmer. Vorfahrt und Eingang befinden sich auf dem Niveau der Dennewitzstraße, das Restaurant mit großer Terrasse auf dem Niveau des Parks. Im 1. Obergeschoss befindet sich ein direkt an die Lobby angeschlossener Tagungsbereich und Hotelzimmer. Die Regelgeschosse verfügen über jeweils 22 Zimmer. Das Dachgeschoss mit Konferenzräumen und Wellnessbereich hat eine große, zum Park orientierte Dachterrasse.
Schallschutz
Die Wohngebäude sind so ausgerichtet, dass sie den Blick auf die Hochbahntrasse freigeben, wodurch auch ein angemessener Abstand zwischen Hochbahn und Wohngebäuden entsteht. Die Erschließungsseite der Wohngebäude ist der Hochbahn im Nord-Osten zugewandt. Die Mittelwohnungen sind ausschließlich süd-west-orientiert, die Kopfwohnungen haben durch die Übereckorientierung eine zusätzliche Nord-West-, bzw. Süd-Ost-Orientierung. Bei den durchgesteckten Wohnungen wird die zusätzliche Nord-West- / Süd-Ost-Orientierung durch Einschnitte im Gebäude ermöglicht, sodass Räume mit einer ausschließlichen Orientierung zur Hochbahn die absolute Ausnahme bleiben.
Zusammen mit heute gängigen ökologischen Standards, wie einer kontrollierten Lüftungsanlage, die im Idealfall mit einer Wärmerückgewinnung ausgestattet ist, kann für die Wohngebäude ein sehr guter Schallschutz erreicht werden
In der Konsequenz dieser Erkenntnis schlagen wir eine Bebauung vor, die größtmögliche Durchblicke zur Dennewitzstraße ermöglicht, aber dennoch die baulichen Kanten entlang von Straße und Park fortsetzt. Dies gelingt durch vier Baukörper, deren Konturen Freiräume erzeugen, die sich zu beiden Seiten, zum Park und zur Straße aufweiten und damit den öffentlichen Raum auf beiden Seiten verbinden.
So gelingt es auch die großstädtischen Szenerie der Hochbahn, die durch die Weite des Grünraumes führend an der Hausdurchfahrt Dennewitzstraße wieder in die Dichte des städtischen Blockes abtaucht, zu erhalten.
Die Baukörper schieben sich leicht in die Baufluchten der Kurfürsten- und Pohlstraße, markieren so die Parkeingänge und führen den Passanten durch die Linienführung ihrer Konturen in den Park hinein
Nördlich der Hochbahntrasse befindet sich das Hotel. Die drei Baukörper südlich der Hochbahn sind dem Wohnen vorbehalten, sie halten untereinander die Abstandsflächen ein, sind somit realteilbar und haben eine unverschattete Süd-West-Orientierung für alle Wohnungen.
Die Baukörper stehen auf einem Sockel, +1,55 m über Straßenniveau, ausgenommen davon ist nur die Vorfahrt des Hotels.
Durch den halbgeschossigen Höhenversatz wird eine natürliche Abgrenzung der halböffentlichen Bereiche zum öffentlichen Straßenraum erreicht. Er ermöglicht außerdem eine wirtschaftliche Tiefgaragenlösung und größere Geschosshöhen für Sondernutzungen, wie Nahversorger und Kinderladen an der Dennewitzstraße.
Zum Park grenzt sich der halböffentliche Bereich nur leicht durch eine Sitzkante ab. Hier könnten über ein paar Stufen auch kontrollierte Zu- oder gar Durchgänge (evtl. tageszeitabhängig) entstehen. Zumindest sollte die Möglichkeit eines direkten Parkzuganges für die Bewohner bestehen um ein Minimum an Durchlässigkeit zu gewährleisten.
Die Wohngebäude sind von Nord-Osten erschlossen, süd-westlich befinden sich die privaten Gärten. Zwischen Privatgärten und Erschließungsweg befinden sich halböffentliche Grünflächen auf den Aufenthalts-, Treff- und Spielmöglichkeiten für die Bewohner angeboten werden.
Die Feuerwehrzufahrt wird über Rampen von der Dennwitzstraße gewährleistet. Die Gebäude sind auf der Parkseite komplett umfahrbar.
Gebäudetypologie
Jedes der Wohngebäude setzt sich aus zwei Dreispännern zusammen. Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss werden Townhouses und Gartenwohnungen über zwei Geschosse angeboten. Diese beiden Wohnungstypen verfügen über einen eigenen Garten und die Townhouses auch über einen separaten, vom Geschosswohnen unabhängigen, Zugang. Die Regelgeschosse verfügen über Geschosswohnungen unterschiedlicher Größe (65 / 95 / 105), die durch Kombination (z.B. Mittelwohnung als Maisonette) auch zu größeren Einheiten zusammengeschaltet werden können.
Eine Besonderheit bieten die beiden Dachgeschosse. Hier werden so genannte Roofhouses vorgeschlagen, die über die Dachterrasse separat erschlossen sind und über großzügige private Freiflächen auf dem Dach verfügen.
Die äußere Erscheinung der Baukörper spiegelt die komplexe Lage der Gebäude im Spannungsfeld von städtischer Straßenflucht und offenem Wohnen im Grünen wider. Die Straßen- und die Nord-Ost-Fassade tragen somit nicht nur ihrer Ausrichtung, sondern auch ihrer Lage innerhalb eines innerstädtischen Straßenzuges Rechnung. Die zum Park orientierten Seiten dagegen öffnen sich großzügig zum Grün.
Das Hotel verfügt über ca. 100 Zimmer. Vorfahrt und Eingang befinden sich auf dem Niveau der Dennewitzstraße, das Restaurant mit großer Terrasse auf dem Niveau des Parks. Im 1. Obergeschoss befindet sich ein direkt an die Lobby angeschlossener Tagungsbereich und Hotelzimmer. Die Regelgeschosse verfügen über jeweils 22 Zimmer. Das Dachgeschoss mit Konferenzräumen und Wellnessbereich hat eine große, zum Park orientierte Dachterrasse.
Schallschutz
Die Wohngebäude sind so ausgerichtet, dass sie den Blick auf die Hochbahntrasse freigeben, wodurch auch ein angemessener Abstand zwischen Hochbahn und Wohngebäuden entsteht. Die Erschließungsseite der Wohngebäude ist der Hochbahn im Nord-Osten zugewandt. Die Mittelwohnungen sind ausschließlich süd-west-orientiert, die Kopfwohnungen haben durch die Übereckorientierung eine zusätzliche Nord-West-, bzw. Süd-Ost-Orientierung. Bei den durchgesteckten Wohnungen wird die zusätzliche Nord-West- / Süd-Ost-Orientierung durch Einschnitte im Gebäude ermöglicht, sodass Räume mit einer ausschließlichen Orientierung zur Hochbahn die absolute Ausnahme bleiben.
Zusammen mit heute gängigen ökologischen Standards, wie einer kontrollierten Lüftungsanlage, die im Idealfall mit einer Wärmerückgewinnung ausgestattet ist, kann für die Wohngebäude ein sehr guter Schallschutz erreicht werden
Beurteilung durch das Preisgericht
Konzeptbeschreibung
Das Hotel ist als Baukörper mit unregelmäßigen Fluchten ausgebildet, die westliche Flucht grenzt unmittelbar an die Dennewitzstraße. Der Baukörper umfasst 7 Geschosse an der Dennewitzstraße und ist zum Park und zur U-Bahnbrücke hin auf 6 Geschosse zurückgestaffelt. Hauptzugang und Vorfahrt des Hotels befinden sich südlich des Baukörpers auf einer Dreieckfläche an der Dennewitzstraße zwischen Hotel und U-Bahnbrücke. Eine Tiefgaragenzufahrt auch zur Anlieferung des Hotels befindet sich zurückgesetzt von der Straße unter der U-Bahnbrücke.
Der Wohnbereich dieses Entwurfs zeigt drei freistehende nahezu gleiche Baukörper mit unregelmäßigen Fluchten, die verschiedene Planungslinien des Grundstücks aufgreifen. Die Baukörper besitzen 6 Geschosse an der Dennewitzstraße und 8 Geschosse zum Park hin. Jeweils südlich an die 3 Baukörper anschließend finden sich private Gartenparzellen für die angrenzenden Wohnungen. Weitere Gemeinschaftsgrünflächen schließen sich an. Auch der Bereich südlich der U-Bahnbrücke ist als Gemeinschaftsgrünfläche dargestellt.
Die Zugänge zu den drei Wohngebäuden befinden sich jeweils an der nördlichen Gebäudeseite, erreichbar über eine erhöht angeordnete Ebene, die von der Dennewitzstraße über Rampen und Treppen zu erreichen ist. Zwei Rampen führen zur Tiefgarage.
Bewertung
Die grundsätzliche städtebauliche Haltung des Entwurfs, die deutlich von der Bestandssituation und den Entwürfen auf den Baufeldern Nord und Mitte abweicht, findet einvernehmlich anerkennende Bewertung.
Der Entwurf mit freistehenden Baukörpern lässt eine große Transparenz erkennen und würde in der Sicht vom Park aus eine besondere Wirkung entfalten. Diese lassen, vom Norden aus gesehen, nach Süden eine zunehmende Transparenz und somit städtebaulich einen bemerkenswerten Abschluss der Entwicklung entlang der Flottwell- bzw. Dennewitzstraße.
Die Qualität des Entwurfs in Bezug auf den Straßenraum der Dennewitzstraße mit Öffnungen zwischen den Baukörpern, teilweise eingeschossigen Bauteilen sowie Treppen, Rampen und Zufahrten wird hingegen kontrovers erörtert. Hier wurde auch die Gefahr gesehen, dass sich negativ besetzte halböffentliche Zwischenbereiche bilden könnten.
Die formale Gestaltung des Hotelbaukörpers in Anlehnung an die der Wohngebäude wirkt wenig überzeugend. Das Gremium stimmt aber darin überein, dass auch eine Kombination der Wohntürme mit einem konventionelleren Hotelbaukörper denkbar wäre, der die Blockecke betont.
Das aus Lärmschutzgründen vorgesehene „Durchwohnen“ in den Wohngebäuden wird vor allem im Mittelteil der Baukörper mit großer Tiefe (rd. 20 m) kritisch gesehen. Ebenso kritisch wird die unterschiedliche Lage- und Wohnqualität zwischen Wohnungen nahe der Straße und am Park gesehen.
Ob die Baukörper ohne Abweichungen vom Abstandsflächenrecht realisiert werden könnten, wird in Frage gestellt. Der geringe Abstand zum Nachbarsolitär von ca. 14 m wird von allen Obergutachtern sehr kritisch beurteilt. Für eine Verkürzung der Abstandsflächen bestände jedenfalls keine rechtliche Grundlage.
Die Qualität der Außenräume wird in Frage gestellt. Sie wirkten eher als Resträume zwischen den Baukörpern, die Fläche südlich der U-Bahnbrücke sei kaum nutzbar. Die Idee informelle Parkzugänge für die Bewohner zu schaffen wird gewürdigt; Zuwege sind aber auf Seiten des Parks nicht geplant. Außerdem wird die Gefahr gesehen, dass die Durchlässigkeit der halböffentlichen Verbindungen zwischen der Dennewitzstraße und dem Park die private Nutzung der Flächen beeinträchtigt.
Das Hotel ist als Baukörper mit unregelmäßigen Fluchten ausgebildet, die westliche Flucht grenzt unmittelbar an die Dennewitzstraße. Der Baukörper umfasst 7 Geschosse an der Dennewitzstraße und ist zum Park und zur U-Bahnbrücke hin auf 6 Geschosse zurückgestaffelt. Hauptzugang und Vorfahrt des Hotels befinden sich südlich des Baukörpers auf einer Dreieckfläche an der Dennewitzstraße zwischen Hotel und U-Bahnbrücke. Eine Tiefgaragenzufahrt auch zur Anlieferung des Hotels befindet sich zurückgesetzt von der Straße unter der U-Bahnbrücke.
Der Wohnbereich dieses Entwurfs zeigt drei freistehende nahezu gleiche Baukörper mit unregelmäßigen Fluchten, die verschiedene Planungslinien des Grundstücks aufgreifen. Die Baukörper besitzen 6 Geschosse an der Dennewitzstraße und 8 Geschosse zum Park hin. Jeweils südlich an die 3 Baukörper anschließend finden sich private Gartenparzellen für die angrenzenden Wohnungen. Weitere Gemeinschaftsgrünflächen schließen sich an. Auch der Bereich südlich der U-Bahnbrücke ist als Gemeinschaftsgrünfläche dargestellt.
Die Zugänge zu den drei Wohngebäuden befinden sich jeweils an der nördlichen Gebäudeseite, erreichbar über eine erhöht angeordnete Ebene, die von der Dennewitzstraße über Rampen und Treppen zu erreichen ist. Zwei Rampen führen zur Tiefgarage.
Bewertung
Die grundsätzliche städtebauliche Haltung des Entwurfs, die deutlich von der Bestandssituation und den Entwürfen auf den Baufeldern Nord und Mitte abweicht, findet einvernehmlich anerkennende Bewertung.
Der Entwurf mit freistehenden Baukörpern lässt eine große Transparenz erkennen und würde in der Sicht vom Park aus eine besondere Wirkung entfalten. Diese lassen, vom Norden aus gesehen, nach Süden eine zunehmende Transparenz und somit städtebaulich einen bemerkenswerten Abschluss der Entwicklung entlang der Flottwell- bzw. Dennewitzstraße.
Die Qualität des Entwurfs in Bezug auf den Straßenraum der Dennewitzstraße mit Öffnungen zwischen den Baukörpern, teilweise eingeschossigen Bauteilen sowie Treppen, Rampen und Zufahrten wird hingegen kontrovers erörtert. Hier wurde auch die Gefahr gesehen, dass sich negativ besetzte halböffentliche Zwischenbereiche bilden könnten.
Die formale Gestaltung des Hotelbaukörpers in Anlehnung an die der Wohngebäude wirkt wenig überzeugend. Das Gremium stimmt aber darin überein, dass auch eine Kombination der Wohntürme mit einem konventionelleren Hotelbaukörper denkbar wäre, der die Blockecke betont.
Das aus Lärmschutzgründen vorgesehene „Durchwohnen“ in den Wohngebäuden wird vor allem im Mittelteil der Baukörper mit großer Tiefe (rd. 20 m) kritisch gesehen. Ebenso kritisch wird die unterschiedliche Lage- und Wohnqualität zwischen Wohnungen nahe der Straße und am Park gesehen.
Ob die Baukörper ohne Abweichungen vom Abstandsflächenrecht realisiert werden könnten, wird in Frage gestellt. Der geringe Abstand zum Nachbarsolitär von ca. 14 m wird von allen Obergutachtern sehr kritisch beurteilt. Für eine Verkürzung der Abstandsflächen bestände jedenfalls keine rechtliche Grundlage.
Die Qualität der Außenräume wird in Frage gestellt. Sie wirkten eher als Resträume zwischen den Baukörpern, die Fläche südlich der U-Bahnbrücke sei kaum nutzbar. Die Idee informelle Parkzugänge für die Bewohner zu schaffen wird gewürdigt; Zuwege sind aber auf Seiten des Parks nicht geplant. Außerdem wird die Gefahr gesehen, dass die Durchlässigkeit der halböffentlichen Verbindungen zwischen der Dennewitzstraße und dem Park die private Nutzung der Flächen beeinträchtigt.