Die Sozial-Betriebe-Köln gemeinnützige GmbH (SBK) - eine 100 %-ige Tochtergesellschaft der Stadt Köln - erbringt im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge ein breit gefächertes Angebot für pflegebedürftige oder behinderte Menschen.
Die SBK beabsichtigt in Köln-Riehl zur Erfüllung dieser Aufgaben auf einem parkähnlichen innerstädtischen Grundstück unterschiedliche Wohngruppenkonzepte zu errichten. Insgesamt ist beabsichtigt, fünf Pflegeeinrichtungen im Passivhausstandard à 80 Betten als Ersatzneubauten an einen Generalunternehmer in Auftrag zu geben. Daneben sollen drei Gebäude abgebrochen, Straßen, Wege und Plätze vor den Pflegeeinrichtungen angelegt und die technische Infrastruktur geschaffen werden.
Das vorgesehene Baufeld ist in Lage- und Übersichtsplänen dargestellt, die allen Interessenten zusammen mit den Bewerbungsunterlagen für den Teilnahmeantrag informatorisch zugeschickt werden. Die Grundstücke liegen nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes.
Es wurden für alle 5 Pflegeeinrichtungen umfassende Bauvoranfragen mit Prüfung der gesamten öffentlich-rechtlichen Vorschriften inkl. Brandschutz mit Ausnahme der bautechnischen Nachweise (Tragwerksplanung, Schall- und Wärmeschutz, Lüftungs- und Entwässerungsgesuch, etc., siehe auch Abschnitt

eingereicht. Die entsprechenden Bauvorbescheide werden bei Aufforderung zur Angebotsabgabe vorliegen. Der Auftragnehmer hat alle für die Realisierung und Abnahme der Baumaßnahmen erforderlichen Planungsleistungen zu erbringen, die noch nicht durch die bereits beauftragten Architekten und Ingenieure erbracht wurden. Einflüsse auf die Objektplanung, die sich durch die Planung des Auftragnehmers in den Leistungsbereichen z. B. der Technischen Ausrüstung, der Tragwerksplanung etc. ergeben, sind in der Objektplanung der Architektur (Phasen 1 bis 4 gem. HOAI) in dem Sinne zu berücksichtigen, dass eine Anpassung bzw.
Überarbeitung der dann vorliegenden Genehmigungen (Abstimmungsbescheinigungen, umfassende Bauvorbescheide) durch den Auftragnehmer zu erbringen ist. Die bereits vorliegenden Planungen werden den im Teilnahmewettbewerb ausgewählten Bewerbern zusammen mit den Vergabeunterlagen informatorisch zugesandt.
Hinsichtlich der erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen (verkehrliche und technische Erschließung) und Bauleistungen der Freianlagen liegen Vorentwurfsunterlagen vor. Auch hier hat der Generalunternehmer alle für die Realisierung und Abnahme der Baumaßnahmen erforderlichen Planungsleistungen zu erbringen, die noch nicht durch die bereits beauftragten Architekten und Ingenieure erbracht wurden. Ferner ist zu berücksichtigen, dass umfangreiche Baumfällarbeiten und Infrastrukturmaßnahmen als vorgezogene Maßnahmen vor Hochbaubeginn zur Erlangung von Baufreiheit erfolgen müssen.
Die Ausstattung der Gebäude (vorgegebene Materialien der Außenfassade, Flachdächer, Balkone im Bereich von Tagesräumen, gleiche Fensterkonstruktionen, Wandaufbauten und -oberflächen, Dacheindichtungen) sowie der einzelnen Räume (gleiche sanitäre Einrichtungsgegenstände und Nasszellen, Fußbodenbeläge und Fliesen, Türen) und die Haustechnikstandards (gleiche Brandmelde-/Telefonanlagen, Übergabepunkte zum vorhandenen Fernwärmenetz, Leuchtentypen usw.) sollen weitgehend identisch sein. Die Aufteilung der Gebäude (Zimmerfolgen/-größen), die in die Gebäude eingestreuten Sondernutzungen (z.B. eine Pflegeoase) sowie die Form der Gebäudehüllen (Gebäudekörper) werden unterschiedlich sein.
Hieraus soll einerseits die "Handschrift" der zwei Architekten deutlich werden, andererseits müssen die Gebäude Rücksicht auf die jeweilige Grundstückssituation (Nachbarbebauung, Ensemblebildung, usw.) nehmen. Zu diesem Zweck wurden die bereits beauftragten zwei Architekturbüros auch mit der Erstellung von Leitdetails sowie der diesbezüglichen künstlerischen Bauoberleitung beauftragt. Die Umsetzung der Leitdetails inkl. der erforderlichen Abstimmungen unter Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften und DIN-Normen obliegt dem Generalunternehmer.
Der Auftraggeber verspricht sich hiervon Synergien im Bauablauf und - aufgrund der zu liefernden höheren Stückzahlen - erhebliche Einsparungen.
Dies soll der Auftragnehmer im Rahmen der zu vergebenden Generalunternehmer-Leistungen sicherstellen.
Im Rahmen der Planung und Bauausführung sind neben dem engen Zeitfenster die besonderen Anforderungen an den Bauablauf (insbesondere Baustelleneinrichtung und -logistik) zu berücksichtigen. Die fünf Pflegeheime sind innerhalb eines engen Baufeldes (ca. 10 ha) unter Aufrechterhaltung des Betriebes der Bestandsgebäude jeweils mit reduzierten Zufahrtsmöglichkeiten zeitgleich zu realisieren.
Der Auftraggeber wird den Bietern die Gelegenheit geben, zusätzlich auch ein freiwilliges Finanzierungsangebot einzureichen, das allerdings nicht wertungsrelevant sein wird.