Neubau Wohnen im Paradies

Architektur und Landschaftsarchitektur

Mit einem 53 Meter langen polygonalen 3- geschossigen Baukörpers reagiert das Projekt „Cinema Paradiso“ in vertretbarer Weise auf die vorhandene Topografie und die bestehende Bebauungsstruktur.
Durch die Aktivierung des Sockelgeschosses mit Nutzfläche werden zusätzlich eine Wohnung oder Gewerberäume geschaffen. Vorgelagert zum Sockelgeschoss befindet sich ein eingeschossiger Bau für Parkierung des Restaurants. Auf diesem Parkgeschoss schlagen die Verfasser des Projekts einen Aufenthaltsgarten mit Kinderspielplatz vor. Durch diesen entstandenen „Grüngürtel“ erhält das geschützte Haus an der Seestrasse genügend Freiraum, dadurch fehlt aber jede Anbindung zur Seestrasse, was der Flanierzone nicht gerecht wird. Der Anschluss an die Seestrasse mit den Infrastrukturbauten ist weder typlogisch noch räumlich eine Selbstverständlichkeit und vermag aus ortsbaulicher Sicht nicht zu überzeugen.
Über diesen vorgestellten, eingeschossigen Bau erfolgt auch der nicht schwellenlos ausformulierte Weg zum Hauptzugang für die Bewohner, welche im Sockelgeschoss sich dann auf die drei Lifte verteilen. Der Eingangsbereich ist durch den schmalen Gang nicht attraktiv und lässt eine grosszügige Eingangshalle vermissen. Überraschend ist auch das Erschliessungskonzept der Wohnungen. Die Wohnungen werden durch drei Lifte mittels Schlüsselschalter erschlossen. Die ganze Wohnanlage kommt ohne Treppenhaus aus. Die nötigen Fluchtwege sind durch die rückwertigen Treppen zum terrassenartig ausgebildeten Hang zur Luzernerstrasse gesichert. Ob sich diese Erschliessung in der Praxis bewährt, erscheint fraglich.
Die Erschliessung der Tiefgarage erfolgt als Einfahrt über die Seestrasse. Als Ausfahrt wird der Autolift benützt, der Richtung Luzernerstrasse die Tiefgarage erschliesst. Die Verfasser sehen diese beiden Zufahrten zur Tiefgarage als mögliche Varianten.
Das Umgebungskonzept bedient sich mit den Terrassierungen und den Duft- und Blütengehölzen vertrauter Mittel und lässt ein vielfältiges gärtnerisches Bild erwarten, das sich im Laufe der Jahreszeiten ständig verändert. Die nordseitige Terrassenlandschaft generiert ein interessantes, Identität stiftendes Bild und lässt die Überbauung mit einem Vorgarten stimmig an die Luzernerstrasse anschliessen. Kontrovers wird der südseitige gemeinschaftliche Aussenbereich diskutiert. Zweifelsfrei bietet er aufgrund seiner Lage und Ausformulierung eine hohe Aufenthaltsqualität. Der Attraktor steht allerdings im Kontrast zur wohl gewünschten Privatheit der angestrebten Bewohnerschaft.
Die 16 Wohnungen in den drei Wohngeschossen verteilen sich auf fünf oder sechs Wohnungen pro Geschoss. Von den Wohnungsgrundrissen vermögen am ehesten noch die 4.5 Zimmer-Wohnungen im 1.OG und Dachgeschoss zu überzeugen. Alle anderen Wohnungen sind durch die schmalen Grundrisse mit grosser Bautiefe nicht sehr attraktiv. Vor allem im Erdgeschoss erscheint die Anordnung der Fenster in den Lichthof bezüglich Belichtung und Privatsphäre als nicht ausreichend.
Der Pavillon am See beansprucht das Grenzbaurecht und erhält somit viel nutzbare Fläche. Er verbindet sich somit volumetrisch mit dem Nachbarbau und schliesst dadurch den Strassenraum weitgehend vom Seebezug aus. Unverständlich ist die im Schnitt dargestellte Setzung zur Seestrasse. Eine Hecke leitet zum Seegarten des Restaurants, der eine stimmige, hohe Aufenthaltsqualität erwarten lässt.
Trotz verschiedener positiver Einzelaspekte scheitert das Projekt letztlich an seiner mangelnden Anbindung an den öffentlichen Raum, an den Grundrissen, die teilweise in Organisation und räumlicher Vielfalt nicht überzeugen und nicht zuletzt an der hohen Ausnutzung. Das Projekt zeigt auf, dass eine Ausnutzung von 1.0 an diesem Ort sehr schwer realisierbar ist.

Wirtschaftlichkeit

Es wurde eine eher hohe Ausnutzung mit entsprechenden Geschossflächen auf dem gegebenen Areal angestrebt. Dies schlägt sich nebst anderen dargelegten Einflussfaktoren auch auf die Qualität des gegebenen Wohnungsangebotes. Die Ertragspotentiale sind durch die qualitativen Gegebenheiten der Wohnungstypologien mit ihren Eigenheiten teilweise beeinträchtigt. Die Markttauglichkeit der Grundrisse ist eher heterogen.
Die Wirtschaftlichkeit erreicht keine Topwerte unter den gegebenen topografischen Gegebenheiten, Erschliessungskonzepten und den vorgeschlagenen Baukörpern.