Nichtoffener Wettbewerb | 03/2017
Alters- und Familienwohnungen Kohlfirst
3. Rang
Architektur
Investor*in
Beurteilung durch das Preisgericht
Beschrieb und Beurteilung des Richtprojektes
In vier Gebäudekörpern sind 35 Wohneinheiten unterschiedlicher Typologie untergebracht. Gegenüber dem Rütenenweg macht ein zweigeschossiger Zeilenbau den Auftakt zur Siedlung, welcher vier Reiheneinfamilienhäuser umfasst. Diese werden über einen Vorgarten und eine kleine Treppe betreten. Innenliegend führt vom Küchen- und Essbereich je ein Treppenlauf zum Wohnzimmer hinunter sowie zu den Individualräumen hinauf. Durch den Höhenversatz zum Aussenraum entsteht ein Souterrain, welches jedoch in der vorgeschlagenen Art und Weise aufgrund der dort liegenden Sanitätshilfestelle nicht realisiert werden kann. Die vier REFH werden eingefasst von einem Kranz aus Bäumen und Sträuchern sowie einer vierseitigen Wegführung, wodurch diese Wohneinheiten trotz gleicher Materialisierung von der restlichen Siedlung abgesondert werden.
Dafür treten die beiden Punktbauten sowie der Zeilenbau umso stärker miteinander in Beziehung. Trotz grosszügigem Abstand durch das Zurücksetzen der beiden Punktbauten an die Tiefgaragenabfahrt kommunizieren sie über den breiten Freiraum hinweg miteinander aufgrund ihrer sehr ähnlichen Fassadengestaltung: Was bei den Punktbauten die Balkonschichten, sind beim Zeilenbau die Laubengänge, mit welchen die typologisch unterschiedlichen Volumen visuell miteinander verbunden werden.
Die beiden Punktbauten werden jeweils über ein schmales Entrée betreten, wo Treppe und Lift gut auffindbar sind. Die Räume für Kinderwagen, Fahrräder, Rollatoren und dergleichen sind sehr knapp bemessen, ebenso der zusätzliche Abstellraum in der Tiefgarage. Über drei Geschosse verteilt werden flächenmässig etwas knappe, jedoch gut geschnittene 2.5-Zimmer-Wohnungen und grosszügig proportionierte, dreiseitig orientierte 3.5-Zimmer-Wohnungen angeboten. Die Lage unmittelbar an der Zufahrt zur Tiefgarage schmälert den Wohnwert der Wohnungen und erschwert einen allfälligen Gebäudeunterhalt. Die beiden Erdgeschosswohnungen verfügen über wenig Privatsphäre. Im Punktbau gegen das Zentrum Kohlfirst hin werden im Erdgeschoss Flächen für eine Arztpraxis sowie ein Café angeboten. Die Arztpraxis ist als Nutzung sicher sinnvoll, die rückwärtige Lage jedoch wenig geschickt. Das Café konkurrenziert das Angebot im Zentrum Kohlfirst und findet daher wenig Anklang.
Der Zeilenbau bietet mit sechs 4.5-Zimmer-Maisonette-Wohnungen, welche über das Erdgeschoss erschlossen werden, einen dritten Wohnungstypus an. Auch hier trennt nur eine schmale Balkonschicht den privaten Wohn-/Essbereich vom öffentlichen Fussweg, so dass Einblicksprobleme zu gegenwärtigen sind. Über eine mittig angeordnete, offene Erschliessungszone mit Lift und Treppe können elf Kleinwohnungen sowie zwei 3.5-Zimmer-Wohnungen im 2. und 3. Obergeschoss erreicht werden. Die Wohnungen verfügen über eine ansprechende Grösse und eine gute Raumaufteilung. Die Geschosswohnungen werden alle über offene Laubengänge erschlossen, welche eine gute Alternative bieten zu den auskragenden Balkonen auf der Südseite, auf denen die Bewohner in den wärmeren Jahreszeiten wohl zu fest der Sonne ausgesetzt sind. Die offenen Laubengänge sind allerdings im Winter nachteilig, können dort doch Schnee und Eis liegenbleiben und Bewohner mit Gehbeschwerden behindern. Auf dem Dach steht eine Terrasse für den Allgemeingebrauch zur Verfügung. Velos, Kinderwagen und dergleichen können im Erdgeschoss hinter der Treppe platziert werden. Ob gemeinschaftliche Waschküchen oder Trockenräume vorhanden sind oder jede Wohneinheit über eine eigenen Waschturm verfügt, ist aufgrund der Pläne und des Beschriebs nicht feststellbar.
Die Parkierung in der Tiefgarage ist kompakt organisiert. Aufgrund der Maisonette-Wohnungen ergeben sich teilweise lange Wege vom Lift zu einzelnen Bewohnerkellern. Die Erschliessung des einen Veloabstellraumes über zwei Türen ist wenig benutzerfreundlich. Wie bereits erwähnt, können die Souterrains der REFH aufgrund der Sanitätshilfestelle in der vorgeschlagenen Art und Weise nicht realisiert werden. Die Sanitätshilfestelle ist grösser, als auf dem UG-Grundriss dargestellt; offenbar wurde beim Einlesen der Plandaten ein Skalierungsfehler gemacht.
Der Freiraum bietet eine Vielzahl an Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten an und ist in seiner Einsehbarkeit überaus familientauglich. Die Erschliessungsflächen sind etwas zu grosszügig geraten und könnten ohne Funktionsverlust reduziert werden.
Als Fassadenmaterial wurde eine vertikale Holzverschalung gewählt, was den Bauten einen warmen, einladenden Ausdruck verleiht. Die Brüstungen der Balkone und Laubengänge sowie das offene Treppenhaus des Zeilenbaus sind aus Metall und passen in ihrer Leichtigkeit zur Fassade.
Das Richtprojekt passt sich trotz seiner quartierfremden Materialisierung gut ins Siedlungsbild ein. Der Zeilenbau wirkt dank der auskragenden Balkone und Laubengänge, welche das Fassadenbild zusammen mit den Fenster- und Türöffnungen gliedern, trotz seiner Grösse nicht massig. Die Nähe der beiden Punktbauten zur Tiefgaragenabfahrt, deren genau parallel zu den Nachbarhäusern stehende, ohne Vor- oder Rücksprünge gestaltete Nordfassaden und die damit verbundenen Folgen auf die dortige Wohnqualität erwirken wenig Akzeptanz.
Das Richtprojekt überrascht mit einer Vielzahl an unterschiedlichen Wohntypologien, wobei die grossen Wohneinheiten allesamt Maisonettewohnungen und Reiheneinfamilienhäuser sind. Dieser Teil des Wohnungsangebotes ist ganz auf Familien ausgerichtet, was die Wahlmöglichkeit der Seniorinnen und Senioren als eine der beiden anvisierten Zielgruppen zu stark einschränkt.
Beurteilung Kaufpreisangebot
Mit dem zweithöchsten Landpreis von 1'039 CHF/m2 erzielt das Projekt Triangel eine entsprechende Bewertung des Preisangebotes. Die Nettorendite liegt entsprechend bei 3.15 %, was eine entsprechend niedrige Wertung nach sich zog. Die Erstellungskosten entsprechen dem Durchschnitt aller Projekte. Die kleineren Wohneinheiten liegen preislich im Mittelfeld, die Maisonettewohnungen und Reiheneinfamilienhäuser schwingen ihrem Raumangebot und bei den Mietpreisen entsprechend oben aus.
Gesamtbeurteilung
In der Gesamtbeurteilung kommt der Wettbewerbsbeitrag Triangel trotz hohem Landpreis aufgrund des in einigen Bereichen nicht überzeugenden Richtprojektes und des nicht passgenauen Wohnungsangebotes nur auf den dritten Rang.
In vier Gebäudekörpern sind 35 Wohneinheiten unterschiedlicher Typologie untergebracht. Gegenüber dem Rütenenweg macht ein zweigeschossiger Zeilenbau den Auftakt zur Siedlung, welcher vier Reiheneinfamilienhäuser umfasst. Diese werden über einen Vorgarten und eine kleine Treppe betreten. Innenliegend führt vom Küchen- und Essbereich je ein Treppenlauf zum Wohnzimmer hinunter sowie zu den Individualräumen hinauf. Durch den Höhenversatz zum Aussenraum entsteht ein Souterrain, welches jedoch in der vorgeschlagenen Art und Weise aufgrund der dort liegenden Sanitätshilfestelle nicht realisiert werden kann. Die vier REFH werden eingefasst von einem Kranz aus Bäumen und Sträuchern sowie einer vierseitigen Wegführung, wodurch diese Wohneinheiten trotz gleicher Materialisierung von der restlichen Siedlung abgesondert werden.
Dafür treten die beiden Punktbauten sowie der Zeilenbau umso stärker miteinander in Beziehung. Trotz grosszügigem Abstand durch das Zurücksetzen der beiden Punktbauten an die Tiefgaragenabfahrt kommunizieren sie über den breiten Freiraum hinweg miteinander aufgrund ihrer sehr ähnlichen Fassadengestaltung: Was bei den Punktbauten die Balkonschichten, sind beim Zeilenbau die Laubengänge, mit welchen die typologisch unterschiedlichen Volumen visuell miteinander verbunden werden.
Die beiden Punktbauten werden jeweils über ein schmales Entrée betreten, wo Treppe und Lift gut auffindbar sind. Die Räume für Kinderwagen, Fahrräder, Rollatoren und dergleichen sind sehr knapp bemessen, ebenso der zusätzliche Abstellraum in der Tiefgarage. Über drei Geschosse verteilt werden flächenmässig etwas knappe, jedoch gut geschnittene 2.5-Zimmer-Wohnungen und grosszügig proportionierte, dreiseitig orientierte 3.5-Zimmer-Wohnungen angeboten. Die Lage unmittelbar an der Zufahrt zur Tiefgarage schmälert den Wohnwert der Wohnungen und erschwert einen allfälligen Gebäudeunterhalt. Die beiden Erdgeschosswohnungen verfügen über wenig Privatsphäre. Im Punktbau gegen das Zentrum Kohlfirst hin werden im Erdgeschoss Flächen für eine Arztpraxis sowie ein Café angeboten. Die Arztpraxis ist als Nutzung sicher sinnvoll, die rückwärtige Lage jedoch wenig geschickt. Das Café konkurrenziert das Angebot im Zentrum Kohlfirst und findet daher wenig Anklang.
Der Zeilenbau bietet mit sechs 4.5-Zimmer-Maisonette-Wohnungen, welche über das Erdgeschoss erschlossen werden, einen dritten Wohnungstypus an. Auch hier trennt nur eine schmale Balkonschicht den privaten Wohn-/Essbereich vom öffentlichen Fussweg, so dass Einblicksprobleme zu gegenwärtigen sind. Über eine mittig angeordnete, offene Erschliessungszone mit Lift und Treppe können elf Kleinwohnungen sowie zwei 3.5-Zimmer-Wohnungen im 2. und 3. Obergeschoss erreicht werden. Die Wohnungen verfügen über eine ansprechende Grösse und eine gute Raumaufteilung. Die Geschosswohnungen werden alle über offene Laubengänge erschlossen, welche eine gute Alternative bieten zu den auskragenden Balkonen auf der Südseite, auf denen die Bewohner in den wärmeren Jahreszeiten wohl zu fest der Sonne ausgesetzt sind. Die offenen Laubengänge sind allerdings im Winter nachteilig, können dort doch Schnee und Eis liegenbleiben und Bewohner mit Gehbeschwerden behindern. Auf dem Dach steht eine Terrasse für den Allgemeingebrauch zur Verfügung. Velos, Kinderwagen und dergleichen können im Erdgeschoss hinter der Treppe platziert werden. Ob gemeinschaftliche Waschküchen oder Trockenräume vorhanden sind oder jede Wohneinheit über eine eigenen Waschturm verfügt, ist aufgrund der Pläne und des Beschriebs nicht feststellbar.
Die Parkierung in der Tiefgarage ist kompakt organisiert. Aufgrund der Maisonette-Wohnungen ergeben sich teilweise lange Wege vom Lift zu einzelnen Bewohnerkellern. Die Erschliessung des einen Veloabstellraumes über zwei Türen ist wenig benutzerfreundlich. Wie bereits erwähnt, können die Souterrains der REFH aufgrund der Sanitätshilfestelle in der vorgeschlagenen Art und Weise nicht realisiert werden. Die Sanitätshilfestelle ist grösser, als auf dem UG-Grundriss dargestellt; offenbar wurde beim Einlesen der Plandaten ein Skalierungsfehler gemacht.
Der Freiraum bietet eine Vielzahl an Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten an und ist in seiner Einsehbarkeit überaus familientauglich. Die Erschliessungsflächen sind etwas zu grosszügig geraten und könnten ohne Funktionsverlust reduziert werden.
Als Fassadenmaterial wurde eine vertikale Holzverschalung gewählt, was den Bauten einen warmen, einladenden Ausdruck verleiht. Die Brüstungen der Balkone und Laubengänge sowie das offene Treppenhaus des Zeilenbaus sind aus Metall und passen in ihrer Leichtigkeit zur Fassade.
Das Richtprojekt passt sich trotz seiner quartierfremden Materialisierung gut ins Siedlungsbild ein. Der Zeilenbau wirkt dank der auskragenden Balkone und Laubengänge, welche das Fassadenbild zusammen mit den Fenster- und Türöffnungen gliedern, trotz seiner Grösse nicht massig. Die Nähe der beiden Punktbauten zur Tiefgaragenabfahrt, deren genau parallel zu den Nachbarhäusern stehende, ohne Vor- oder Rücksprünge gestaltete Nordfassaden und die damit verbundenen Folgen auf die dortige Wohnqualität erwirken wenig Akzeptanz.
Das Richtprojekt überrascht mit einer Vielzahl an unterschiedlichen Wohntypologien, wobei die grossen Wohneinheiten allesamt Maisonettewohnungen und Reiheneinfamilienhäuser sind. Dieser Teil des Wohnungsangebotes ist ganz auf Familien ausgerichtet, was die Wahlmöglichkeit der Seniorinnen und Senioren als eine der beiden anvisierten Zielgruppen zu stark einschränkt.
Beurteilung Kaufpreisangebot
Mit dem zweithöchsten Landpreis von 1'039 CHF/m2 erzielt das Projekt Triangel eine entsprechende Bewertung des Preisangebotes. Die Nettorendite liegt entsprechend bei 3.15 %, was eine entsprechend niedrige Wertung nach sich zog. Die Erstellungskosten entsprechen dem Durchschnitt aller Projekte. Die kleineren Wohneinheiten liegen preislich im Mittelfeld, die Maisonettewohnungen und Reiheneinfamilienhäuser schwingen ihrem Raumangebot und bei den Mietpreisen entsprechend oben aus.
Gesamtbeurteilung
In der Gesamtbeurteilung kommt der Wettbewerbsbeitrag Triangel trotz hohem Landpreis aufgrund des in einigen Bereichen nicht überzeugenden Richtprojektes und des nicht passgenauen Wohnungsangebotes nur auf den dritten Rang.