Alters- und Familienwohnungen Kohlfirst

Beschrieb und Beurteilung des Richtprojektes
Auf vier Gebäude verteilt werden 40 Mietwohnungen angeboten. Den Auftakt zur neuen Siedlung macht ein zweigeschossiges Bauvolumen, in welchem sechs der insgesamt zehn 1.5-Zimmer-Wohnungen angeordnet sind. Ergänzt wird der Wohnungsspiegel mit zwei grossen 2.5-Zimmer-Wohnungen, deren Grundrisse aufgrund des grossen Verkehrsflächenanteils nicht zu überzeugen vermögen. Erschlossen sind die Wohnungen über zwei Laubengänge, an deren Ende der Lift ungünstig angeordnet ist. Der Zugang erfolgt vom Rütenenweg her, wo ein Teil der Besucherparkplätze aufgereiht ist. Weitere Besucherparkplätze befinden sich auf der Südseite des Gebäudes. Diese zweiseitige Anordnung der Besucherparkplätze schmälert die Wohnqualität der Kleinwohnungen. Durch das Fehlen von grösseren Wohneinheiten in diesem Gebäude wird die soziale Durchmischung erschwert.

Der Zeilenbau entlang der südlichen Parzellengrenze bietet die gewünschte Palette an unterschiedlichen Wohnungsgrössen an. Die zwei Gebäudeinheiten werden über den gemeinsamen Freiraum erschlossen. Über einen grosszügigen, gedeckten Aussenbereich wird das Entrée betreten, welches aufgrund der versteckten Anordnung der Lifte und der abgewandten Antritte der Treppen jedoch als unübersichtlich beurteilt wird. Bemängelt werden auch die fehlenden Räume für Kinderwagen, Fahrräder, Rollatoren und dergleichen im Erdgeschoss. Das Angebot im Untergeschoss scheint zwar grosszügig, ist jedoch aufgrund seiner Lage wenig alltagstauglich.

Bis auf die 1.5-Zimmer-Wohnungen sind alle Wohnungen im Zeilenbau mindestens auf zwei Seiten orientiert. Aufgrund der grossen Gebäudetiefe sind die Mittelzonen der Wohnungen allerdings zu wenig belichtet. Auch die Entrées der Wohnungen liegen aufgrund der verwinkelten Grundrisse mehrheitlich im Dunkeln. Die Spannbreite der Zimmergrössen reicht von knappen 11 m2 bis zu sehr grosszügigen 25 m2. Eine ausgewogenere Flächenverteilung, auch zugunsten der teilweise knapp geschnitten Nasszellen, würde die Qualität der Wohnungen merklich verbessern. Zwei der 1.5-Zimmer-Wohnungen sind mit nur einem Fenster ungenügend belichtet. Die Anordnung von Schlafzimmerfenstern unmittelbar neben den Zugangswegen und Hauseingängen ist nicht empfehlenswert. Die zweiseitig angeordneten Loggien sind bei den grösseren Wohnungen ein Gewinn, gehen jedoch insgesamt zulasten der 1.5-Zimmer-Wohnungen, welche über keinen eigenen privaten Aussenraum verfügen.

In den beiden Punktbauten befinden sich 3.5- und 4.5-Zimmer-Wohnungen. Die dreiseitige Ausrichtung und die insgesamt gut geschnittenen Wohnräume versprechen eine gute Wohnqualität. Einzige Ausnahme bilden hier die gegen den Eingangsbereich ausgerichteten Schlafzimmer, welche jegliche Privatsphäre vermissen lassen. Die nach Südwesten ausgerichteten Loggien sind attraktiv und weisen auch im Erdgeschoss dank des Abstandes zu den siedlungsinternen Wegen die gewünschte Privatheit auf. Die an die Nordfassade anstossenden Treppenhäuser lassen auch in den oberen Geschossen eine natürliche Belichtung der Treppenhäuser zu. Der rückwärtige Zugang zu den beiden Punktbauten verringert die soziale Interaktion zu den übrigen Siedlungsbewohnern.

Die Freiraumgestaltung ist noch weitgehend schematisch. Die Setzung gewisser Bäume ist fraglich, befinden sich unterirdisch doch die Tiefgarage und vor allem die Sanitätshilfestelle. Die Konzentration der Kinderspielgeräte und das Angebot einer Pergola als verbindendes Element zum Zentrum Kohlfirst werden als stimmig empfunden und bieten den Bewohnern der beiden Überbauungen einen Ort der Begegnung.

Die Tiefgarage ist übersichtlich gestaltet, ebenso die Kellerräume und die weiteren Nebenräume. Das Angebot an Bastelräumen zur Ergänzung der Mieterkeller wird begrüsst. Nicht erkennbar sind Waschküchen, so dass angenommen wird, dass jede Wohneinheit über einen eigenen Waschturm verfügt. Die grosszügigen Verkehrsflächen wie auch das partiell angebotene zweite Untergeschoss lassen die gewählte Konzeption als unwirtschaftlich erscheinen.

Das Fassadenbild wirkt aufgrund der durchlaufenden Bänder und der übereinander angeordneten Fenster- und Türöffnungen etwas streng. Der reliefartige Modellierputz zeichnet die Fassade weich und schafft so auch einen Bezug zum neuen Zentrum Kohlfirst, wo ebenfalls Fassadenreliefs zum Einsatz kamen.

Die beiden Punktbauten fügen sich aufgrund ihrer Fassadengliederung gut ins Siedlungsbild ein, auch die Wohnungen überzeugen. Der Zeilenbau hingegen wirkt zu wuchtig und schafft weder süd- noch nordseitig räumliche Mehrwerte. Die vorgeschlagene Gebäudetiefe führt in den Grundrissen zu zahlreichen Problemen, die es noch zu lösen gilt. Die zum zweigeschossigen Wohnbau abgestufte Dachsilhouette wird begrüsst, wird doch dadurch der niedrige Gebäudekörper gut in die Gesamtanlage eingebunden. Der Wohnwert dieses Gebäudes wird hingegen durch die zweiseitig angeordnete Parkierung geschmälert. Auch hier sind Schwächen in der Grundrisskonzeption erkennbar. Die volle Ausnützung der Baumasse ist zwar ökonomisch sinnvoll, hat aber beim vorliegenden Entwurf nicht zur gewünschten, ortsbaulichen Qualität geführt.

Beurteilung Kaufpreisangebot
Mit einem Landpreis von 850 CHF/m2 trifft das Projekt Tissu beinahe den Durchschnittspreis von 865 CHF/m2. Die Nettorendite liegt mit 3.42 % ebenfalls leicht unter dem Durchschnittswert. Die Erstellungskosten sind mit CHF 14.56 Mio. im Quervergleich am höchsten, ebenso die angebotenen Durchschnittsmietzinse, was entsprechend tief bewertet wurde.

Gesamtbeurteilung
In der Gesamtbeurteilung kommt der Wettbewerbsbeitrag Tissu trotz ansprechendem Landpreis aufgrund der hohen Mietzinse und vor allem aufgrund des wenig überzeugenden
Richtprojektes nicht in die vorderen Ränge.