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Nichtoffener Wettbewerb | 10/2017

Posthöfe

Blick von der Bahnhofstraße, Rosenheim

Blick von der Bahnhofstraße, Rosenheim

2. Preis

Leupold Brown Goldbach Architekten

Architektur

bauchplan ).(

Landschaftsarchitektur

moka-studio GbR

Visualisierung

Erläuterungstext

Aufgabe im Städtebaulichen Wettbewerb Posthöfe Rosenheim ist es mit den Bestandsgebäuden Posthöfe, Knotenvermittlungsstelle und Funkturm umzugehen, das Gebiet in sinnvoller Weise nach zu verdichten und neue Gebäude zu errichten. Neue Achsen, Passagen und Öffnungen für eine hohe Nutzer-Frequenz sind zu definieren und ein hohes Maß an urbaner und vitaler Attraktivität im Raum zu schaffen, sowohl auf dem Grundstück des Wettbewerbes als auch in dessen Vorzone,
der Bahnhofstraße.

Ziel ist es ein lebendiges, verdichtetes Quartier als Teil der Innenstadt Rosenheim ohne Rückseiten entstehen zu lassen.

Konzept und Städtebau
Mit den Posthöfen Rosenheim entsteht in strategischer Lage am Bahnhof Rosenheim als Bindeglied zwischen der Innenstadt und den Bahnkonversions-Entwicklungsflächen Nord ein wegweisender Stadtbaustein. Die gute verkehrliche Anbindung ist geeignet
um kreative Unternehmen und Startups aus der Region anzuziehen. Der Nutzungsmix aus Büro und Dienstleistung, Kleinverkäufer und Einzelhandel, Wohnen und Hotel, sowie ein Kindergarten mit deren breiten Palette von Nutzer-Aktivitäten und
die neue, offene städtebauliche Struktur binden das Quartier in die Umgebung ein und vernetzen es mit der lebendigen Stadt.

Der Eingang zur Bahnhofstraße mit den beiden charakteristischen Kopfbauten wird erhalten und fungieren als Auftakt zur Innenstadt. Die Bahnhofstraße selbst wird im Bereich des Posthöfe zur Fußgängerzone mit Durchfahrtmöglichkeiten für den Bus
und Fahrradverkehr. Im Vorfeld der Posthöfe zur Bahnhofstraße hin entsteht eine ebenerdiges Holzdeck, welches die bestehenden Bäume integriert und so zur längsten Baumscheibe Oberbayerns entsteht. So werden alle Nutzungen im
Erdgeschoss barrierefrei erreichbar. Zum Durchfahrtsbereich der Busse hin entsteht eine Sitzstufe für ein den Tagesausklang in der Abendsonne. Als Anbindung zur Innenstadt kippt die Terrasse als Rampe ab und bindet sich in die bestehenden
Anschlusshöhen ein. Mehrfach ermöglichen kleine Rampen die barrierefreie Querung der Straße. Der Garten des denkmalgeschützten Forstamts öffnet sich in seiner Vorzone zur Straße und generiert eine städtische Großzügigkeit im Straßenraum.

Die Posthöfe erhalten eine Öffnung zur Bahnhofstraße und formieren sich dadurch zu selbstbewussten neuen Gebäuden. Die Öffnung lenkt den Besucher in das Quartier, die innerer Welt und unterstützt die stadträumliche Einbindung in die alltäglichen
Wege der Rosenheimer Bürger.
An den Bewegungslinien der inneren Welt lagern sich unterschiedliche öffentliche Funktionen an und ergänzen das Konzept der Höfe mit unterschiedlichen Qualitäten. Die Haupteingänge der neuen Gebäude prägen diese ebenso, wie auch die unterschiedlichen Bereiche des Freiraumes – grüne Stadtgärten, die das Regenwasser sammeln, das Restaurant Salz erhält einen Biergarten, das Spiel zwischen Licht und Schatten der Gebäude und der Grünräume, der Freibereich des Kindergartens.

Die lockere Aneinanderreihung von Hof- und Platzsituationen unterstützt die bestehende Stadtstruktur.

Die einzelnen Gebäude spielen in ihrer Höhe und Masse mit dem umliegenden Panorama der Chiemgauer Alpen und verorten die entstehenden Büroadressen in ihrer naturräumlichen Lage, gleichzeitig können sie als Corporate Identitiy für die dort ansässigen Unternehmen dienen - Regional und Weltoffen mit Laptop und Lederhosen.
Die Neuplanung der Posthöfe Rosenheim schafft nicht nur neue Gebiete für den öffentlichen Gebrauch, sondern bietet auch eine einmalige Gelegenheit, die Beziehung zwischen Südtiroler Platz, Bahnhofstraße und Salinplatz, sowie der Innenstadt Rosenheim neu zu beurteilen und deren Qualitäten zu stärken.

Gebäude und Nutzung

Posthöfe Der vorliegende Entwurf teilt und ergänzt die bestehenden Posthöfe in zwei Gebäude, öffnet und vernetzt somit die Bahnhofstraße mit dem lebendigen und dichten Areal in der zweiten Reihe zur Bahnhofstraße. Für den Posthof 1 im Süden sind
folgende Nutzungen angedacht: Dienstleistungs- und Geschäftshaus mit Supermarkt und Drogerie im Erdgeschoss. Die Nutzungen im Erdgeschoss ergänzen das Angebot des täglichen Bedarfs am Bahnhof. Der Posthof 2 wird mit einem Dienstleistungs- und Geschäftshaus mit dem Hotel Posthöfe, Gastronomie und Einzelhandel belegt. Bestehende Nutzungen und Mietbindungen können ohne großen Aufwand erhalten oder verlegt werden. Die Bestandstiefgarage wird ergänzt und mit einer
neuen Zu- und Abfahrt versehen.
Die überarbeiteten Bestandsfassaden an der Bahnhofstraße reagieren behutsam auf die historisch geprägten Fassaden der Innenstadt und interpretieren die Inn-Salzach-Architektur zeitgemäß. Die Arkadenzone im Erdgeschoss wird gestärkt, die Putzfassaden in den Obergeschossen mit einer feinen Struktur, die Lochfassaden mit hochwertigem Fenstern aus Holz versehen. Die Fassaden ziehen sich über die Öffnung der Bahnhofstraße in die innere Welt und verknüpfen so gelungen Alt mit Neu.
Die leichten Aufbauten sind von der bestehenden Trauflinie zurückgesetzt und machen neugierig auf das neue Areal, gleichzeitig zerstören sie nicht die historisch gewachsenen Stadtstrukturen, sondern ergänzen diese elegant. Die neuen Flächen in den
Obergeschossen der Posthöfe reagieren in ihrem architektonischen Erscheinungsbild auf ökologischen und ökonomischen Komfort – Licht, Luft und moderner angemessener

Einsatz von Technik.

Die gedeckten Innenhöfe sind ein weiteres Merkmal der neuen Posthöfe und werden mit attraktiven Nutzungen belegt, somit können die vorher brachliegenden oder als Parkplatz genutzten Flächen einer wirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden.
Der Maßstab, die Form und die Gestaltung der beiden Posthöfe zielen darauf ab, sich nahtlos in den bestehenden und historischen urbanen Stoff und Charakter der Stadt zu integrieren. In dieser Hinsicht haben die Rooflines der historischen Strukturen der Umgebung und die Geometrien und Achsen der öffentlichen Plätze wie der Salinplatz eine wichtige Rolle beim Entwurfs des neuen städtischen Ensembles gespielt.
Geschäftshaus am Salinplatz Das Gebäude am Salinplatz wird in seiner Funktion belassen. Lediglich die Fassade unter den Arkaden an der Bahnhofstraße und deren Eingangszone wird umgestaltet. Eine großzügige Öffnung im Bereich des Salinplatzes im Erdgeschoss verknüpft zudem alt mit neu. Die Rückseite des Gebäudes wird zur Vorderseite, der Erweiterungsbau an der neuen Arkade definiert einen Ort und schafft mehr öffentlichen Raum und Verkaufsfläche.
Neubau 1 und Knotenvermittlungsstelle (Neubau 2) Neben der Revitalisierung der Posthöfe wurde der unzusammenhängende Bereich an der Anton-Kathrein-Straße durch ein neues Gebäude ergänzt, um einen städtischen Blockrand herzustellen und die Lücken entlang der Straße zu schließen. Der Neubau für Büro- und Dienstleistung weißt in der Masse Ähnlichkeit mit den neu belebten Posthöfen auf, der Turm der sich über der bestehenden Knotenvermittlung in zweiter Reihe erhebt, bildet das Zentrum des neuen Areals und schafft durch dessen Sichtbarkeit einen neuen Orientierungspunkt in der Stadt. Eine zweigeschossige Tiefgarage komplettiert den Neubau.
Die Kanten des Neubaus wurden zu einer U-Form geschlossen und ergänzen den Hof der bestehenden Knotenvermittlungsstelle zu einem privateren Ort. Dies stärkt den urbanen Charakter des neuen innerstädtischen Komplexes und lässt die Wahrnehmung
einer gewachsenen, aber geplanten Bebauung zu. Punkthäuser Die Punkthäuser an der östlichen Grundstücksgrenze, deren Erdgeschosse von öffentlichen Funktionen wie
Kanzleien oder Praxen, sowie einer CaféBar und einen Kindergarten geprägt und deren Obergeschosse durch funktionalen Wohnraum belegt sind, ergänzen als Kopfbauten die östlich angrenzenden, bestehenden Wohngebäude und vermitteln in ihrer
architektonischen Ausprägung sowie durch das Ergänzen der Grün- und Freiraumzonen zwischen den Gebäuden, zwischen Alt und Neu. Im Bereich der Punkthäuser wird das Bestandswohngebäude abgerissen und die bestehende Tiefgaragenabfahrt
verlegt, sowie eine Tiefgarage für die Nutzung der Punkthäuser ergänzt.
Wechselnde transparente und geschlossene Fassadenelemente ergänzen das dynamische Erscheinungsbild der Neubauten.
Umlaufende Balkone, die auch als Fluchtbalkone und Anleiterflächen für die Feuerwehr dienen können, mit geschoßhohen verglasten Öffnungen verbinden grüne Außen- und Innenräume in einer offenen und fließenden Weise.

Zusammenfassung Bruttogeschossflächen

Folgende Bruttogeschossflächen stellt der vorliegende Entwurf getrennt nach deren unterschiedlichen Nutzungen gemäß der
Auslobung dar:
Einzelhandel, handelsnahe Dienstleistung BGF ca. 6´000,00m²
Fitnessstudio (ohne Innenhofterrasse) BGF ca. 1´446,85m²
Büro, Dienstleistung BGF ca. 27´358,90m²
Gastronomie BGF ca. 1´326,40m²
Hotel, Boardinghouse (ohne Innenhofterrasse) BGF ca. 5´935,15m²
Wohnen BGF ca. 2´187,70m²
Kindergarten BGF ca. 633,80m²

Parken und Verkehr

Neben dem Herstellen einer autofreien Zone in der Bahnhofstraße wird auch das neue Areal der Posthöfe autofrei. Lediglich Feuerwehr, Rettungs- und Lieferdienste, sowie Klein-Elektromobile, wie Segways, OneWheels, e-Scooter dürfen im Inneren verkehren. In der Bahnhofstraße teilen sich der ÖPNV, Taxen, Feuerwehr, Liefer- und Rettungsdienste, sowie Fahrradfahrer und Fußgänger den Straßenraum. Im nördlichen Bereich der Bahnhofstraße werden 5 Behindertenstellplätze hergestellt, für das
Personal des Kindergartens sind 4 Stellplätze in dessen Vorzone geplant. An der Anton-Kathrein-Straße werden 10 Längsparker als Kurzparkzone ausgewiesen. Im Bereich der bestehenden Knotenvermittlungsstelle bleiben 4 oberirdische Stellplätze für Angestellte erhalten.
Die sonstigen notwendigen Parkplätze werden durch eine Umstrukturierung und Ergänzung der bestehenden Tiefgaragen nachgewiesen, in Summe sind 825 Stellplätze dargestellt. Im Bereich des Neubaus 1 an der Anton-Kathrein-Straße wird die neue
Zu- und Abfahrt der Tiefgarage der Posthöfe geplant, sowie das Gebäude mit einer zweigeschossigen TG unterbaut. Die bestehende Tiefgarage wird angebunden. Die Treppenhäuser und Fluchtwege werden übernommen und als vertikale Erschließung bis in die obersten Geschosse gezogen, der Wirtschaftlichkeit wird somit Rechnung getragen. In Summe können in der neuen Tiefgarage 489 Stellplätze nachgewiesen werden, wobei 50 Stellplätze der Knotenvermittlungsstelle vorbehalten sind, 47 Stellplätze dem neuen Hotelkomplex zugeordnet werden, die restlichen 392 Stellplätze für Dienstleistung und Einzelhandel zur Verfügung stehen.
Die zweite Tiefgarage des Geschäftshauses am Salinplatz mit der Zufahrt über die Salinstraße wird für die Nutzung der Punkthäuser ergänzt und deren bestehende Ausfahrt verlegt. Es entstehen zu den 280 Stellplätzen im Bestand, 57 Stück neue
Stellplätze. Die im Moment lose über das Gelände verteilten Flucht- und Treppenhäuser aus der Tiefgarage werden in die Punkthäuser an Ort und Stelle integriert, auch hier wurde auf Wirtschaftlichkeit und auf das schlüssige architektonische Gesamtkonzept geachtet.
Über das Gelände verteilen sich an drei Stellen dezentral 140 Abstellmöglichkeiten für Fahrräder, die Punkthäuser und der Kindergarten erhalten zudem eingeschossige Nebengebäude.

Abstandsflächen und Sicherheit

Innerhalb des Grundstücks kommt es durch die geplante Nachverdichtung punktuell zu minimalen Überschneidungen der Abstandsflächen. Die Abstandsflächen zur Bahnhofstraße, zum Salinplatz und Anton-Kathrein-Straße entsprechen der
Bayerischen Bauordnung. Eine gegenseitige Abstandsflächenübernahme der bestehenden Wohnbebauung und der Punkthäuser an der östlichen Grundstücksgrenze wird als baurechtlich machbar eingestuft.
Die natürliche Belichtung und Belüftung von Aufenthaltsräumen bleibt aufgrund der Positionierung der Hochpunkte gewährleistet, in manchen Bereichen terrassieren sich die Gebäude noch zusätzlich ab. Große Freiräume zwischen den Gebäuden
sorgen dafür, dass für die Neu- und zu ergänzenden Bestandsbauten auch in kritischen Jahreszeiten ausreichend Sonnenstunden bis in die Erdgeschossebenen gewährleistet werden können. Insgesamt sorgen die weiterhin vorgesehenen großen Freiräume als
Frischluftschneisen zwischen allen Baukörpern für eine angemessene Durchlüftung und Durchlichtung des Wettbewerbsgebiets.
Es bestehen keine Bedenken wegen des Brandschutzes. Die notwendigen Abstände aufgrund des Brandüberschlages sind grundsätzlich eingehalten, eine Feuerwehrumfahrung durch das gesamte Areal wurde berücksichtigt.
Konstruktion und Materialität
Die Posthöfe werden an statisch unkritischen Punkten aufgetrennt und die Fassaden geschlossen. Alle statisch relevanten Details wie Treppenhäuser, Aufzugs- und Versorgungsschächte können für die ergänzten Aufbauten verwandt werden, unter Umständen sind diese zu Verstärken. Das Überbauen der Bestandshöfe inklusive der Tiefgaragen mit einer eingeschossigen Bebauung (Innenhöfe) wird aus statischer Sicht als unkritisch bewertet - somit wird der Wirtschaftlichkeit Rechnung getragen und die
komplexe Nachverdichtung funktional ergänzt.
Die Neubauten und die Aufbauten auf den Bestand werden in Skelettbauweise aus Stahlbeton hergestellt. Durch den Einsatz von schlaff bewehrten Flachdecken und durch weitgehenden Verzicht auf statische Wände in den Regelgeschossen, wird bei
minimaler Bauhöhe eine größtmögliche Flexibilität hinsichtlich technischem Ausbau und

Raumaufteilung der Flächen

zugelassen. Zudem wirken sich die filigranen Betondecken aufgrund ihrer hohen Speicherfähigkeit positiv auf das Klima im Gebäude aus.
Die erdberührenden Bauteile sind in WU-Beton auszuführen, das oberirisch anfallende Regenwasser kann über die Stadtlounges (Senkgarten) oberhalb der Tiefgaragendecke gesammelt und dann abgeführt werden.
Das Erscheinungsbild der Gesamtanlage wirkt klar und unaufdringlich. Die Dächer aller neuen Gebäude und der Aufbauten auf den Bestand sind flach geneigt, begrünt oder mit Nutzungen belegt.

Freiflächen, Grünkonzepte und Ökologie

Wichtiger Bestandteil des Freiflächenkonzeptes ist die Schaffung von urbanen Orten verteilt über das Grundstück. Die Dachflächen und Innenhöfe bieten eine vielseitige Arbeitsumgebung mit Angeboten zum Aufenthalt - für den Passanten, in der Mittagspause oder als AfterWork-Möglichkeit. Landschaftsräumliche Zitate aus dem Chiemgau bilden einen thematischen Zusammenhang für Typologien, Nutzungen und Bepflanzung. So gibt es einen Craft-Biergarten, eine Mangfall-Schluchtwald-Lounge mit Stadtgumpen als urbanes Tauchbad.
Ein Beispiel hierfür sind die Stadtlounges. Diese sind in den einheitlichen und barrierefreien Belag eingelassen als grüne Lungen ausformuliert und verbessern so das Mikroklima. Bei Starkregen dienen sie der Retention, bevor die Tagwässer oberhalb der TGDecke gesammelt werden. In Randzonen wird der Belag zusätzlich perforiert.
Im Brecherspitz-Innenhof finden sich die Stadt-Gumpen als Erfrischungsmöglichkeit für Angestellte oder Besucher. Die kleine Gruppe der Tauchbecken ist öffentlich zugänglich und bildet eine Attraktion für die Benutzer - der Mangfall-Schluchtwald mitten
in der Stadt.
Die Dächer spielen mit dem umliegenden Panorama der Chiemgauer Alpen und verorten die entstehenden Büroadressen in ihrer naturräumlichen Lage. Die Gestaltung zitiert typische Vegetationszonen der Voralpen. Diese Pflanzengesellschaften sind spezialisiert auf Flachgründigkeit und Exposition der Standorte. Es entstehen auf den begrünten Flachdächern:
Almweiden, Latschengebüsche oder alpine Matten. Eine extensive Beweidung, zB durch Schafe und Ziegen bildet gleichzeitig das Pflegekonzept - ein lebendiges Maskottchen für die dort ansässigen Unternehmen.

Beurteilung durch das Preisgericht

Der Wettbewerbsbeitrag verfolgt als übergeordnetes Ziel, ein lebendiges, verdichtetes Quartier als Teil der Innenstadt Rosenheims ohne minderwertige Randlagen und Rückseiten entstehen zu lassen. Das städtebauliche Konzept wird unter Beibehaltung der bestehenden Kammstruktur entlang der Bahnhofstraße entwickelt. In Weiterführung und Ergänzung des Quartiers entstehen durch Verbindungsbauten drei Hofformen, von welchen zwei mit Sockeleinbauten im Innenhof nachverdichtet werden. Entlang der Anton-Kathrein-Straße entsteht eine winkelförmige Bebauung, die durch einen Knick im Quartiersinneren mit der bestehenden Knotenvermittlungsstelle eine der drei Hofanlagen formt. Im Osten vermitteln Punkthäuser zwischen den außerhalb des Wettbewerbsgebiets liegenden Zeilenbebauungen und dem Baublock um die Knotenvermittlungsstelle.

Die Durchwegung innerhalb des neuen Quartiers entsteht durch eine gut platzierte Öffnung zur Bahnhofstraße, welche sich in Ost-Westrichtung trichterförmig aufweitet und einen zentralen Quartiersplatz entstehen lässt. Eine weitere Hauptachse führt sinnvoll von Süden nach Norden von der Anton-Kathrein-Straße entlang der Höfe zum Salinplatz und bietet eine neue attraktive Verbindung zwischen Bahnhof und Innenstadt an. Zur Akzentuierung dieser Stadtachse werden an ihr drei Hochpunkte mit bis zu elf Geschossen vorgeschlagen.

Das Preisgericht beurteilt diese Bauhöhe kontrovers, erkennt im städtebaulichen Entwurf insgesamt aber ein großes Potential. Das beengte, schluchtartige Entrée im Süden stößt ebenso auf Kritik wie das im Material befremdliche, holzbeplankte Podestband entlang der Bahnhofstraße. Andeutungen zu innovativen Wohnformen sind nicht erkennbar. Die Anordnung der Einzelhandelsnutzung und die Abläufe von Ver- und Entsorgung erscheinen nicht überzeugend.

Dem Konzept zum neuen Posthöfe-Quartier wird attestiert, dass es ein en lebendigen Baustein der Stadtentwicklung und eine Bereicherung des Stadtbilds von Rosenheim darstellt und als qualitätvolles Bindeglied zwischen dem neu gestalteten Südtiroler Platz, dem Bahnhofsareal und dem nördlich gelegenen Teil der Innenstadt fungieren kann.
Lageplan

Lageplan

Schnitt

Schnitt