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Nichtoffener Wettbewerb | 10/2017

Posthöfe

Gestaltungsplan

Gestaltungsplan

Engere Wahl

Chapman Taylor

Architektur, Stadtplanung / Städtebau

LAND Germany

Landschaftsarchitektur

Erläuterungstext

AUSGANGSSITUATION UND ZIEL DES ENTWURFS

Der Projektraum liegt in direkter Bahnhofsnähe und bietet von der Größe und der Lage her die Möglichkeit, ein neues innerstädtisches Quartier zu schaffen, das ein vollwertiger Bestandteil der Rosenheimer Innenstadt werden kann.
Um zukünftig als Teil der Innenstadt wahrgenommen zu werden, muss das Wettbewerbsgebiet, das momentan noch große Freiflächen aufweist eng mit seiner Umgebung vernetzt werden. Es soll in die Umgebung ausstrahlen und die urbane Situation rund um den Bahnhof nachhaltig verbessern.
Momentan verläuft die Hauptverbindung zwischen Bahnhof und Innenstadt direkt am Plangebiet entlang: vom Südtiroler Platz (Bahnhofsplatz) über die Bahnhofstraße bis zum Max-Josephs-Platz, dem historischen Marktplatz. Der Charakter dieser funktionalen und schnellen Verbindung ist geprägt von großmaßstäblichen Baukörpern und lädt derzeit nicht zum Verweilen ein, eine Vernetzung zum Plangebiet ist derzeit nicht vorhanden.
Es gibt keine Ein- und Ausblicke in das Wettbewerbsgebiet, die Zugänglichkeit der Handelsflächen im Erdgeschoss der Posthöfe ist durch die vorhandenen Rampen – und Treppenanlagen extrem eingeschränkt.


STÄDTEBAULICHES KONZEPT

VERBINDUNG ZUM STADTZENTRUM/ VERNETZUNG MIT DER UMGEBUNG (PICTO 01)

Das Plangebiet bietet das Potential, eine neue attraktive Anbindung an die Innenstadt abseits der schnellen, großmaßstäblichen Verbindung zu schaffen, die einerseits das Wettbewerbsgebiet aktiviert, gleichzeitig aber auch durch eine enge Vernetzung mit der Umgebung die urbane Situation um den Bahnhof und an der Bahnhofstraße verbessert.
Die neue Quartiersentwicklung „Rosenhöfe“ ergänzt die bereits vorhandenen öffentlichen Räume Rathausplatz, Salingarten, Salinplatz und schafft so eine neue attraktive fußläufige Verbindung zwischen Bahnhof und Innenstadt. Die neue Identität der Verbindung wird durch Blütenbäume akzentuiert, indem Leitbäume von den Posthöfen bis zum Salingarten gesetzt werden.


BLICKACHSEN (PICTO 02)

Entsprechend den Perlen auf einer Perlenkette werden die Rosenhöfe zu einem wichtigen innerstädtischen „Trittstein“.
Die Baukörper und Straßenräume sind so ausgerichtet, dass vom Hauptbahnhof kommend der Blick direkt in das Herz des neuen Quartiers geleitet wird. Im direkten Sichtbezug zum Südtiroler Platz (Trittstein 1) liegt die erweiterte Mündung der neuen Achse durch das Wettbewerbsgebiet mit Begrünung und Gastronomie (Trittstein 2) und dem neuen Quartiersplatz (Trittstein 3). Zusätzlich könnte diese Verbindung noch durch das Anlegen eines Shared Space auf der Luitpoldstraße im Bereich vor dem Südtiroler Platz gestärkt werden, wie er im Gestaltungsplan angedeutet ist.
In nördlicher Richtung wird vom Quartierplatz aus eine Blickachse zum nächsten Trittstein, dem Salinplatz, geschaffen. Zusätzlich gibt es einen direkten Sichtbezug zwischen Quartiersplatz und Bahnhofstraße mit Ausrichtung auf das Denkmal des alten Forstamts. So wird eine enge Vernetzung zwischen dem neuen Quartier, dem Salinplatz und der Bahnhofstraße erreicht, die dafür sorgt, dass sich die Bereiche gegenseitig aktivieren.


IDENTITÄTSBILDUNG DURCH ÖFFENTLICHE PLÄTZE („TRITTSTEINE“) (PICTO 03)

Am Schnittpunkt der neu geschaffenen Wege weitet sich der Straßenraum zum Quartiersplatz, der sich vom Maßstab her am nördlich anschließenden Salinplatz orientiert.
Mit einem großen Angebot an Gastronomie ergänzt durch kleine Geschäfte und den Zugängen zu anderen Nutzungen, wie Büros, Wohnen und Hotel, bildet sich hier das Herz des neuen Quartiers.
Eine Freitreppe im südlichen Bereich des Platzes führt auf eine großzügige Terrasse im ersten Obergeschoss, die von dem dort gelegenen Hotel/ Longstay als Außenbereich genutzt werden kann. Diese Terrasse weitet den Platz zusätzlich, sorgt für eine gute Belichtung und belebt den Platz in der dritten Dimension.
Ergänzt wird der Quartiersplatz durch einen kleineren Platz Richtung Hauptbahnhof, der sich durch eine Aufweitung an der Straßenmündung Richtung Luitpoldstraße und Südtiroler Platz ergibt. So weitet sich der Blick Richtung Hauptbahnhof und gleichzeitig ergibt sich Raum für Begrünung und Außengastronomie, die ein erster Anziehungspunkt sind, um das Gebiet von Süden kommend zu betreten.


HOCHPUNKT/ HÖHENENTWICKLUNG (PICTO 04)

Die Baukörper reagieren auf die vorhandenen Bestandsgebäude und Anschlüsse in der Umgebung.
Im Norden schließt die Bebauung an das vorhandene Eckgebäude zum Salinplatz an und orientiert sich mit 3 Geschossen und zurückspringendem vierten Obergeschoss am gegenüberliegenden Gebäude (Bahnhofstraße 12). Auch der existierende Rücksprung im mittleren Bereich der Bahnhofstraße, ergänzt durch 2 vorspringende Kopfbauten an den beiden Enden, wird beibehalten, so dass sich in Zusammenhang mit der gegenüberliegenden Straße eine lange Platzsituation ergibt.
Das vorspringende Kopfgebäude am südlichen Ende der Bahnhofstraße ist etwas höher als sein Gegenpol auf der anderen Seite der Bahnhofstraße, um einen stärkeren Akzent als Eingang zur neuen Achse zu schaffen. So wird deutlich, dass die zuvor vorhandene Torsituation zur Bahnhofstraße sich zugunsten einer Weggabelung entwickelt hat, die dem Passanten die Wahl gibt, entweder den raschen, funktional geprägten Weg an der Bahnhofstraße Richtung Innenstadt zu nehmen oder den entschleunigten Weg entlang der neuen Trittsteine, der zum Verweilen einlädt.
Im Osten schließt sich das Quartier mit einer fünfstöckigen Bebauung von der unattraktiven benachbarten Zeilenbebauung ab und schafft so die Möglichkeit ein ruhiges, nicht einsehbares Blockinneres zu schaffen.
Zum Quartiersplatz hin werden die obersten Geschosse zugunsten einer guten Belichtung und der Wahrung des Maßstabs des Platzes einige Meter zurückgesetzt.


ANORDNUNG DER NUTZUNGEN/ NUTZUNGSMISCHUNG (PICTO 05)

Entsprechend der langfristigen Anlagestrategie der Eigentümerfamilien und im Hinblick auf das Ziel, an dieser Stelle ein vollwertiges, lebendiges Stadtquartier zu entwickeln, wird eine Nutzungsmischung aus 52 % Wohnen, 14 % Büros sowie Hotel und/ oder Longstay (16%) umgesetzt, das im Erdgeschoss durch großzügige Handels- und Gastronomieflächen (18%) ergänzt wird.
Die Anordnung der Nutzungen innerhalb des Wettbewerbsgebiets erfolgt nach dem Prinzip „von öffentlich zu privat“ bzw. „von laut zu leise“.
So befinden sich die Handel- und Gastronomieflächen (7.850 m²) jeweils im Erdgeschoss an der westlichen Seite des Quartiers entlang der Bahnhofstraße und entlang der neuen Achsen.
Das Hotel/ Longstay (6.860 m²) schließt sich daran an und richtet sich mit Blick zum Bahnhof.
Im Osten, dem ruhigsten Bereich des Areals, ist die Wohnnutzung (22.215 m²) angeordnet. So werden nahezu an allen Seiten die Anschlussnutzungen gespiegelt.
Zusätzlich werden rund um den Quartiersplatz herum Wohnungen angeordnet, um für eine Belebung des Platzes am Abend zu sorgen.
Zur Sicherung der Nachhaltigkeit des Projekts wird eine Vielfalt von Wohntypen realisiert: Mikrowohnen für Studenten, Maisonette mit Dachterrasse, Lofts mit Garten, Doppelhäuser im Park, Geschosswohnen vom Single bis zur 5-köpfigen Familie. In der Größe variieren die Wohnungen entsprechend zwischen 30 und 190 m² BGF. Bei allen Wohnungen wurde auf eine gute Belichtung gesorgt und sie richten sich nahezu alle zu einem der drei begrünten Innenhöfe.


ÖFFENTLICHE – HALBÖFFENTLICHE RÄUME (PICTO 06)

Die öffentlichen Räume, die durch Durchwegung und „Trittsteine“ (Plätze) innerhalb des Gebiets geschaffen werden, werden durch halböffentliche ruhige Innenhöfe ergänzt, die lediglich von den Anwohnern genutzt werden können.
Die entsprechend der Blickachsen angeordneten neuen Wege durch das Quartier teilen das Gebiet in drei Blöcke.
Die beiden westlich gelegenen Blöcke sind jeweils im Erdgeschoss komplett überbaut und bieten so im ersten Obergeschoss Platz für großzügige begrünte Innenhöfe.
Die Blockrandbebauung im Osten umfasst einen großräumigen Innenhof auf Erdgeschossebene, der üppig begrünt wird. Im Inneren des Innenhofs sind zusätzlich drei punktförmige zweieinhalb-geschossige Gebäude positioniert, die jeweils zwei Doppelhäuser beherbergen. Eine andere beispielsweise gemeinschaftliche Nutzung dieser Gebäude wäre auch denkbar. Die fußläufige Erschließung sowie die Erschließung für die Feuerwehr erfolgt über zwei ebenerdige Zugänge vom Westen her.

AKTIVIERUNG DER STRASSENRÄUME (PICTO 07)

Die Verteilung der Nutzungen und Erschließung der Nutzungen ist so konzipiert, dass alle Straßenseiten aktiviert werden, keine Blindfassaden entstehen und die öffentlichen Plätze belebt werden.
Besondere Aufmerksamkeit gilt bei diesem Thema auch der Situation an der Bahnhofstraße, die im Bestand ein Negativbeispiel darstellt: das Gelände der Bahnhofstraße fällt von Süden nach Norden um etwa 50 cm ab. Während der südliche Zugang zu den Posthöfen noch schwellenlos ausgebildet ist, überwinden weiter nördlich verschiedene Stufen – und Rampenanlagen den Höhenunterschied zu den Eingängen, die den Bezug zwischen Innen und Außen extrem stören.
Um hier eine Aktivierung des Straßenraums und so auch eine Aufwertung der Handelsflächen zu erreichen, werden hier entlang der Bahnhofstraße kleine Handelsflächen vorgeschaltet, die sich jeweils der Höhe des Straßenniveaus anpassen und so mit schwellenlosen Eingängen ausgebildet werden können. Dies wird möglich durch eine Versenkung der Bodenplatte in diesem Teilbereich der Tiefgarage. Da in diesem Bereich momentan Nebenräume angeordnet sind, gehen durch diese Maßnahme keine Stellplätze verloren.

STUFENWEISE REALISIERUNG (PICTO 08)

Die bestehenden Mietverhältnisse der einzelnen Bestandsgebäude mit stark abweichenden Mietbindungen erfordern eine schrittweise Realisierung des neuen Quartiers. Aus diesem Grund ist jeder Bauabschnitt als ein in sich abgeschlossenes, voll funktionsfähiges Quartiersprojekt konzipiert.
Zudem gilt es auch die Grundstücksgrenze innerhalb des Quartiers zwischen den Grundstücken der beiden Eigentümer bei der Realisierung zu beachten, so dass eine getrennte Erschließung und Bewirtschaftung möglich bleibt.
Im ersten Bauabschnitt bleiben die Posthöfe und die Knotenvermittlungsstelle erhalten. Im Norden der Knotenvermittlungsstelle am östlichen und südlichen Rand wird das Areal durch eine umlaufende Bebauung, die sich an der internen Grundstücksgrenze orientiert, gegenüber der Umgebung abgetrennt und bildet so bereits nutzbaren Wohnhof. Zudem wird im Norden durch einen Teilabriss der Durchgang zum Salinplatz geschaffen.
Im zweiten Bauabschnitt beginnt die Ausgestaltung der westlichen Hälfte des Areals nach Abriss der Posthöfe. Die beiden Blöcke zur Bahnhofstraße entstehen und im Süden wird die Randbebauung ergänzt. Die neue Durchwegung des Gebiets ist nun schon komplett und der Quartiersplatz größtenteils geschaffen. Er wird ergänzt durch die temporäre Anlage eines Boxparks (siehe Blatt 4). Die Knotenvermittlungsstelle in der Mitte des Projektraumes bleibt erhalten.
Im dritten und letzten Bauabschnitt erfolgt der Abriss der Knotenvermittlungsstelle, die durch ein längliches Gebäude ersetzt wird, das die Abgrenzung zwischen Quartiersplatz und Wohnhof im Osten bildet.
Aus Gründen der Wirtschaftlichkeit, wird die Bestandsgarage erhalten, angepasst und ergänzt.


FREIRAUMGESTALTUNG

ÖFFENTLICHER RAUM: PLATZ MIT GROSSER AUFENTHALTSQUALITÄT

Die Materialien des Freiraums werden aus den vorherrschenden Materialien der Umgebung und der Innenstadt abgeleitet. Kleinsteinpflaster rahmt den Platz und schafft dadurch Räume an den Rändern für spezielle Nutzungen wie Gastronomie. Darin befindet sich eine Fläche aus gebürstetem Ortbeton.
Eine offene Gestaltung schafft Großzügigkeit und Orientierung. In der Mitte des Platzes befindet sich in ein Wasserfontänenfeld, welches das Thema der Saline Rosenheim aufgreift. Dieses Wasserfontänenfeld kann bei Bedarf abgeschaltet werden, sodass die gesamte Platzfläche genutzt werden kann. Das Wasser belebt den Platz und schafft Abkühlung im Sommer. Zwei lange Bänke rahmen das Wasserfontänenfeld ein und schaffen neue Aufenthaltsbereiche im Schatten der umliegenden Bäume. Vom Platz aus ist über eine große Freitreppe eine Terrasse erreichbar, welche den Blick von einer anderen Perspektive auf den Platz bietet. Diese Freitreppe kann ebenso für Veranstaltungen wie public viewing genutzt werden.

HALBÖFFENTLICHER RAUM: INNENHÖFE ALS OASEN DER RUHE

Die Innenhöfe erhalten den Charakter kleiner Oasen. Eine freie, fließende Formensprache und formlos verteilte Gehölz- und Strauchpflanzungen verleihen denn Innenhöfe Leichtigkeit. Sie stellen einen direkten Kontrast zur schnelllebigen Umgebung dar und bieten die notwendige Ruhe. Geschwungene Formen werden teilweise mit Betonbänken eingefasst, um somit großzügige Aufenthaltsbereiche sowohl für Anwohner als auch für Büroangestellte zu kreieren.
Spielflächen gliedern sich direkt an Grünflächen an. Die kompletten Innenhöfe können als Spiel- und Bewegungsflächen genutzt werden. Die privaten Bereiche werden durch Terrassen gebildet, welche durch Gräserpflanzungen geschützt sind. Die Dachflächen werden zu großen Teilen extensiv begrünt, was einen positiven Aspekt für das Mikroklima bildet. Die Staffelgeschosse erhalten vorgelagerte Terrassen, die als private Freiräume dienen.

ATTRAKTIVE GESTALTUNG DER BAHNHOFSTRASSE

Der Fußgängerbereich an der Bahnhofstraße wird neu geordnet und erhält durch Kleinsteinpflaster einen einheitlichen Bodenbelag. Die Höhenversprünge werden zugunsten einer ebenerdigen Fläche entfernt. Der Höhenunterschied wird in den Ladenlokalen durch Stufen gelöst. Vor den Zugängen werden Flächen für die Gastronomie und Stellflächen für die Läden durch Betonsteinpflaster optisch abgesetzt, somit entsteht eine subtile Zonierung der Fläche. Die bestehenden Gehölze erhalten großzügigere Grünflächen als Baumscheiben, welche einen neuen Rhythmus für die Fläche vorgeben. Gleichzeitig ermöglicht die Neustrukturierung die Schaffung von neuen qualitätsvollen Aufenthaltsbereichen mit Bänken unter den schattenspendenden Bäumen.


PHASENWEISE REALISIERUNG

Jeder der drei Bauabschnitte ist als ein in sich abgeschlossenes, voll funktionsfähiges Quartiersprojekt konzipiert.

PHASE 1

Städtebau:
Im ersten Bauabschnitt bleiben die Posthöfe und die Knotenvermittlungsstelle zunächst erhalten. Die Bestandsbauten werden im östlichen Areal um eine Blockrandbebauung ergänzt, die hauptsächlich die Nutzung Wohnen beherbergt. Im Süden in Richtung Hauptbahnhof wird zudem eine Hotel/ Longstay realisiert. In Verbindung mit der erhaltenen Knotenvermittlungsstelle bildet sich so ein Innenhof, der die neue Nutzung gegenüber seiner noch nicht entwickelten Umgebung abgrenzt.

Freiraumgestaltung:
Die Bestandsgehölze werden um die wegweisenden Blütengehölze erweitert. Diese werden zunächst in Pflanzgefäße gesetzt, eine spätere Verpflanzung leichter umsetzen zu können, aufgrund der noch nicht abgeschlossenen Umgestaltung des Gesamtraumes.

PHASE 2

Städtebau:
Im zweiten Bauabschnitt bleibt die Knotenvermittlungsstelle in der Mitte des Projektraumes weiterhin erhalten, es erfolgt jedoch der Abriss der Posthöfe, so dass der westliche Teil des Areals entwickelt werden kann.
Zu Bahnhofstraße hin entstehen Mixed-Use-Blöcke mit Büros und Wohnen in den Obergeschossen und einem vollflächig überbauten Erdgeschoss mit Handel und Gastronomie. Im Süden wird der Blockrand durch ein Hotel/ Longstay ergänzt, das entweder getrennt nutzbar oder mit dem bereits in Phase 1 realisierten Hotel zusammen geschaltet betrieben werden kann.
Die neuen Wege durch das Quartier sind nun vollständig nutzbar und der Quartiersplatz größtenteils geschaffen.
Er wird ergänzt durch die temporäre Anlage eines Boxparks:
Die Seiten der erhaltenen Knotenvermittlungsstelle werden mit Containern ergänzt, die kleine Shops bergen, und das Dach wird umgenutzt und mit Treppen erschlossen (siehe Referenzbilder). erhält einen Terrassenbelag und eine Sandfläche für eine temporäre Nutzung für gastronomische Angebote und einen Beachclub.

Freiraumgestaltung:
Die Knotenvermittlungsstelle wird mit den später in den restlichen Bereichen zu pflanzenden Gehölzen, die ebenfalls zunächst in Pflanzkübeln gesetzt werden, temporär begrünt.

PHASE 3

Städtebau:
Im dritten und letzten Bauabschnitt erfolgt der Abriss der Knotenvermittlungsstelle, die durch ein längliches Gebäude ersetzt wird, das die Abgrenzung zwischen Quartiersplatz und Wohnhof im Osten bildet. Das Erdgeschoss des Gebäudes wird entsprechend seiner Lage zur Westseite Handel und Gastronomie beinhalten. An der Ostseite hingegen befinden sich im Erdgeschoss Lofts, die ebenfalls über 5 Meter hohe Räume verfügen, die teilweise für Emporen genutzt werden. Die Erschließung der Lofts erfolgt ebenerdig vom Innenhof. Die Obergeschosse des Gebäudes werden für Mikrowohnen genutzt.
Aus Gründen der Wirtschaftlichkeit, wird die Bestandsgarage erhalten, angepasst und ergänzt.

Freiraumgestaltung:
In der letzten Phase erfolgt die Umpflanzung der Gehölze aus den Kübeln an ihre finalen Standorte. Die Platzgestaltung wird durch die Ergänzung des Wasserfontänenfeldes abgeschlossen.

Beurteilung durch das Preisgericht

Die Arbeit wird durch eine gut ablesbare neue Stadtachse vom Bahnhof zum Salinplatz geprägt, welche zusätzlich und großzügig an die Bahnhofstraße angebunden wird. Ohne die Bahnhofstraße dadurch zu schwächen, könnte damit ein innerstädtisches Quartier hoher Aufenthaltsqualität entwickelt werden.

Die Höhenentwicklung passt sich moderat in die Umgebung ein, zum Bahnhofsvorplatz hin wird ein markanter Kopfbau gesetzt. Die entstehenden Hofgrößen im Westen wirken dabei allerdings sehr eng und würden für die vorgeschlagene Wohnnutzung keine ausreichende Belichtung ergeben. Dagegen ist der östliche Wohnhof so weiträumig, dass hier nicht nachvollziehbare und für die Situation unpassende kleine Solitärbauten eingefügt wurden.

Die vorgeschlagenen Bauabschnitte funktionieren gut, vor allem auch die bauliche Arrondierung des 1. Bauabschnitts. Nicht nachvollziehbar ist der vollständige Ersatz der die Bahnhofstraße parallel begleitenden Baukörper, welche dann in weitgehend gleicher Dimension als Neubauten vorgeschlagen werden. Das Aussparen der Tiefgarage im Bereich der Knotenvermittlungsstelle auch im letzten Bauabschnitt führt zu einem deutlichen Stellplatzdefizit.

Das Hotel ist richtig positioniert, die gastronomische Nutzung im Maß überzogen. Die ausschließliche Anlieferung über die Fußgängerebene würdezu Konflikten führen.
Die räumliche Ausformung der neuen Verbindungsachse ist einschließlich ihres
zentralen Quartiersplatzes entschieden zu amorph und unruhig geraten. Die Ausstattungsangebote mit Fontainenbrunnen und gut bewirtschaftbaren Gebäudevorzonen wird positiv gesehen. Bedauerlich ist das Fehlen einer Verbindung zu den grünen Innenhöfen. Auch die Fußwegevernetzung des Wohnhofs in die Nachbarschaft fehlt völlig. Sinnvoll erscheint die Absenkung der Geschäftsebenen an der Bahnhofstraße auf Gehwegniveau, eine stärkere Begrünung wirkt hier jedoch unangemessen.
Die Arbeit ist in Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit durchschnittlich.

Die Grundidee der Verfasser, mit einer stärker durchgrünten Fußgängerverbidung das Quartier in größerer Tiefe zu aktivieren, wird anerkannt, kann jedoch in ihrer räumlichen und strukturellen Ausbildung nicht überzeugen.
Lageplan

Lageplan

Blick Quartiersplatz

Blick Quartiersplatz

Perspektive Blick auf Bahnhof

Perspektive Blick auf Bahnhof

Präsentationsplan 01

Präsentationsplan 01

Perspektive Bahnhofstraße

Perspektive Bahnhofstraße

Präsentationsplan 02

Präsentationsplan 02

Perspektive Platz

Perspektive Platz

Präsentationsplan 03

Präsentationsplan 03

Präsentationsplan 04

Präsentationsplan 04