Plangutachterliches Verfahren - Hotel Karmeliten - Dachauplatz / Speichergasse

Der Bestand – Erhalten oder Ersetzen?

Die geplante Nutzung stellt Anforderungen an das Gebäude, die sich, will man das bestehende Gebäude erhalten, nur durch eine Entkernung des Bestandes und den Einbau von drei Tiefgeschossen für PKW-Stellplätze erfüllen lässt. Die damit verbundenen Baukosten sind erheblich. Zudem strebt die Stadt Regensburg langfristig die Verlegung der östlichen Gebäudekante an, um eine Verbesserung der verkehrlichen Situation in der Dr.-Martin-Luther-Straße zu schaffen. Vor dem Hintergrund dieser Überlegungen, und mit der Einschätzung des Landesamtes für Denkmalpflege, das den historischen Wert des Gebäudes nicht in der bestehenden Bausubstanz sondern in dem Gebäudevolumen und in seiner städtebaulichen Wirkung auf den Dachauplatz sieht, schlagen wir den Ersatz des Gebäudes vor.


Städtebau

Der geplante Baukörper schließt die vorhandene Blockrandbebauung und definiert den Block als ein homogenes Ensemble. Zur Dr.-Martin-Luther-Straße und zum Dachauplatz wird durch die Einfachheit des Baukörpers die historische Präsenz des Gebäudes erhalten. Die Maximilianstraße findet einen markanten Abschluss. Es nimmt die Traufhöhe des Bestandes auf und schließt wieder an das Areal der ehemaligen Gesamtklosteranlage an. Innerhalb des Klosterareals nimmt die Anlage bewusst die Reihung der Innenhöfe auf. Es entstehen in dem Innenhof zwei differenzierte Ebenen. Das Hauptgeschoss des Wohnstiftes wird geprägt durch einen grünen Naturhof, mit gemeinschaftlichen Flächen zum Verweilen. Die Ebene der Dachterrasse präsentiert sich in Anlehnung an die Typologie eines Schiffes als eine Art „Sonnendeck“ mit Holzboden und Liegestühlen.


Konzept und Architektur

Der Gebäudekörper zeigt sich nach außen hin in einer ruhigen und klaren Putzfassade. Elegant und zurückhaltend knüpft sie an die Tradition der Regensburger Lochfassaden mit stehendem Format an. Das Dach schließt unmittelbar an die Fassade an und unterstreicht die Homogenität des Baukörpers. Das Erdgeschoss zeichnet sich durch einen verputzten Sockel ab, der seine Gestalt lediglich durch eine gefräste, florale Textur erhält. Die Innenhoffassade erhält durch die Verwendung einer dunklen Holzbekleidung den für Regensburg typischen Charakter.
Die verschiedenen Funktionen des Gebäudes sind klar getrennt. Der großzügige und flexibel teilbare „gewerbliche Bereich“ im Erdgeschoss ist mit angeschlossener Parkierung in den Tiefgeschossen besonders für gehobene Gastronomie und Einzelhandel attraktiv. Durch die Orientierung zum Stadtraum hin entstehen attraktive Anziehungspunktspunkte am hoch frequentierten Dachauplatz und in der Maximilianstraße.
Die Wohnanlage des Betreuten Wohnens entwickelt sich ab dem 1. OG über vier Geschosse und ein Dachgeschoss nach oben. Sie bietet 60 großzügige und luxuriöse Wohneinheiten an. Jede Wohnung kann von zwei Personen bewohnt werden und ist speziell auf die Bedürfnisse älterer Menschen zugeschnitten. In Anlehnung an einen Klosterhof oder an die Höfe der Regensburger Patrizierhäuser sind den Umgängen private Loggien angegliedert, die im Sommer geöffnet werden können und die im Gegensatz zu den öffentlichen Stadtfassaden dem Innenhof eine eher private, wohnliche Atmosphäre verleihen.
Die Erschließung des Gebäudes für das Betreute Wohnen erfolgt vom Dachauplatz aus. Einzelhandel und Gastronomie sind ebenerdig vom Dachauplatz bzw. der Speichergasse/Maxstraße aus zu erreichen.
Die Zufahrt zur Tiefgarage sowie die Anlieferung des Einzelhandels erfolgt von der Speichergasse aus. Es entstehen 31 Dauer- und 82 Kurzzeitparkplätze. Insgesamt: 113 PKW-Stellplätze. Die Forderung der Stellplatzverordnung der Stadt Regensburg ist somit erfüllt.
Brandschutz: Die für die Großgarage in den Tiefgeschossen notwendige Sprinkleranlage wird auch für die Umgänge der Wohnanlage geplant.
Energiekonzept: Zur Heizung sowie zur Kühlung des Gebäudes wird ausschließlich Erdwärme genutzt. Die Energieeinsparung gegenüber konventionellen Systemen beträgt ca. 27% im Jahr; Innerhalb von 7 Jahren amortisiert sich die Anlage.


Wirtschaftlichkeit

Der kompakte Baukörper ohne Vor- und Rücksprünge ermöglicht eine sehr wirtschaftliche Erstellung des Gebäudes. Die optimierte Anordnung der Treppenhäuser spart Grundfläche und Baukosten.

Ein einfaches und schlüssiges statisches Konzept ermöglicht in den Obergeschossen einen einfachen Mauerwerksbau. Im Erdgeschoss fangen statisch optimierte Stützen und Unterzüge die Lasten ab und erlauben eine flexible Nutzungsaufteilung.
Das günstige Verhältnis von Wand und Öffnung schafft einerseits ein angenehmes Raumklima, andererseits trägt es zur Reduzierung der Bau- und Unterhaltskosten bei, ebenso wie die Erdwärmeheizung.
Die Bewirtschaftung von 82 Kurzzeitparkplätzen bietet eine zusätzliche Einnahmequelle.