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Bauträgerwettbewerb | 12/2018

Neubau von Wohnungen an der Berresgasse in Wien - Bearbeitungsgebiet 9

1. Rang / Zur Realisierung empfohlen

Franz&Sue

Stadtplanung / Städtebau

g.o.y.a. Ziviltechniker Ges.m.b.H

Stadtplanung / Städtebau

EGKK Landschaftsarchitektur

Landschaftsarchitektur

EGW - Erste gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Heimstätte Gesellschaft m.b.H.

Bauunternehmen, Investor*in

Erläuterungstext

Wien wächst rasant und bekommt in den nächsten Jahren mehrere neue Stadtteile, die die traditionelle Funktionstrennung von Wohn-, Geschäfts- und Gewerbezone aufweichen. Individuelle Konzepte für veränderte Bedürfnisse – nach diesem Leitbild planen Franz&Sue gemeinsam mit Goya ein neues Stadtquartier an der Berresgasse im 22. Bezirk.

Das Planungsgebiet ist von einem heterogenen Umfeld geprägt, auf das städtebaulich Rücksicht genommen wird. Zum einen vermittelt das neue Viertel zwischen dem ländlich geprägten Gebiet mit Einfamilienhäusern im Norden und der dicht bebauten Stadtstruktur im Süden. Von Osten nach Westen bildet das Wohnquartier außerdem einen Übergang vom öffentlichen Knotenpunkt des Bildungscampus zum Freizeitgebiet am Badeteich Hirschstetten.

Die Gebäude werden so am Gebiet verteilt, dass an den Seiten zwei geschützte, ruhige Wohnhöfe entstehen. Alle Wege führen zum zentralen Gebäude in der Mitte, das im Erdgeschoss durchquerbar ist und umgeben von Spiel- und Erholungsmöglichkeiten. Die unterschiedlichen Höhen und Ausrichtungen der Gebäude kommunizieren jeweils mit der angrenzenden Nachbarschaft.

Das gesamte Entwicklungsgebiet Berresgasse sieht eine lebendige, durchmischte Erdgeschosszone vor. So werden nicht nur Nachbarschaftsbeziehungen gestärkt, sondern auch Angebote für das Viertel und die städtische Umgebung geschaffen. Das Herzstück des Quartiers ist das Grätzlzentrum mit öffentlicher Nutzung im EG und großem Gemeinschaftsraum. Durch die Offenheit und Durchlässigkeit wird die gemeinsame Mitte zum multifunktionalen Treffpunkt und Durchgangsort. In den Erdgeschossen der anderen Gebäude schaffen wir Lebens- und Arbeitsräume für die unterschiedlichen Bedürfnisse der BewohnerInnen – von Reihenhäusern für Kleinfamilien, Gastro- und Gewerbeflächen bis hin zum Pensionistenclub. Die Vorstellung von zeitgemäßen Work-Live-Mischungen wird mit erhöhten Maisonetten umgesetzt, die eine straßenseitige Geschäftsauslage haben und im Obergeschoss Raum für Privatsphäre bieten. In allen Gebäuden planen wir außerdem nutzungsflexible Sozialräume ein.

Beurteilung durch das Preisgericht

ÖKONOMIE
Das Projekt umfasst mit insgesamt 260 geförderten Wohnungen, davon 173 Normwohnungenund 87 SMART-Wohnungen, sowie 10 Geschäftslokalen eine förderbare Nutzfläche von17.971,80 m². Zusätzlich ist ein freifinanziertes Geschäftslokal (Verbrauchermarkt) vorgesehen.

Die Vorgaben der SMART-Wohnungen werden sowohl ökonomisch (Finanzierungsbeitrag€ 60,--/m² Nfl., Bruttomiete € 7,50/m² Nfl.; Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag € 0,40/m² Nfl.,Betriebskosten- und Verwaltungskostenzuschlag € 1,73/m² Nfl.) als auch der Anzahl nach(33,46 %) erfüllt.

Für die SMART-Wohnungen wird Superförderung beansprucht.

Bei den sonstigen Mietwohnungen werden zwei Finanzierungsvarianten angeboten. Der Eigenmittelanteil mit € 66,84/m² Nfl. bzw. € 271,33/m² Nfl. (Baukostenbeitrag € 17,78/m² Nfl. bzw.€ 222,27/m² Nfl. Grundkostenbeitrag jeweils € 49,06/m² Nfl.) und die monatliche Mietbelastungmit Bruttomiete € 8,70/m² Nfl. bzw. € 7,85/m² Nfl. (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag €0,40/m² Nfl., Betriebskosten- und Verwaltungskostenzuschlag € 1,76/m² Nfl.) liegen im gutdurchschnittlichen Bereich und ergibt in Verbindung mit der freien Wahlmöglichkeit von zwei Finanzierungsvarianten ein attraktives Angebot leistbaren Wohnens.
Wie in der Präsentation angesprochen kann gemäß Ausschreibung die Eigentumsoption nichtangeboten werden.

Die gänzliche Mietfreistellung im Bezugsmonat und die Reduktion des Mietzinses auf lediglich Betriebskosten in den beiden folgenden Monaten werden besonders begrüßt.
Das Nutzungsentgelt für die geförderten Geschäftsflächen beträgt € 10,44/m² Nfl. bei einem Finanzierungsbeitrag von € 30,--/m² Nfl.

Die Finanzierungskosten für das Grundstück liegen im günstigen Bereich.
Die Gesamtbaukosten betragen € 1.900,--/m² Nfl., wobei die Nebenkostenstruktur mit 18 % gutdurchschnittlich bewertet wird.

Die Kostenrelevanz der Bauausstattung mit Kunststofffenstern und Teppichboden sowieHolzparkettboden in den Wohnzimmern der Normwohnungen wird gut durchschnittlich bewertet.

Das Angebot von Ausstattungsvarianten zu vordefinierten Konditionen wird gewürdigt.
Die Garagenkonditionen mit € 80,--/Monat ohne Finanzierungsbeitrag werden gut durchschnittlichbewertet.Die Nutzerverträge werden mit 3-4 Sternen beurteilt.

SOZIALE NACHHALTIGKEIT
Das Projekt folgt einem quartiersübergreifenden Ansatz. Gastronomie, ein Seniorentreff und ein Veranstaltungsraum, die auch von BewohnerInnen der Nachbarschaft genutzt werden können, sind in der Mitte der Anlage situiert damit sich eine nachbarschaftliche Durchmischung ergeben kann. Der Besiedlungsprozess wird von ExpertInnen der Diakonie unterstützt, beginnt 6 Monate vor Bezug und dauert nach dem Einzug noch zwei weitere Jahre an. Das Ziel ist der Aufbau nachhaltiger Strukturen zur Selbstorganisation der Bewohnerschaft. Kooperative Prozesse, die in die Nachbarschaft hineinreichen, werden gefördert.
Die Geschäftsflächen werden professionell durch SES gemanagt.

Eine gekühlte Abholstation wird in der Erdgeschoßzone etabliert.

Mehrere Waschküchen sind vorhanden.

Alle Wohnungen verfügen über einen privaten Freiraum.

Die gemeinschaftlichen Aufenthaltsflächen sind über die Anlage verteilt und für unterschiedliche Nutzergruppen konzipiert. Auf den Dachflächen stehen Gemeinschaftsbeete zur Verfügung.

Der Barrierefreiheit für alle Altersgruppen wird besonderes Augenmerk geschenkt, einzelne
Aspekte, wie etwa die Tiefe der Sitzbänke, werden von erfahrenen MitarbeiterInnen der Diakonie fein abgestimmt.

Bemerkenswert ist der Mix an Wohnungen, insbesondere das Vorsehen von 4 Smart-
Wohnungen des Typs E. Sehr zu würdigen ist auch die Mietfreiheit über 3 Monate.
Insgesamt handelt es sich um ein sehr anspruchsvolles Konzept der Sozialen Nachhaltigkeit.

ARCHITEKTUR
Das Projekt zeichnet sich durch eine sehr präzise Setzung der Volumina und einer sensiblen
Höhenentwicklung in Ost-West-Richtung aus, die in hohem Maße die Intentionen des
übergeordneten städtebaulichen Leitbildes der Berresgasse aufnimmt und weiterentwickelt.

Die Komposition aus winkel- und U-förmigen Baukörpern, ergänzt durch einen mittig gesetzten Längsbau, erzeugt sowohl ruhige und intime Wohnhöfe, als auch zwei gleichwertige Spielspangen. Ergänzt mit öffentlichen Nutzungen wie Gastronomie, Seniorenclub und Veranstaltungssaal besteht hier das Potential zur Etablierung eines lebendigen Grätzelzentrums.

Mit typologisch konsequent entwickelten Baukörpern entsteht insbesondere bei den Hochpunkten ein nach allen Seiten gleichwertiges Fassadenbild, welches von der Jury besonders positiv gesehen wird.

Die Fassaden der westlichen Baukörper sollten jedoch in Hinblick auf eine weniger strikte
Gestaltung noch durch zusätzliche Balkone akzentuiert werden. Dieser Anregung wurde seitens der Projektanten während der Präsentation zugestimmt.

Das aufgelöste statische System erlaubt ein hohes Maß an Flexibilität. In Verbindung mit dem Einsatz von vorgefertigten Außenwandelementen entsteht eine nachhaltige und wirtschaftliche Gebäudestruktur. Dies stellt zum Thema des „seriellen Bauens“ einen interessanten Beitrag dar.

Durch eine durchgehend vorhandene natürliche Belichtung weisen die innenliegenden
Erschließungsbereiche eine gute Qualität auf.

In der Kombination von Mittelgang- und Punkthäusern wird ein vielfältiges Angebot an
unterschiedlichen Wohnungstypen entwickelt, die sowohl in Hinblick auf die Wohnungsqualität als auch in ihrer großen Bandbreite von A- bis E-Typen als sehr gelungen erachtet werden. Die Wohnungen weisen zudem einen gut möblierbaren Zuschnitt und eine gute innere Belichtung auf.

Die angebotene Typologie „Wohnen und Arbeiten“ und die reihenhausähnlich angelegten
Maisonettwohnungen, die sich gegenüber dem angrenzenden Niveau abheben, stellen einerseits einen soliden Beitrag in Bezug auf Wohnen im Erdgeschoss dar, andererseits wird die Verortung von Wohnnutzung entlang der Grete-Zimmer-Gasse kontroversiell diskutiert.

ÖKOLOGIE
Die Außenwände werden als Sandwichelemente mit Mineralwollkern ausgeführt und vollständig im Werk vorgefertigt. Die in Stützen aufgelösten Kernzonen mit Sanitärzellen erlauben eine spätere Anpassung des Wohnungsmixes.

Für die Entwicklung, Umsetzung und den Betrieb des Mobilitätskonzepts steht ein erfahrener
Komplettanbieter zur Verfügung. Es wird ein ganzheitliches Konzept für alle Bearbeitungsgebiete angestrebt. Die am Standort verteilten Mobility-Points mit Entleihstationen, Online-Reservierung von Mietwagen, Fahrradwerkstatt, Mobility-Credits für Einkäufe bei regionalen Betrieben etc. sollen in diesem Sinne gemeinsam mit den anderen Projektträgern weiterentwickelt werden.

Das Freiraumkonzept sieht eine zentrale Spielspange vor, die das Gebäude in der Mitte des
Bauplatzes umspielt. Siedlungsöffentliche Einrichtungen wie ein Gartencafé, ein
Pensionistenclub, ein Veranstaltungsraum sowie Kleinkinderspiel sind in diesem Gebäude
untergebracht. Zugeordnete Freiflächen wie Kinderspiel und Terrassen sind diesen Räumen
vorgelagert. Es gibt weiße Flächen, die in einem partizipativen Prozess umgesetzt werden
können. Die westliche Seite ist ruhiger angelegt, die östliche bietet Raum für Aktivzonen.

Die Position des Supermarkts im Nordosten des Bauplatzes wird positiv gesehen, da die Grete-Zimmer-Gasse von Zulieferung freigehalten wird. Die Wohnungen im Südwesten des Bauplatzes werden kritisch diskutiert, da hier durch den Schulcampus ein höheres Maß an Öffentlichkeit erwartet wird.

Die Hofbereiche sind im Gegensatz zur Mittelzone ruhige und grüne Bereiche. Der östliche
Hofbereich ist um 80 cm angehoben, um die Wohnungen im Süden eben zu erschließen. Der westliche Hof ist ebenerdig und teilt sich in zwei Bereiche. Die Anbindung nach Norden zum Park ist gegeben und mit dem Gartencafé wird ein positiver Bezug geschaffen.

Für die einzelnen Freiraumbereiche wird ein Baumkonzept mit unterschiedlichen Baumarten
vorgestellt, was positiv beurteilt wird. Die Kinder- und Jugendspielfläche wird in ausreichendem Ausmaß nachgewiesen.

IBA
Das Projekt fokussiert explizit die Gestaltung von Nachbarschaft zur angrenzenden Schule und Einfamilienhausbebauung und strebt eine Zusammenarbeit mit angrenzenden
Bearbeitungsgebieten im Rahmen von Workshops an.

Soziale Nachhaltigkeit wird insbesondere durch kleinteilige Realisierung von Barrierefreiheit, eine Vorbereitung auf Betreuungsbedarf älterer BewohnerInnen sowie soziale Treffpunkte für
SeniorInnen auf dem Baufeld und dessen Umfeld angestrebt. Soziale Nachhaltigkeit wird in
Zusammenarbeit mit der Diakonie im Rahmen begleitender Beratung des Umsetzungsprozesses abgesichert.

Die Vielfalt von Wohnungstypen einschließlich von E-Typ-SMART-Wohnungen sowie die höchste Anzahl an Wohnungen und deren gut nutzbare Grundrisse bieten Zugang für unterschiedliche Haushaltstypen und Einkommensgruppen. Zukünftige BewohnerInnen können zwischen unterschiedlichen Finanzierungsmodellen wählen und dadurch laufende monatliche Wohnkosten ihren Einkommensverhältnissen anpassen. Angeboten wird auch eine Mietfreistellung im Bezugsmonat, im 2. und 3. Nutzungsmonat fallen lediglich Betriebskosten an.