Mehrfachbeauftragung | 01/2011
Entwicklung des Postareals, Gartenstraße Neu-Ulm
Übersichtslageplan
Gewinner
Pesch Partner Architektur Stadtplanung GmbH
Architektur
Erläuterungstext
Urban Wohnen in Neu-Ulm
Die frei werdenden Flächen nördlich der Bahntrasse Ulm-München bieten die Chance zur Entwicklung eines gemischt genutzten Quartiers, mit dem die städtebaulichen Impulsprojekte – insbesondere „Wohnen am Glacis-Park I und II“ – aufgegriffen und fortgeführt werden können. Das disponible Areal tangiert die parallel zur „Grünen Brücke“ verlaufende „Urbane Achse“ über Allgäuer Ring und Hermann-Köhl-Straße bis zum Petrusplatz. In Verbindung mit den angrenzenden stadtteilverbindenden Freiräumen entsteht auf dem Postgelände eine attraktive südliche Innenstadtkante. Ergänzend bildet eine neue Traverse den „schnellen Weg“ durch das Quartier Richtung Petrusplatz.
Die vorgeschlagenen Wohnhöfe gruppieren sich um einen zentralen Platzraum – das „grüne Zimmer“ mit Schatten spendendem Baumdach. Durch eine direkte Anbindung an den bahnparallelen Freiraum kann die Ost-West-Verbindung zwischen Bahnhof und Donau gestärkt werden. Kürzlich gepflanzte Gehölze lassen sich in dieses Konzept integrieren. Zum Schutz privater Gärten und Abführen des Oberflächenwassers werden Hecken und ein Mulden-Rigolensystem vorgesehen. Einen attraktiven, wohnungsnahen Erholungsraum stellen die Rasenterrassen innerhalb des Quartiersparks im Westen dar. Wechselfeuchte Versickerungsmulden sind in die Freiraumgestaltung integriert.
Die Blockstruktur des bestehenden Stadtgefüges wird aufgenommen und entsprechend der benachbarten Neubauquartiere zeitgemäß weiterentwickelt, um das Wohn- und Mischgebiet in den urbanen Kontext einzubinden. Ein attraktiver Quartierseingang an der Bahnhofstraße bildet den neuen Auftakt des Postareals.
Durch die städtebauliche Struktur werden bestehende Raumkanten entlang der Gartenstraße und Hermann-Köhl-Straße aufgenommen und bestehende Lücken geschlossen. Die vorgeschlagene Binnendifferenzierung erzeugt einen besonderen Wohnort mit attraktiven und durchgrünten Innenhöfen. Nach Süden wird die Baustruktur zugunsten des Lärmschutzes konsequent geschlossen. Durch wechselnde Gebäudehöhen und Rücksprünge der Bauflucht wird ein anspruchsvolles städtebauliches Gesamtbild erzeugt.
Zugunsten einer innenstadtgerechten moderaten städtebaulichen Dichte orientiert sich die Höhenentwicklung am Bestand. Die Gebäudehöhe beträgt 4-5 Geschosse. Höhere Gebäude markieren den zentralen Platz sowie den östlichen und westlichen Quartierseingang.
Erhaltenswerte Bestandsgebäude – die Post im Osten (Nutzung bleibt bestehen), das Dienstleistungsgebäude der Gartenstraße (Medizintechnik-Zertifizierung) und die Arthros-Klinik im Westen (Tagesklinik mit Erweiterungsbau) werden im Sinne der Auslobung in die neue Raumstruktur integriert. Der Getränkehandel findet im Anbau an das bestehende Dienstleistungsgebäude seinen neuen Standort.
Mit Hilfe der Topografie lassen sich besondere Angebote (Dienstleistung, Maisonnetten) und Parkdecks gut in den Entwurf integrieren. Die Innenhöfe nehmen ein erhöhtes Niveau ein, um den privaten Raum gegen das öffentliche Leben im Quartier abzuschirmen.
Im Wohnkonzept wird ein breites Angebot an Wohnformen vorgesehen. Neben dem Stadtwohnen auf der Parzelle und in barrierefreien Geschosswohnungen qualifiziert das Hofwohnkonzept das Quartier auch für Familienwohnen.
Die Erschließung folgt den Kriterien der städtebaulichen Integration. Ein offenes System von verkehrsberuhigten Bereichen richtet sich über seine bauliche Ausgestaltung (Gehwegüberfahrt am Kreisel Bahnhofstraße) erkennbar an den quartiersbezogenen Ziel- und Quellverkehr. Um zusätzlichen Verkehr im Quartier auszuschließen wird ein ausgebauter Anschluss zwischen Bahnhofstraße und Gartenstraße vermieden, der Anliegerverkehr über die Gartenstraße geführt.
Der ruhende Verkehr wird konsequent in Tiefgaragen untergebracht. Besucherstellplätze befinden sich entlang der internen Erschließungsstraße. Die Kapazität der Gartenstraße wird mittels einer Senkrechtaufstellung auf der Südseite (Parken unter Bäumen) deutlich erhöht. Hier wird die Entwicklung der Gartenstraße östlich der Hermann-Köhl-Straße aufgegriffen.
Die Wärmeversorgung kann über ein Nahwärmesystem mit einer in der Klinik stationierten Heizzentrale erfolgen. Im Sommer und in der Übergangszeit können thermische Solaranlagen (ca. 1.000 m²) mit einem Mehrtagesspeicher den Bedarf in der Zentrale (2 x 150 m³) nahezu vollständig decken. Die Speicher können die Solarwärme 1-2 Wochen speichern. Die Spitzenlast in den Wintermonaten wird durch einen Holzpelletkessel in Heizzentrale 1 gedeckt. Solare Wärmeüberschüsse im Sommer können zur Warmwasserbereitung in den nördlich angrenzenden Bestands-Wohnquartieren verwendet werden. Eine solare Deckung von mindestens 50% wird angestrebt. Damit ist eine CO2-Reduzierung von mindestens 70% gegenüber konventionellen Gebäuden möglich. Eine CO2-neutrale Wärmeversorgung lässt sich in Verbindung mit Holzpellets erreichen. Dachflächen, die nicht für die thermischen Solaranlagen benötigt werden, sind als Photovoltaikflächen vorgesehen.
Die frei werdenden Flächen nördlich der Bahntrasse Ulm-München bieten die Chance zur Entwicklung eines gemischt genutzten Quartiers, mit dem die städtebaulichen Impulsprojekte – insbesondere „Wohnen am Glacis-Park I und II“ – aufgegriffen und fortgeführt werden können. Das disponible Areal tangiert die parallel zur „Grünen Brücke“ verlaufende „Urbane Achse“ über Allgäuer Ring und Hermann-Köhl-Straße bis zum Petrusplatz. In Verbindung mit den angrenzenden stadtteilverbindenden Freiräumen entsteht auf dem Postgelände eine attraktive südliche Innenstadtkante. Ergänzend bildet eine neue Traverse den „schnellen Weg“ durch das Quartier Richtung Petrusplatz.
Die vorgeschlagenen Wohnhöfe gruppieren sich um einen zentralen Platzraum – das „grüne Zimmer“ mit Schatten spendendem Baumdach. Durch eine direkte Anbindung an den bahnparallelen Freiraum kann die Ost-West-Verbindung zwischen Bahnhof und Donau gestärkt werden. Kürzlich gepflanzte Gehölze lassen sich in dieses Konzept integrieren. Zum Schutz privater Gärten und Abführen des Oberflächenwassers werden Hecken und ein Mulden-Rigolensystem vorgesehen. Einen attraktiven, wohnungsnahen Erholungsraum stellen die Rasenterrassen innerhalb des Quartiersparks im Westen dar. Wechselfeuchte Versickerungsmulden sind in die Freiraumgestaltung integriert.
Die Blockstruktur des bestehenden Stadtgefüges wird aufgenommen und entsprechend der benachbarten Neubauquartiere zeitgemäß weiterentwickelt, um das Wohn- und Mischgebiet in den urbanen Kontext einzubinden. Ein attraktiver Quartierseingang an der Bahnhofstraße bildet den neuen Auftakt des Postareals.
Durch die städtebauliche Struktur werden bestehende Raumkanten entlang der Gartenstraße und Hermann-Köhl-Straße aufgenommen und bestehende Lücken geschlossen. Die vorgeschlagene Binnendifferenzierung erzeugt einen besonderen Wohnort mit attraktiven und durchgrünten Innenhöfen. Nach Süden wird die Baustruktur zugunsten des Lärmschutzes konsequent geschlossen. Durch wechselnde Gebäudehöhen und Rücksprünge der Bauflucht wird ein anspruchsvolles städtebauliches Gesamtbild erzeugt.
Zugunsten einer innenstadtgerechten moderaten städtebaulichen Dichte orientiert sich die Höhenentwicklung am Bestand. Die Gebäudehöhe beträgt 4-5 Geschosse. Höhere Gebäude markieren den zentralen Platz sowie den östlichen und westlichen Quartierseingang.
Erhaltenswerte Bestandsgebäude – die Post im Osten (Nutzung bleibt bestehen), das Dienstleistungsgebäude der Gartenstraße (Medizintechnik-Zertifizierung) und die Arthros-Klinik im Westen (Tagesklinik mit Erweiterungsbau) werden im Sinne der Auslobung in die neue Raumstruktur integriert. Der Getränkehandel findet im Anbau an das bestehende Dienstleistungsgebäude seinen neuen Standort.
Mit Hilfe der Topografie lassen sich besondere Angebote (Dienstleistung, Maisonnetten) und Parkdecks gut in den Entwurf integrieren. Die Innenhöfe nehmen ein erhöhtes Niveau ein, um den privaten Raum gegen das öffentliche Leben im Quartier abzuschirmen.
Im Wohnkonzept wird ein breites Angebot an Wohnformen vorgesehen. Neben dem Stadtwohnen auf der Parzelle und in barrierefreien Geschosswohnungen qualifiziert das Hofwohnkonzept das Quartier auch für Familienwohnen.
Die Erschließung folgt den Kriterien der städtebaulichen Integration. Ein offenes System von verkehrsberuhigten Bereichen richtet sich über seine bauliche Ausgestaltung (Gehwegüberfahrt am Kreisel Bahnhofstraße) erkennbar an den quartiersbezogenen Ziel- und Quellverkehr. Um zusätzlichen Verkehr im Quartier auszuschließen wird ein ausgebauter Anschluss zwischen Bahnhofstraße und Gartenstraße vermieden, der Anliegerverkehr über die Gartenstraße geführt.
Der ruhende Verkehr wird konsequent in Tiefgaragen untergebracht. Besucherstellplätze befinden sich entlang der internen Erschließungsstraße. Die Kapazität der Gartenstraße wird mittels einer Senkrechtaufstellung auf der Südseite (Parken unter Bäumen) deutlich erhöht. Hier wird die Entwicklung der Gartenstraße östlich der Hermann-Köhl-Straße aufgegriffen.
Die Wärmeversorgung kann über ein Nahwärmesystem mit einer in der Klinik stationierten Heizzentrale erfolgen. Im Sommer und in der Übergangszeit können thermische Solaranlagen (ca. 1.000 m²) mit einem Mehrtagesspeicher den Bedarf in der Zentrale (2 x 150 m³) nahezu vollständig decken. Die Speicher können die Solarwärme 1-2 Wochen speichern. Die Spitzenlast in den Wintermonaten wird durch einen Holzpelletkessel in Heizzentrale 1 gedeckt. Solare Wärmeüberschüsse im Sommer können zur Warmwasserbereitung in den nördlich angrenzenden Bestands-Wohnquartieren verwendet werden. Eine solare Deckung von mindestens 50% wird angestrebt. Damit ist eine CO2-Reduzierung von mindestens 70% gegenüber konventionellen Gebäuden möglich. Eine CO2-neutrale Wärmeversorgung lässt sich in Verbindung mit Holzpellets erreichen. Dachflächen, die nicht für die thermischen Solaranlagen benötigt werden, sind als Photovoltaikflächen vorgesehen.
Beurteilung durch das Preisgericht
Die städtebauliche Raumbildung und die Nutzungsflexibilität der Arbeit wird sehr positiv bewertet. Die große Gebäudeabwicklung entlang der Bahntrasse erschwert jedoch eine abschnittweise Umsetzung. Die Erweiterung der Arthros Klinik ist funktional und städtebaulich sehr überzeugend. Mit der Klinikerweiterung wird jedoch die Erschließung der westlich vorgeschlagenen Wohnbebauung im Osten abgeriegelt und damit erschwert.
Die Wohnbebauung entlang der Hermann-Köhl-Straße ist auf Grund der Lärmbeeinträchtigungen nicht denkbar. Positiv bewertet wird die Konzeption des Stadtwohnens auf Parzellen im Bereich des bestehenden Postgebäudes. Im Bereich des Grundstücks Gartenstraße 24 (Fa. OnkoZert) wird zu stark in die Freiflächen eingegriffen. Die Lage des Getränkemarktes entlang der Gartenstraße würde zwar Freiräume für den Zeitpunkt einer baulichen Erneuerung schaffen, kann aber die Problematik eines Standortes im vorhandenen Wohnumfeld nicht lösen.
Die Ausbildung des Siedlungsrandes zur Bahntrasse mit einer kleinteiligen Differenzierung der privaten und öffentlichen Freiflächen einschließlich der parkartigen Freiflächen im westlichen Teil des Plangebietes wird positiv bewertet. Die vorgeschlagene Bebauungsdichte entspricht den Vorgaben und weist den geringsten Wert der drei Arbeiten auf. Die Untersuchungen insgesamt zeigen jedoch, dass die Dichte hinsichtlich einer möglichen Erhöhung überprüft werden kann.
Nach eingehender Diskussion der Arbeiten, auch unter Würdigung der Belange der Anlieger, beschließt das Bewertungsgremium einstimmig, die Arbeit des Büros Steidle Architekten nicht weiter zu verfolgen. In der Abwägung zwischen den beiden verbliebenen Arbeiten stellt das Gremium fest, dass diejenige des Büros Pesch & Partner die besseren Voraussetzungen für die notwendige Weiterentwicklung bietet. Die Arbeit muss für die weitere Entwicklung des Plangebietes jedoch in folgenden Punkten überarbeitet werden:
- Die verkehrsintensiven Nutzungen (v.a. Getränkemarkt) sind im Bereich des Kreisverkehrsplatzes im Osten zu konzentrieren. Für den Getränkemarkt sind zwingend oberirdische, eigenständige Stellplätze vorzusehen.
- Die innere Erschließung des Plangebietes ist nutzungsabhängig zu differenzieren
- Die Freiflächen des Grundstücks Gartenstraße 24 sind in ihrem Umfang zu erhalten. Sie können anders zugeschnitten sein als derzeit, von besonderer Qualität für den Besitzer sind dabei Flächen im Südosten und Südwesten des Gebäudes.
- Die Wohnnutzung entlang der Hermann-Köhl-Straße südlich des Kreisverkehrs ist zurückzunehmen
- Für den Baukörper entlang der Bahntrasse (Wohnungsbau) ist eine stadtverträgliche, abschnittsweise Realisierung nachzuweisen
- Die parkartige Freifläche im Südwesten des Plangebietes kann zugunsten einer intensiveren Bebauung reduziert werden.
- Überprüfung und ggf. Erhöhung der vorgeschlagenen Dichte der Bebauung (GFZ)
Die Wohnbebauung entlang der Hermann-Köhl-Straße ist auf Grund der Lärmbeeinträchtigungen nicht denkbar. Positiv bewertet wird die Konzeption des Stadtwohnens auf Parzellen im Bereich des bestehenden Postgebäudes. Im Bereich des Grundstücks Gartenstraße 24 (Fa. OnkoZert) wird zu stark in die Freiflächen eingegriffen. Die Lage des Getränkemarktes entlang der Gartenstraße würde zwar Freiräume für den Zeitpunkt einer baulichen Erneuerung schaffen, kann aber die Problematik eines Standortes im vorhandenen Wohnumfeld nicht lösen.
Die Ausbildung des Siedlungsrandes zur Bahntrasse mit einer kleinteiligen Differenzierung der privaten und öffentlichen Freiflächen einschließlich der parkartigen Freiflächen im westlichen Teil des Plangebietes wird positiv bewertet. Die vorgeschlagene Bebauungsdichte entspricht den Vorgaben und weist den geringsten Wert der drei Arbeiten auf. Die Untersuchungen insgesamt zeigen jedoch, dass die Dichte hinsichtlich einer möglichen Erhöhung überprüft werden kann.
Nach eingehender Diskussion der Arbeiten, auch unter Würdigung der Belange der Anlieger, beschließt das Bewertungsgremium einstimmig, die Arbeit des Büros Steidle Architekten nicht weiter zu verfolgen. In der Abwägung zwischen den beiden verbliebenen Arbeiten stellt das Gremium fest, dass diejenige des Büros Pesch & Partner die besseren Voraussetzungen für die notwendige Weiterentwicklung bietet. Die Arbeit muss für die weitere Entwicklung des Plangebietes jedoch in folgenden Punkten überarbeitet werden:
- Die verkehrsintensiven Nutzungen (v.a. Getränkemarkt) sind im Bereich des Kreisverkehrsplatzes im Osten zu konzentrieren. Für den Getränkemarkt sind zwingend oberirdische, eigenständige Stellplätze vorzusehen.
- Die innere Erschließung des Plangebietes ist nutzungsabhängig zu differenzieren
- Die Freiflächen des Grundstücks Gartenstraße 24 sind in ihrem Umfang zu erhalten. Sie können anders zugeschnitten sein als derzeit, von besonderer Qualität für den Besitzer sind dabei Flächen im Südosten und Südwesten des Gebäudes.
- Die Wohnnutzung entlang der Hermann-Köhl-Straße südlich des Kreisverkehrs ist zurückzunehmen
- Für den Baukörper entlang der Bahntrasse (Wohnungsbau) ist eine stadtverträgliche, abschnittsweise Realisierung nachzuweisen
- Die parkartige Freifläche im Südwesten des Plangebietes kann zugunsten einer intensiveren Bebauung reduziert werden.
- Überprüfung und ggf. Erhöhung der vorgeschlagenen Dichte der Bebauung (GFZ)
Stadträumliche Einbindung
Übersichtslageplan
Lageplan
Schwarzplan
Phasierung
Freiraum
Nutzung
Erschließung