1. Realisierungsabschnitt Freiham Nord - Bearbeitungsbereich A: Schwerpunkt Stadtteilzentrum sowie Schul-und Sportzentrum, Bearbeitungsbereich B: Schwerpunkt Wohnen und Quartierszentrum

• Städtebauliches Leitbild / Kernidee für den Stadtteil
• Integration in die umgebenden Strukturen
• Quartiersbildung Wohnen
• Integration in die umgebenden Strukturen
• Qualität und Gestaltungsansatz öffentlicher Raum und Plätze

Das ausgeschriebene Programm legt sich – entlang des Freiham-Neuaubinger Grünbands – an den westlichen Rand des bestehenden städtischen Gefüges Neuaubings. Im Sinne einer schlüssigen Stadterweiterung wird neben der Ausbildung einer Freiraumfuge vor allem eine räumliche Verklammerung des neuen Stadtraumes mit dem Bestand angestrebt. Das wesentliche Merkmal dieser Verklammerung besteht in einem System aus „Freiraumschienen“, das sich künftig – ausgehend von bestehenden Freiräumen im östlichen Stadtraum – in Ost-West-Richtung über das gesamte Planungsgebiet bis an den äußeren westlichen Landschaftspark erstrecken soll. In variierender Gestaltung und Nutzung stiften diese besonderen Freiräume die Identität und den unverwechselbaren Charakter des neuen Stadtteils. Sie fördern die Begegnung der künftigen Bewohner mit der bestehenden Nachbarschaft und wirken nicht zuletzt auch als Orientierung gebende, auf den Stadtkörper von Freiham ausgerichtete Räume.

Die großräumige Gliederung und räumliche Einbettung des neuen Stadtteils wird über das Motiv radial verlaufender Grünfinger erreicht, die den gesamten neuen Stadtteil kammartig mit dem Landschaftsraum verzahnen. Insgesamt entsteht langfristig ein Bild aus großen, clusterartigen Siedlungsfeldern in einem großzügig grünen, landschaftlichen Kontext.

Ergänzt wird das System der in Ost-West-Richtung verlaufenden Verklammerung um eine innere räumliche Organisation des linear in Nord-Süd-Richtung zugeschnittenen Wettbewerbsgebietes sowohl über die schlaufenartig geführte verkehrliche Erschließung als auch über ein weiteres kleinteiliges Wegesystem für Fußgänger und Radverkehr erreicht. Dieses nord-süd ausgerichtete System „fädelt“ sowohl alle inneren Quartiersplätze (Quartierstreffs) als auch sämtliche Wohnfolgeeinrichtungen auf und bildet ein quartiersinternes Erschließungsnetz. Das Rückgrat des gesamten neuen Siedlungskörpers wird die zentrale Quartiersachse in der zukünftig die Tramlinie geführt werden wird.

Das bauliche Programm verteilt sich auf drei Quartiere mit einem Quartierszentrum. Im Sinne von „geordneter Vielfalt“ sollten diese Quartiere jeweils eine eigenständige gestalterische Handschrift tragen, die sich sowohl über unterschiedliche städtebauliche und bauliche Strukturen als auch über unterschiedlich ausgebildete Freiräume vermittelt. Dieses Prinzip eröffnet auch der langfristigen Entwicklung westlicher „Schlusssteine“ gewisse Spielräume für Innovation, ohne dabei das zugrundeliegende städtebauliche Prinzip der Cluster und Quartiere aufgeben zu müssen. Während die im Norden und Süden an das Zentrum angelagerten Wohnquartiere als „Quartiere am Anger“ mit Bezug nach Neuaubing ausgebildet werden, stellt das südlich des Grünfingers gelegene „Quartier am Park“ eine wohnbauliche Ergänzung des Stadtteilzentrums mit eigener zentralen Mitte dar.

Wesentliches und auch gemeinsames Merkmal der Quartiere besteht in der Kleinteiligkeit und Varianz ihrer Baufelder, die eine Entwicklung in überschaubaren Größenordnungen erlaubt. Jedes Quartier soll eine in sich schlüssige Mischung aus unterschiedlichen Wohnformen enthalten, die damit auch eine schrittweise Entwicklung unter Wahrung von Vielfalt ermöglicht. Die nördlich und südlich an das Stadtzentrum angegliederten Wohnquartiere mit den identitätsprägenden grünen Freiraumschienen (Anger) bilden von West nach Ost unterschiedliche „Mikroidentitäten“ aus, die der Identitätsbildung der Nachbarschaften dienen und unterschiedliche räumliche Angebote schaffen. Diese sind charakterisiert durch ihre Diversität in baulichen und freiraumplanerischen Typologien, Nutzungen, Dichten und Wohnformen. Vom „städtisch-gemischten Baufeld“ findet von Westen nach Osten in Richtung Freiham-Neuaubinger Grünband eine Abstufung über das „städtisch-grüne Baufeld“ bis hin zum „städtisch-suburbanen Baufeld“ statt. Der gewählte Ansatz des solarorientierten Städtebaus wird so umgesetzt, dass sich private/gemeinschaftliche breite Innenhofbereiche, schmale Straßenquerschnitte und öffentliche grüne Freiraumschienen abwechseln.

Das südliche „Quartier am Park“ folgt dem städtebaulichen Prinzip, aufgelöste Wohnblöcke auszubilden, die sich um einen inneren ruhigen Wohnhof orientieren. Dabei gilt es ebenfalls eine Vielfalt an Typologien anzubieten. Zentrales Element des Quartiers bildet der Quartierspark, an den sich die Wohnhöfe anlegen.

Trotz der Unterschiedlichkeit der Ausprägung der Quartiere entfaltet sich die Volumetrie und Körnigkeit der Quartiere gesamthaft homogen und neutral, so dass sich ein ruhiges Gesamtbild mit einer klaren Silhouette ergibt. Dabei können an geeigneten Orten durchaus gemäßigte bauliche Hochpunkte entstehen. Beispielsweise wären die Haltestellen des Öffentlichen Personennahverkehrs und auch besondere Zugänge der Quartiere – im Bereich der grünen Schienen – geeignete Standorte städtebaulicher Akzente. Während im Plangebiet nördlich des Grünfingers ein baustruktureller Bezug zu den Hochpunkten Neuaubings aufgebaut wird, formiert sich im „Quartier am Park“ ein eigener Quartiersrahmen mit Betonung der Quartiersmitte. Als übergeordnete Landmarks der Gesamtentwicklung werden entlang der Haupterschließungsachse 8-geschossige bauliche Akzente vorgeschlagen. Hierbei wird ein ausgewogenes und maßstäbliches Gesamtbild angestrebt.

Das Quartierszentrum öffnet sich mit zwei unterschiedlich großen Platzräumen zu seinem korrespondierenden Umfeld. Im Bereich der westlichen Haupterschließungsstraße soll der zentrale Stadtplatz des Stadtteils mit einer angrenzenden solargedeckten Parkierungsanlage für den Einzelhandel entstehen, während am östlichen Rand die bestehende Nachbarschaft über einen Bürgergarten Zugang zu den Infrastrukturen erhält. Die innere Erschließung des Wettbewerbsabschnitts ist ebenfalls auf eine attraktive Erreichbarkeit des Zentrums ausgerichtet. Das Quartierszentrum mit den Nutzungsschwerpunkten Einzelhandel/Nahversorgung sowie kulturellen, sozialen und religiösen Einrichtungen wird zur Erzielung einer 24-Stunden-Aktivität um Wohnadressen ergänzt. Zentral am Stadtplatz liegt die Altenpflegeeinrichtung, über den im Erdgeschoss vorgesehenen Einzelhandelsflächen kann Mehrgenerationenwohnen realisiert werden.


• Phasenweise Entwicklung / Bildung von Realisierungsabschnitten

Den baulichen Auftakt wird das Quartierszentrum bilden. Dieser Baustein sollte aber auch eine erste Mantelbebauung mit Wohnnutzungen beinhalten. Je nach Entwicklungskonzept für Bearbeitungsbereich A könnte simultan, aber ggf. auch zeitlich entkoppelt, ein erster Wohnquartiersbaustein im Süden am Stadtteilzentrum entwickelt werden. Zeitgleich muss jedoch zwingend die Haupterschließung realisiert werden. In den folgenden Schritten füllt sich das Gerüst der Siedlungsstruktur in seinen Zwischenräumen in einer Weise, dass sich stets abgeschlossene Schichten und Nachbarschaften abbilden. Eine Entwicklung in den geplanten Größenordnungen ist dabei ebenso möglich, wie eine allfällige Entwicklung in wesentlich kleineren Schritten.


• Verkehrliche Erschließung

Ausgehend von der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Haupterschließung mit Tramtrasse wird das Gebiet für den motorisierten Individualverkehr über Schlaufen erschlossen. Das Prinzip der inneren Ringerschließung kann analog zu den Siedlungsbausteinen schrittweise entwickelt werden.

Die Tram wird in Nord-Süd-Richtung über die Haupterschließungsstraße in einem Gleiskörper in Mittellage geführt. Drei Haltestellen erschließen die Quartiere in einem Haltestellenabstand von weniger als 300 Metern.

Die randliche Erschließung der Quartiere erfolgt über Wohnwege, die neben der Erschließungsfunktion eine hohe Aufenthaltsqualität und Raum für Kommunikation bieten.

Der ruhende Verkehr für Einwohner und gewerbliche Nutzung wird unter den Gebäuden in blockbezogenen Tiefgaragen untergebracht, die Besucherparkplätze werden im öffentlichen Straßenraum angeordnet. Die Stellplätze für die Bewohner der Reihenhäuser und Townhouses befinden sich auf dem Grundstück bzw. im Haus.


• Freiraumplanerisches Konzept

Das Entwurfskonzept formt aus den drei Grundelementen Freiham-Neuaubinger Grünband, Grünfinger und Freiraumschienen ein zusammenhängendes Freiraumsystem, das für die Bewohner eine optimale Freiflächenversorgung gewährleistet und ein selbstverständlicher Baustein im Stadtgefüge wird, der sich zugleich mit dem Bestand vernetzt.

Die beiden übergeordneten Grünzüge folgen einem durchgehenden Strukturprinzip: Offene Freizeitwiesen stehen locker baumüberstandenen Blumenwiesen gegenüber. Die regelmäßig gemähten Wiesenflächen bieten Raum für Freizeitaktivitäten, während man in den extensiv bewirtschaften Blumenwiesen in die Natur eintauchen kann. Gleichzeitig bilden die extensiven Flächen einen Distanzraum zur angrenzenden Bebauung. Im Freiraumband bilden Baumgruppen aus Gold- und Roterle den Saum, im Grünfinger der sich zum Landschaftspark öffnet führen Kiefern und Ahorn in die offene Landschaft.
Im Freiham-Neuaubinger Grünband wird dieses Grundmotiv überlagert von den Freiraumschienen, die den Raum gliedern und den Lärmschutzwall durchstechen. Die Schienen liegen gegenüber den Wiesenflächen leicht erhöht und werden gefasst von Kiesgabionen, die auch den Wall in den Durchstichen abfangen. Der bepflanzte Lärmschutzwall ist ein beeindruckendes landschaftliches Element und grünes Rückgrat für das Freiraumband, dennoch bildet er im Moment eine Grenze, die punktuell geöffnet werden muss. Künftig wird er nicht mehr Siedlungsrand sein, sondern über die aktiven Nutzungszonen in den Durchstichen ein verbindendes Element für die benachbarten Stadtquartiere sein.

Die Freiraumschienen sind nicht nur bedeutsame Verbindungsräume, sondern auch intensive Kommunikations- und Aktivitätszonen. Den Spielbereichen in den Durchstichen liegen in den neuen Quartieren im Norden multifunktionale Nachbarschaftsplätze gegenüber. Bepflanzte Kiesmulden entlang der Erschließungswege führen das Regenwasser ab und fassen die innere, flexibel nutzbare Fläche räumlich. Neben Selbstversorgungsgärten, lassen sich auf den offene Rasenflächen zukünftig benötigte Freiraumangebote zusammen mit den Bewohnern realisieren. So entsteht in den neuen Nachbarschaften ein gemeinschaftlicher grüner Anger.

Im Quartierszentrum bildet eine steinerne Schiene den zentralen Verbindungsraum nach Neuaubing und die Klammer zwischen den urbanen Plätzen. Dem großzügigen, offenen Platz im Herzen des neuen Stadtteils steht ein eher introvertierter grüner Freiraum am Grünband gegenüber. Eine prägnante Baumspange fasst die beiden Räume und bildet den grünen Rücken in der zentralen Schiene. Der große Stadtplatz bietet ausreichend Platz für Märkte und Veranstaltungen, während der grüne Bürgergarten florale Abwechslung und schattige Aufenthaltsbereiche schafft.

Im südlichen Quartier bildet ein kleiner Park die grüne Mitte, die von Baumrahmen und Heckenstreifen umschlossen ist. Eine befestigte Fläche mit Sitzelementen im Norden und einem Spielplatz im Süden ergänzen das Nutzungsangebot. Die Schienen binden nach Osten an die bestehenden Freizeit- und Spielflächen, sowie an den neuen Zugangsbereich der Kinder- und Jugendfarm an.

Das Vegetationskonzept leitet sich aus vier Grundprinzipien ab:
- eine vierreihige Allee aus säulenförmigen Bäumen entlang der zentralen Erschließungsachse (z.B. Spitzahorn),
- Baumreihen aus kleinkronigen Blütenbäumen (z.B. Prunus, Sorbus) entlang der Ost-West Verbindungen,
- Grüne Raumkanten aus großkronigen, lichten Bäumen (z.B. Gleditschie, Götterbaum) an der zentralen Baumspange und dem Baumrahmen im südlichen Quartier und
- wegebegleitenden Heckenstreifen in Nord-Süd Richtung.


• Ökologisches Konzept / Nachhaltigkeit / Energie

Allgemein
Kompakte Baukörper, günstige Ausrichtungen, sinnvolle Nutzungsverteilung und großzügige Abstände erleichtern die Minimierung von Energieverlusten und die Maximierung von passiven solaren Gewinnen. Die gewählte Anordnung der Baukörper unterschiedlicher Typen ermöglicht eine optimale, kosten- und verlustreduzierte Verteilung der regenerativ gewonnenen Wärme im geplanten Nahwärmenetz.

Regenerative Stromerzeugung durch Photovoltaik kann auf nahezu allen Dachflächen sinnvoll eingesetzt werden und darüber hinaus an klar definierten Stellen des Quartiers an Fassaden und als Überdachung von Außenräumen zur Identitätsbildung beitragen.

Dachflächen und Außenräume können größtenteils begrünt werden und somit den Regenwasserhaushalt sowie das Mikroklima günstig beeinflussen. Dies geschieht nicht auf Kosten, sondern einhergehend mit abwechslungsreichen städtischen Räumen hoher Nutz- und Aufenthaltsqualität.

Hohe bauliche Dichte und solarenergetische Optimierung
Alle Baukörper weisen gemäß ihrer Bautypologie eine hohe Kompaktheit auf, ein Großteil darüber hinaus auch eine Ausrichtung nach Süden mit leichter Auslenkung nach Osten. In allen Bereichen sind die Abstände der Baukörper zueinander optimiert, ohne dabei die Anforderungen an die notwendige und sinnvolle bauliche Dichte aus den Augen zu verlieren.

Im nördlichen Teil wird der häufig ungelöste Konflikt von solaroptimierten Abständen und sich abwechselnden breiten Innenhofräumen und schmalen Straßenräumen durch eine Aufweitung der Straßenräume zu den grünen Schienen sinnfällig gelöst. Neben einem großzügigen Abstand der Baukörper untereinander bilden die Anger auch zentrale Räume für die Erschließung und Identitätsbildung von Nachbarschaften.

Ein besonderes Element stellen auch die Hochpunkte entlang der Haupterschließungsachse dar. Trotz ihrer Höhe beeinträchtigen sie aber keine umgebenden Gebäude, da sie immer südlich von Freiflächen angeordnet sind und auch nur diese verschatten.


Optimierung Wärmeversorgung
Das geplante Niedertemperatur-Nahwärmenetz wird aus dem Geothermie-Heizkraftwerk im Süden des Planungsgebietes gespeist und die Haupttrasse voraussichtlich dem Verlauf der Nord-Süd-gerichteten Haupterschließungsachse folgen. Die vorgeschlagene städtebauliche Struktur ermöglicht eine optimale Verteilung der regenerativ erzeugten Wärme.

Die bauliche Dichte nimmt von Süden nach Norden und von der Haupterschließungsachse ausgehend zum Freiham-Neuaubinger Grünband hin ab und somit auch die zu erwartende Abnahmedichte mit zunehmendem Abstand vom Heizkraftwerk. Darüber hinaus können die von der Hauptleitung abgehenden Stichleitungen größtenteils in den zu errichtenden Tiefgaragen geführt werden. Dies reduziert sowohl die Investitionskosten als auch die Wärmeverluste im laufenden Betrieb.

Die am nordöstlichen Rand des 1.Realisierungsabschnitts gelegenen drei Baufelder mit überwiegend Einfamilienhausbebauung weisen die geringste bauliche Dichte und damit auch die geringsten zu erwartenden Abnahmedichte auf. Gleichzeitig sind sie am weitesten vom Heizkraftwerk entfernt. Hier wird vorgeschlagen den Passivhaus-Standard für die zu errichtenden Gebäude vorzugeben und die Wärmeversorgung dezentral und regenerativ über innovative Lösungen zu sichern. Konzepte dazu könnten die Nutzung von Solarthermie, Geothermie oder auch der im Rücklauf des NT-Nahwärmenetzes vorhandenen Restwärme beinhalten. Da auf diesen Baufeldern alle geforderten Wohnbautypologien versammelt sind, wäre eine Passivhaus- oder sogar Energieplushaus-Mustersiedlung denkbar, in der die Konzepte und technischen Möglichkeiten für alle drei Wohnbautypologien gezeigt werden können.


Regenerative Stromerzeugung und Integration von Photovoltaik
Ein Großteil aller Dachflächen ist für eine Photovoltaiknutzung geeignet, da sie nicht oder nur geringfügig durch Bebauung oder Bepflanzung verschattet werden. Dabei müssen die Elemente regenerativer Stromproduktion nicht zwangsläufig zum Nutzungskonflikt mit Gründächern und Dachterrassen führen sondern können sinnvoll angeordnet einen zusätzlichen Mehrwert erzielen, beispielsweise als Überdachung und Verschattung.

Über die Dachflächen hinaus kann Photovoltaik auch an klar definierten Stellen des Quartiers zur Identitätsbildung beitragen, beispielsweise an den südausgerichteten Treppenhausfassaden der 6-geschossigen Punkthäuser westlich des Grünbandes, oder als Überdachung und Sonnenschutz des Parkplatzes vor dem Einzelhandelszentrums. Die für eine 100%-Deckung des Strombedarfs notwendigen Photovoltaikflächen von etwa 38.000 m2 finden größtenteils auf den großen zusammenhängenden Dachflächen der Nichtwohngebäude und Geschosswohnungsbauten Platz. Diese Flächen sind auch für Investoren interessant und nicht nur für die Eigentümer der Gebäude, wodurch sich die Wahrscheinlichkeit der tatsächlichen Errichtung der Photovoltaikanlagen erhöht.

Werden auch auf den Dachflächen der Einfamilienhäuser weitere Photovoltaikanlagen errichtet, so kann unter Umständen im gesamten Quartier sogar mehr Strom produziert werden, als zur Deckung des eigenen Verbrauchs notwendig ist – und Freiham Nord wird damit zum Plusenergiequartier.