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Sonstiges Vergabeverfahren | 10/2012

Baufeld Dennewitzstraße 36-38

Perspektive Wohnbebauung Visualisierung: architecture2brain

Perspektive Wohnbebauung Visualisierung: architecture2brain

1. Rang

ZOOMARCHITEKTEN GmbH

Architektur

ARCHITECTURE2BRAIN - architekturdarstellungen

Visualisierung

Erläuterungstext

Städtebauliche Leitidee, Baukörper und Freiraumkonzept:

Die Lage zwischen Westpark und verdichteter Stadtstruktur, zudem das Baufeld geteilt durch den U-Bahnviadukt, stellt einen außerordentlichen Identifikationsfaktor mit sowohl einem Höchstmaß an möglicher Lebens- und Wohnqualität als auch, nicht zuletzt dadurch bedingt, ein hohes immobilienwirtschaftliches Potential dar.
An diesem Ort ist der weite Blick in die künftige Grünanlage und die Nutzung derselben verknüpft mit einer hervorragenden Citylage, kurzen Wegen in alle angrenzenden Bezirke und einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Wenngleich der U-Bahnviadukt eine beträchtliche Schallemission mit sich bringt, sehen wir in der denkmalgeschützten Anlage insbesondere ein herausragendes Merkmal großstädtischer Dichte.
An diesem Ort ist es möglich Wohnen (und sei es nur auf Zeit als Gast des Hotels) in einer großstädtischen Ausprägung umzusetzen und zugleich die Qualitäten des Landschaftsparks zu nutzen – frei nach Tucholskys „Das Ideal“, vorne Westpark, hinten Kurfürstenstraße.
Die Besonderheiten des Ortes und seine Potentiale verlangen sowohl nach einer eindeutigen städtebaulichen Ergänzung, als auch der bestmöglichen Ausnutzung und Stärkung der lagebedingten Qualitäten.

Es werden klare, achtgeschossige Baukörper (sieben Vollgeschosse + Staffelgeschoss) vorgeschlagen, welche eindeutige Bezüge und Kanten zu Stadt- und Landschaftsraum definieren (GRZ 0,4 / GFZ 2,75). Die Fluchten von Kurfürsten- und Pohlstraße werden aufgenommen. Die bereits durch das Baufeld Mitte vorgegebene Höhenentwicklung wird, unter Einhaltung der Hochhausgrenze, aufgenommen.
Durch quer zum Westpark aufgestellte Baukörper (bzw. zum Park geöffnete U-förmige Gebäude) der Baufelder Nord und Mitte ist die Stadtkante bereits als eine rhythmisierte Grundstruktur vorgeprägt. Diese wird durch das Hotel und den nördlichen Teil der Wohnbebauung fortgesetzt um schließlich im Süden mit einer eindeutigen Stadtraumkante zum Park einen definierten Abschluss zu finden.

Die S-förmige Ausprägung der Wohnbebauung ermöglicht wechselseitige Freiraumbezüge zu einerseits der Dennewitzstraße (Stadt) und andererseits dem Westpark (Landschaft).
Der Baukörper maximiert dadurch die Interaktionsfläche sowohl mit der Stadt- als auch der Landschaftsseite. Auf der Stadtseite erweitern die Raumkanten die Dennewitzstraße um einen Platz.
Auf der Parkseite trägt der geöffnete, aufgeweitete Baukörper dem Landschaftsbezug Rechnung.
Die Baukörper vermitteln zwischen dem Niveauversprung von Straße und Westpark. Die Erdgeschosse an der Dennewitzstraße sind somit Untergeschosse bezüglich des Westparkniveaus. Nördlich und südlich des Gesamtbaufeldes wird das Gelände dem Niveauverlauf der öffentlichen Parkerschließungen angeglichen.
Mit der vorhandenen und künftigen Höhenentwicklung der Freibereiche wird differenziert umgegangen. Im Bereich der Wohnbebauung wird eine feingliedrige Abstufung zwischen öffentlichen, halböffentlichen und privaten Freibereichen vorgeschlagen. Der Platz an der Dennewitzstraße ist leicht vom Straßenniveau abgesetzt (+30cm). Über eine Freitreppe und durch eine zweigeschossige Aussparung des Baukörpers ist dieser mit dem zum Landschaftspark geöffneten Bereich verbunden. Das Niveau der oberen Ebene liegt i. M. 80cm über dem Westpark. Dort werden sowohl halböffentliche als auch private Gartenflächen angeboten.

Das Gelände unter dem U-Bahnviadukt wird von einer (sichtbaren) Bebauung freigehalten. Unterirdisch wird dort die Anordnung von Stellplätzen vorgeschlagen. Die Tiefgarage ist mit ca. 90 Stellplätzen in einem Sockelgeschoss zwischen Hotel und Wohnbebauung angeordnet.
Das Niveau der Tiefgarage ist ca. 35cm unter dem der Dennewitzstraße angelegt. Gegenüber dem Westpark ragt Sie als Kante mit ca. 80cm aus dem Gelände. Unter dem U-Bahnviadukt wird die Decke der Tiefgarage landschaftsplanerisch gestaltet und ist als solche nicht erkennbar. Bei Bedarf ist die partielle Erweiterung der Tiefgarage im Untergeschoss möglich.

Die Erschließung des Hotels, des Wohngebäudes und der Tiefgarage erfolgt einzig über die Dennewitzstraße. Dadurch wird die Grundlage für eine Adressbildung auf der städtischen Seite der Baufelder geschaffen.
Technikflächen sind gänzlich im UG, dennoch oberhalb des Grundwasserspiegels untergebracht und somit für die Medienanbindung ideal erreichbar (im Rahmen des Verfahrens bisher nicht dargestellt).

Dem Lärmeintrag der U-Bahn wird auf unterschiedlichen Ebenen begegnet:
Städtebau: Minimalfront zur U-Bahn. Nur ca. ¼ des Wohnbaukörpers ist unmittelbar entlang der U-Bahn aufgestellt. Dieser Bereich schirmt zugleich das südliche Baufeld gegen Lärm ab.

Organisation: Reduktion von der U-Bahn zugewandten Hauptnutzflächen. Konzentration der Erschließungszonen des Hotels entlang der U-Bahn.

Nutzung: Keine lärmempfindlichen Wohnräume an der U-Bahn. Schlafräume möglichst nicht entlang der U-Bahn angeordnet. Bei der Wohnbebauung der Einsatz von (dreieckigen) Wintergärten an der U-Bahn zur Schallminimierung.

Techik: Bauteilertüchtigung zur Schalldämmung. Einsatz von Schallschutzverglasung und Lüftungsanlagen nach Erfordernis.


Wohnbebauung:

Die meanderförmige Struktur der Wohnbebauung maximiert die Oberfläche und somit das Potential des Ausblicks zum Westpark.
Der besonderen Standortqualität wird im Rahmen der Grundrissgestaltung zusätzlich Rechnung getragen, dass fast alle Wohnungen eine Loggia, Terrasse oder Gartenfläche zum Westpark erhalten, zudem Wohnräume und Wohnküchen i. d. R. zum Westpark orientiert sind.

Die Zugänge der Wohnbebauung erfolgen niveaugleich von der Dennewitzstraße bzw. dem daran angeschlossenen Platz. Auch die integrierten Stadthäuser werden jeweils über die Straßenseite erschlossen.
Da parkseitig keine Möglichkeit zum Anleitern besteht, gleichzeitig eine Übererschließung vermieden werden muss und Laubengänge vom Auslober ausgeschlossen wurden, sind vier der insgesamt sechs Treppenhäuser als Sicherheitstreppenräume konzipiert. Für Wohnungen entlang der Dennewitzstraße und am Platz ist der 2. Rettungsweg über Rettungsgerät der Feuerwehr sichergestellt.

Die Wohnbebauung ist in vier Segmente untergliedert. Bau- und Brandabschnitte sind klar definiert und somit die Baukörper zeitlich und eigentumsrechtlich unabhängig voneinander realisierbar. Es gibt keine Wohnung mit reiner Nordausrichtung.

Es werden klare strukturelle Vorgaben zur Sicherstellung einer wirtschaftlicher Erschließung und Flächenausnutzung und eines hohen Nutzungskomforts (Orientierung / Querlüftung) umgesetzt. Aus Gründen der Flächenwertigkeit werden vorwiegend Innenbäder vorgeschlagen. Außenliegende Bäder sind alternativ möglich. Die Anordnung der Treppenräume und Wohnungstrennwände erfolgte auf Grundlage eines durchgängigen Grundrasters, welches eine Kompatibilität mit der Struktur der Tiefgarage sicherstellt.

Die insgesamt 6 Aufgänge der Wohnbebauung variieren zwischen 2-, 3-, und 4-Spännern. Das Verhältnis von Wohnfläche zu BGF beträgt 76%.
Die insgesamt nachgewiesenen 120 Wohneinheiten mit 12.445m² Wohnfläche (ohne Laden und Kita) gliedern sich grob wie folgt:

25 Stk. 2-Raum-Wohnungen (50-70m²)
46 Stk. 3-Raum-Wohnungen (85-120m²)
13 Stk. 4-Raum-Wohnungen (90-125m²)
28 Stk. 5-Raum-Wohnungen (130-160m²)
8 Stk. 6-Raum-Wohnungen (140-160m²)
Darin enthalten 12 Stadthäuser

Größere Wohnungen lassen sich durch vertikale bzw. horizontale Kopplung zweier Einheiten schaffen.

Insgesamt 12 Stadthäuser (jeweils dreigeschossige, schlanke Maisonetten) wurden ohne zusätzlichen Erschließungsaufwand in die Struktur integriert. Allen Stadthäusern gemeinsam ist die niveaugleiche Erschließung von der Dennewitzstraße aus. Auf Ebene +1 ist der Wohnbereich zum Westpark angeordnet.

Ein Auszug einiger Wohnungstypen ist plangrafisch im Maßstab 1:100 dargestellt. Eine Wohnungsliste ist Bestandteil der eingereichten Unterlagen.

Die Kita ist erdgeschossig im Bereich des südwestlichen Baukörperabschlusses angedacht.
Das Ladengeschäft ist ebenfalls erdgeschossig angeordnet und öffnet sich sowohl zur Dennewitzstraße als auch zum Platz.


Hotel:

Als Monolith überbaut das Hotel das Baufeld unter Einhaltung der Bauflucht der Pohlstraße.

In den repräsentativen Bereichen werden Luftgeschosse vorgeschlagen. Der Empfangsbereich des Hotels ist über einen zweigeschossigen Luftraum großzügig zur Stadt geöffnet und wird niveaugleich von der Dennewitzstraße erreicht.
Über eine großzügige Treppe bzw. Aufzüge werden die Sitzungssäle im 1. Obergeschoss und das Restaurant auf Parkniveau erschlossen. Das Restaurant orientiert sich zum Westpark und ist in Teilbereichen ebenfalls durch einen Luftraum zweigeschossig aufgewertet.
Im 2. Obergeschoss ist eine Bar angedacht, alternativ können dort 7 Doppelzimmer untergebracht werden.

Die geforderten 110 Zimmer werden nachgewiesen. Die Anzahl der zum U-Bahnviadukt orientierten Zimmer wurde möglichst gering gehalten.

Zwei Treppenhäuser dienen als bauliche Rettungswege und sichern neben zwei Aufzügen die vertikale Erschließung. Konferenz- und Wellnessbereiche sind im Staffelgeschoss angeordnet und verfügen dort über hervorragende Aussicht zum Park und der umliegenden Stadt.

Die Tiefgaragenzufahrt befindet sich unmittelbar neben dem Hotel. Die Anlieferung erfolgt über eine Ladezone in der Tiefgarage.

Beurteilung durch das Preisgericht

Konzeptbeschreibung
Das S-förmige Wohngebäude ist, ähnlich wie der Lösungsansatz von Raumzeit, jeweils parallel zu unterschiedlichen Planungslinien des südlichen Teilgebiets ausgerichtet. Durch den Baukörper werden je eine interne Platzfläche zur Dennewitzstraße und eine zum Park hin ausgebildet.

Das Hotel mit trapezförmiger Grundfläche nimmt die südliche Flucht der Pohlstraße auf, so dass ein gut 6 m tiefer Abstand zum Parkzugang entsteht. Der Baukörper grenzt ferner unmittelbar an die Dennewitzstraße an und hält zur U-Bahnbrücke einen Abstand von 3 m und zur Parkanlage von 5 m.

Der Hauptzugang und die Vorfahrt zum Hotel befinden sich, im Unterschied zu den anderen Entwürfen, an der Dennewitzstraße gegenüber der Pohlstraße. Die Zufahrt zu den Stellplätzen in einer Tiefgarage erfolgt über eine Rampe an der Dennewitzstraße unmittelbar südlich an den Baukörper anschließend.

Die nördliche Freifläche ist als Gemeinschaftsgrünanlage mit Orientierung zum Park dargestellt, der südliche als durchgehend befestigter, halböffentlicher Bereich, etwa 30 cm gegenüber der Straße erhöht.

Der Zugang zu den Treppenhäusern des Wohngebäudes erfolgt über einen auf der erhöhten Ebene geführten Weg nördlich des Gebäudes an der U-Bahnbrücke, Zugänge direkt an der Dennewitzstraße sowie weitere Zugänge im straßenseitigen, südlichen Hof.

Die Tiefgaragenzufahrt südlich des Hotelbaukörpers dient auch dem Wohnprojekt; Wohn- und Hotelbereich sind durch die Tiefgarage verbunden.


Bewertung
Die Ableitung eines Mäanders als Gebäudeform aus den städtebaulichen Rahmenbedingungen des Grundstücks wird als tragfähige und ausdrucksstarke Lösung anerkannt. Damit werden sowohl die Eigenständigkeit des südlichen Baufeldes, wie auch die Einfügung in den übrigen städtebaulichen Kontext gewährleistet.

Nur dieser Entwurf hält die verlängerten Fluchtlinien sowohl der Pohl- als auch der Kurfürstenstraße ein.

Dies wird besonders an der Pohlstrasse als angemessene Überleitung des Straßenraumes in den Park beurteilt und komme der Hotelnutzung zugute.

Die Ausbildung eines der Stadt zugewandten, halb-öffentlichen Platzraumes durch das Wohngebäude und eines dem Park zugewandten privaten Hofraumes wird einvernehmlich als Qualität gesehen.
Die Verbindung beider Räume durch ein Luftgeschoss sei in diesem Entwurf überzeugender gelöst: Der private Hofraum sei durch ein erhöhtes Niveau gegenüber dem straßenseitigen Platz abgeschirmt, der Platzraum auch im Bereich des Luftgeschosses durch den Baukörper im EG gefasst.

Der Bezug der Wohnungen zum Park sei deutlich herausgearbeitet. Die Qualität durchgesteckter, sehr schmaler Wohnungen wird jedoch bezweifelt.

Die Fassadengestaltung mit einer Dominanz der Balkonbänder an zwei der parkseitigen Fassaden sollte nach Auffassung einiger Obergutachter überarbeitet werden.

Die Ausbildung eines Garagengeschosses und die damit erreichte Höhenlage oberhalb des Parkniveaus wird als Qualität der Freiräume und als Vorzug für die Erdgeschosswohnungen hervorgehoben. Allerdings wurde der dadurch grosse Niveauunterschied zum Park in Frage gestellt. Ob eine ähnliche Qualität bei Höhengleichheit ebenso erreicht werden kann, sollte geprüft werden.

Die Eignung dieser Lösung für die Rettungswege der Feuerwehr muss nachgewiesen werden.
Perspektive Hotel Visualisierung: architecture2brain

Perspektive Hotel Visualisierung: architecture2brain

Schwarzplan / Lageplan

Schwarzplan / Lageplan

1. Obergeschoss

1. Obergeschoss

Regelgeschoss

Regelgeschoss

Dachgeschoss

Dachgeschoss