Wohnen am Forum Oberkassel

Städtebauliches Konzept

Die Umwandlung des ehemaligen Industrie- und Arbeitsstandortes mit seiner starken gewerblichen Prägung ist im Umbruch. Starke Impulse in Richtung Wohnnutzung gehen zur Zeit von verschiedenen Plangebieten im Stadtbezirk 4 aus. Vor diesem Hintergrund bildete die Schaffung einer eigenen Identität für das neue Wohnquartier am Forum Oberkassel die höchste Priorität für die Planer.

Die städtebauliche Analyse ergibt folgendes Bild:
- im Norden begrenzt von Bürostrukturen (an der Hansaallee)
- im Osten begrenzt durch Gewerbestrukturen mit keinen Öffnungs/Zugangsmöglichkeiten
- im Süden auch begrenzt durch undurchlässige Gewerbestrukturen
Allenfalls durch eine mögliche Aufwertung der hier in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Willstädter Straße durch mehr Grün, um einen Anschluss an das öffentliche Grün vom Friedhof Heerdt zu finden.
- im Westen ergibt sich bei Realisierung des jetzigen Planungskonzeptes „Böhlerpark“ eine gewünschte städtebauliche Verknüpfung über die allerdings stark befahrene Böhlerstraße hinweg

Folgerichtig haben wir es schon mit einer „Insellage“ einer Monade im nutzungsfremden Umland zu tun. Das Vorhandensein des heterogenen Nutzungsumfeldes hat ja auch Vorteile, wie z. B. die Bürobebauung an der Hansaallee eine Lärmschutzfunktion hat.
Durch die Insellage entstand die Leitidee eines zentralen Parks mit einer möglichst großen Wasserfläche als identitätsstiftenden Ort des neuen Quartiers.
Dieser Park schafft auch die Umlenkung des schräg vorformulierten „Broadways“ zwischen Kino und Gastronomie-Riegel. Die Verknüpfung dieser prägnanten städtebaulichen Achse wurde durch den hohen Solitär erreicht, der räumlich den Broadways in seiner Wirkung blockieren soll. Dies wird auch durch die platzartige Aufweitung im Norden des Solitärs („Broadway Nord“) mit der Öffnung zur Wasserfläche nach Westen erreicht.
Die Planverfasser haben aber die Verlängerung des Broadway zur Willstädter Straße fortgesetzt, da hier eine öffentliche (fußläufige) Durchwegung zwischen Hansaallee und Willstädter Straße durchaus wünschenswert ist und eine zukünftige Verlängerung nach Süden bis zum Freidhof Heerdt ermöglicht (siehe Grünflächenkonzept). Um diesen „End“punkt an der Willstädter Straße auch mit den östlichen Nutzungen städtebaulich aufzuwerten ist hier ein weiterer Platz („Broadway Süd“) angeordnet mit einer westlichen Öffnung zur Wasserfläche – zum zentralen Park.

Städtebauliche Änderungen:

Die westlich gelegene Wohnbebauung an der Böhlerstr. ist komplett überarbeitet worden.
Hier ist jetzt der Footprint des Quartiers um den Parksee - in der Gebäudehöhe reduziert - aufgenommen und weiterentwickelt worden. Die „Punkthäuser“ am Parksee sowie im zentralen Bereich an der Ecke Willstätterstraße/Böhlerstraße) sind durch L-förmige Gebäudekörper besser gefasst worden. Diese Formen schließen die Quartiere ab und definieren den Footprint, der sich nun
über das gesamte Planungsgebiet erstreckt.
Die Stadthäuser (Wohnungstypen D-F) als auch die Wohnungstypen C sind als hochwertig eingeschätzte Wohnformen definiert in den „Punkthäusern“ am Parksee und den geschützten Lagen des Bereiches südlich der Achse Willstätter Straße Straße untergebracht.

In diesen Gebäuden sind sowohl Stadthäuser als auch gestapelte Maisonettewohnungen mit Blick auf den See untergebracht. Eine Mischform aus 3-geschossigen Stadthäusern und darüber gestapelten Geschosswohnungen sowie reiner Geschosswohnungsbau komplettieren die Baufelder am Parksee – Bauformen und Wohntypologien, die auch auf dem restlichen Planungsgebiet realisiert werden sollen.

Im zentralen Bereich sind wesentliche Veränderungen hinsichtlich der Nutzungen vorgenommen worden:

- Entlang der Willstädter Straße sind die Arztpraxen angeordnet.
- An der Westseite des Grundstücks an der Willstädter Straße sind Nahversorger und Fitness mit den erforderlichen Stellplätzen ebenerdig für den Nahversorger sowie als Parkhaus vorgesehen.


Baufelder I Vermarktungsmodule

Das Planungsgebiet ist in kleine, vermarktungsgerechte Parzellen aufgeteilt ohne eine städtebauliche Qualität zu verlieren. Verschiedene Wohntypen sind zwar zum Teil auf einem Baufeld kombiniert, aber als separate Gebäude angeordnet, so dass auch eine kleinteiligere Aufteilung denkbar ist. Die Gewerbenutzung wurde in drei Baublöcken konzentriert, um die Vermarktung an, für Gewerbe spezialisierte Investoren, attraktiver zu machen und für eine schnelle Belebung des Quartiers zu sorgen.

Bauphasen

Die dargestellten Bauphasen stellen nur einen Vorschlag des Planverfassers dar. Die flexibel angeordneten Baufelder ergeben viele Kombinationsmöglichkeiten für eine erfolgreiche Vermarktung der verschiedenen Nutzungen. So können einzelne Bauphasen nach Bedarf auch in kleineren und auch größeren Abschnitten realisiert werden.
Der Planverfasser sieht eine parallele Realisierung beider Grundstückeigentümer vor. So werden durch die Bebauung an der Hansaallee als auch an der Willstätter Straße in der ersten Phase die Lärmemissionen durch die Gebäude reduziert. Die zweite Phase sieht die lärmabwandte Nordseite des Parksees vor, die dritte komplettiert das Quartier und bildet den zentralen Park aus.
In der vierten und fünften Phase werden die Gebäude südlich der Achse Willstätter Straße errrichtet.

Bodenmanagement

Durch die Ausbildung eines Sockels am Parksee wird den Wohnungen nicht nur zusätzliche Privatsphäre geschaffen, sondern auch Erdaushub vermieden. Im Entwurf wurde darauf geachtet diesen zu minimieren, um so unnötige Erdbewegungen zu vermeiden. Parkpaletten verhindern zudem mehrgeschossige Tiefgaragen. Auf dem Gebiet der Altlastenablagerungen wurden die sonst einzelnen Garagen in zwei Quartiersgaragen untergebracht und komprimiert. Die Stadthäuser stehen auf „einer Platte“. Die subjektive Wahrnehmung des „sicheren“ bewohnens wird gestärkt.

Erschließungskonzept I Stellplatzkonzept

Das Areal des Planungsgebietes gliedert sich erschließungstechnisch in zwei Nutzungsbereiche. Östlich der diagonalen Achse (Broadway) ist überwiegend Gewerbe geplant, so dass hier nicht ausschließlich mit Zielverkehr gerechnet werden kann. Der Stellplatzbedarf ist zusammen mit der Kinonutzung zudem erhöht. Aus diesem Grund wurde der PkW-Verkehr dieses Bereiches vom restlichen Planungsgebiet getrennt. Die östliche Verkehrsführung im Rückbereich des Gewerbes dient zur Erschließung des Besucherverkehrs. Dieser wird sowohl auf öffentlichen Stellplatzanlagen, sowie in einer Großgarage in Kombination mit Parkpaletten auf den Baufeldern 1.3 und 1.8 untergebracht.
Die diagonale Nord-Süd-Achse (Broadway) trennt Gewerbe- und Wohnverkehr.
Der Zielverkehr der Wohnnutzung soll auf möglichst kurzem Weg zu den jeweiligen Tiefgarage geführt werden. Diese befinden sich jeweils unter den Baublöcken. Im Bereich östlich der Ecke Böhlerstraße Willstätter Straße(Baublöcke 2.5-2.8) sind zur Reduzierung des Erdaushubs nur zwei Quartiersgaragen untergebracht, die die Fahrzeuge der Bewohner aufnehmen. Die öffentliche PKW-Erschließung ist auf drei Haupterschließungen begrenzt. Die Erschließung der Gewerbenutzung von der Willstätter Straße im östlichen Teil des Planungsgebietes, Eine Erschließungsstraße als Verlängerung der Willstätter Straße, die an der Grundstückgrenze Richtung Süden wieder auf die Willstätter Straße zurückführt und eine öffentliche Verkehrsfläche, die von der Hansaallee im Norden um das geplante Bürogebäude herum (ehemals Areal 3) auf die Böhlerstraße führt. Kleine Stichstraßen erschließen die restlichen Baublöcke.
Der Planverfasser hat bewußt eine Durchführung der Willstätter Straße vermieden. Beide Haupterschließungsstraßen sind durch einen zentralen Platz getrennt.
Die Wahrnehmung des PKW-Verkehrs soll im Planungsgebiet minimiert werden, der fußläufige Verkehr gestärkt werden, um das neue Quartier zu beleben. Lediglich die Feuerwehr und die städtischen Reinigungsbetriebe sollen dazu berechtigt sein um einzelne Baublöcke herum als auch um den zentralen Park und die diagonale Erschließungsache zu fahren. Diese geringe Anzahl von Einzelfahrten ermöglicht eine weitgehend ungestörte Erschließung des Qaurtiers als Fahrradfahrer oder Fußgänger. Die attraktiven Grünflächen und Plätze sind autofrei.


Lärmschutzkonzept (siehe Strukturplan Lärmschutzkonzept):

Das Planungsgebiet wird beeinflusst von linearen und punktuellen Emissionsschwerpunkten. Hansaallee, Böhlerstraße und Willstätter Straße stellen durch einen erhöhten PKW-Verkehr eine hohe Lärmbeeinträchtigung dar. Das Gewerbegebiet an der Willstätter Straße verursacht durch seine Betriebe punktuelle Lärmquellen. Auf diese Emissionen wurde im Entwurf reagiert.
Vier Maßnahmen sollen den Lärm reduzieren und die Bewohner des Wohnquartiers vor Lärmemissionen schützen:

- Abschirmung durch Gebäudehöhe

An den Hauptverkehrsstraßen und den lärmzugewandten Grundstückgrenzen sind die Gebäude zur Abschirmung in einem städtebaulich vertretbarem Maß erhöht worden.

- Platzierung der Nutzungsart

Den Lärmemissionen des Gewerbes an der Willstätter Straße wurde ausschließlich auch eine Gewerbenutzung zugewiesen. An der Hansaallee ist das Boardinghouse (flexibles Wohnen) geplant und an der Ecke Böhlerstraße/Willstätter Straße ist kostengünstiger, geförderter Wohnungsbau geplant.

- zusätzlicher Lärmschutz durch Geländemodulation

An der Ecke Böhlerstraße/Willstätter Straße wird die freigehaltene Grünflächen mit einem Erdwall versehen, der aus abgetragenen Bodenaushub geformt werden soll. Dieser soll die Lärmemissionen dämpfen.

- bauliche Lärmschutzmaßnahmen und Grundrissorientierung

Die Lärmzugewandten Fassaden sollen durch Lärmschutzmaßnahmen die Bewohner schützen. Hier hat sich in Hamburg z.B. das sog. „Hafencityfenster“ etabliert. Des weiteren sind die Schlaf- und Wohnräume von der Lärmquelle abgewandt.

Ressourcenschonendes Bauen

Gründächer als Retentionsdächer sollen in Verbindung mit dem Parksee ein schnelles abfließen des Oberflächen- und Regenwassers verzögern und reduzieren. Es findet eine anteilige Verdunstung statt. Ein Überlauf im Parksee gibt das aufgestaute Wasser an die öffentliche Kanalisation ab (siehe auch Teichanlage im Detail).

Freiflächen

Die Freiflächen des Quartiers bilden durch die klare Strukturierung in öffentliche Bereiche (Diagonale, Seepark und Straßenräume) halböffentliche Blockinnenbereiche und private Gärten die Ausgangslage für ein modernes lebendiges Wohnquartier in dem Gemeinschaften gelebt werden können und Individualität Raum bekommt.

Der zentrale Seepark bekommt dabei eine besondere Bedeutung, wird er doch zu dem Markenzeichen für das neue Quartier. Die Großzügigkeit einer Wasserfläche wird von jedermann als lebenswertes Qualitätsmerkmal begriffen. Das Element Wasser ist Attraktion und bildet in der Quartiersmitte eine erste Reihe und prominente Wohnlage aus. Städtebauliche Beispiele, wie das neue Quartier rund um den Bahrenpark in Hamburg-Bahrenfeld auf dem Gelände des ehemaligen Gaswerks zeigen, daß die Attraktivität einer großzügigen Wasserfläche sich langfristig auf die Wertentwicklung auswirkt. Gegenüber einer “herkömmlichen Freifläche” mit großzügigen Rasenflächen, die zum Fußballspielen und Grillen einladen und eine Nutzung als Parkanlage implementieren, wird die Bedeutung deutlich. Die vergleichsweise geringen Mehrkosten in Herstellung und Unterhaltung werden durch eine Wertsteigerung schon beim Erstverkauf der Wohneinheiten aufgewogen.


Weitere freiraumplanerische Aspekte in Stichworten:

- Lärmschutzwall über Planungsgrenze hinaus auf ungenutzte/ unnutzbare Restfläche, Durchstiche für Fußgänger Radfahrer und Pflegefahrzeuge,
Außenkante linear mit Steigung fast 1:1, Innenkante sanfter mit Buchten
Teilweise aus Aushub nahegelegener Baugruben modelliert
- verlängerte Diagonale als Promenadenachse, Leben auf Mittelachse mit Außengastronomie, Leuchten, Fahrradparkern
- Treppenanlage entlang Promenade an Wasserkante zum Seepark
- Schotterrasen beidseitig der Wege für 5m Rettungsgassen
- Spielinseln mit verschiedenen Geräten für alle Altersgruppen
- Große Spielwiese am Wasser mit einem Teilbereich mit temporärer Abtrennung für Kita
- 3x kleine Spielhöfe mit Spielinseln schwerpunktmäßig für Kleinkinder
- Gärten auf Tiefgarage, Abgrenzung zu öffentlichen Bereichen durch Podest,
zugänglich über Treppen und eine Rampe für Pflegefahrzeuge
- Materialität mit insgesamt hochwertigem Gesamteindruck mit besonderem Augenmerk auf reduzierten Unterhaltungsaufwand: kunststoffgebundene Decke mit Stahlkanteneinfassung, großformatige Betonplatten, Betonblockstufen, unterschiedliches Pflaster in Reihe, Straßen asphaltiert mit heller Splittabstreuung, Rasenfugenpflaster für Stellplätze in Randbereichen
- Heckenstreifen vor den Tiefgaragensockeln ziehen Baufelder inselartig zusammen und trennen öffentliche Flächen von privaten Wohnbereichen

Die Teichanlage im Detail

Diese Erfahrung machte aktuell auch die Stadt Lingen für die wir auf besonderen Wunsch hin eine großflächige Teichanlage planten, um das Wohnen am Wasser zu realisieren. Die Baugrundstücke sind dort mehrfach überzeichnet. In Lingen wurde als ökologische Maßnahme die Teichanlage über ein Dükersystem an die Regenwasserleitung der Einzelbauwerke angeschlossen und dient so als attraktiv gestaltete Vorflut (s. Schnitte). Ein ähnliches System ist auch für unser Quartier in Düsseldorf denkbar. In dieser Variante erfüllt die Teichanlage zusätzlich noch die Funktion der Regenrückhaltung. Niederschläge werden von allen Dächer und versiegelten Flächen gesammelt und in das Becken eingespießt. Damit bei Niederschlagsspitzen das Becken nicht überläuft wird der maximale Wasserpegel durch ein Dükersystem reguliert. Der Düker ist ein Rohrsystem, dass ständig mit Wasser auf dem Niedrigwasserstand gefüllt ist und beim Erreichen der maximalen Speicherkapazität das überschüssige Wasser durch das Wasserausgleichsprinzip in ein städtisches Siel entwässert.

Neben der Attraktivität und dem Erholungsfaktor bietet die Teichanlage durch den Verdunstungseffekt eine positive Wirkung für das umliegende Kleinklima, sodass an heißen Sommertagen zum Beispiel Spitzentemperaturen abgemildert werden können und die Luft nicht zu trocken wird. Die Teichanlage soll so angelegt werden, dass sie durch gesteuerte Nachspeisung, evtl. aus Regenwasserzisternen, im Sommer durch Verdunstung nicht trocken fallen kann, sondern auf der gesamten Wasserfläche eine maximale Wasserhöhendifferenz von ca. 30 cm zwischen Niedrigwasser und Hochwasser entsteht. In regenreichen Monaten wird evtl anfallendes überschüssiges Wasser an den städtischen Siel zeitverzögert abgegeben.
Die Uferzonen werden so konstruiert werden, dass sie eine Steigung von maximal 1:3 nicht überschreiten, sodass Kleintieren und Menschen jederzeit die Möglichkeit gegeben wird, das Wasser ohne Probleme zu verlassen.
Damit das Wasser nicht nach unten versickern kann, wird sie mit einer Tondichtung abgedichtet mit zwei bis drei Lagen Diaton-Elementen. Hierdurch wird eine dauerhafte, natürliche und wartungsfreie Abdichtung hergestellt.