Aus­zeich­nung Vor­bild­licher Bauten im Land Hessen 2020

Abstract

Auf einem ehemaligen 1,5 ha großen Brauereigelände im gründerzeitlich geprägten Kasseler Stadtteil Vorderer Westen entstehen rund 35.000 qm Bruttogeschossfläche für Wohnen, Arbeiten und Gemeinschaftseinrichtungen. Die Entwicklung des Areals erfolgt vorwiegend projekt- und weniger investitionsorientiert auf der Grundlage vielfältiger Organisations- und Finanzierungsformen unterschiedlicher Bauherrschaften. Deren frühzeitige Einbindung im Entwicklungsprozess garantiert ein hohes Maß an funktionaler, kultureller und sozialer Vielfalt.
Die Prozessqualität wurde durch die MQ Projektentwicklungsgesellschaft – gegründet von Vertretern der beteiligen Planungsbüros – auf Grundlage vertraglicher Vereinbarungen mit der Grundstückseigentümerin und der Stadt Kassel sowie durch Auswahl der Bau-Akteure frühzeitig gesichert und ist Grundlage zur Realisierung der angestrebten urbanen Vielfalt.
Das Projekt steht für ein Verständnis von Stadt als Möglichkeitsraum für unterschiedliche Lebensstile und Lebensbedürfnisse, differenzierte Wohn- und Arbeitsformen sowie künftige Entwicklungen und Anforderungen.


Städtebauliches Konzept

Ziel ist die urbane Mischung von Nutzungen, Raumangeboten und Akteuren. Neben Wohnungen werden auch Räume für soziale, kulturelle und gemeinschaftlich Nutzungen sowie Dienstleistungs- und Ladennutzungen geschaffen, die im EG der Belebung und Wertschätzung des öffentlichen Raums dienen.
Der städtebauliche Entwurf knüpft an vorhandene gründerzeitliche Blockrandstrukturen und die Brauereigeschichte des Standortes an. Grundstruktur ist ein „nach innen gestülpter“ Blockrand durch den das Blockinnere erschlossen und ein Quartiersplatz um das historische Sudhaus als öffentlicher Raum mit lokaler Identität definiert wird.
Das Areal wird in 9 Baufelder aufgeteilt, für die räumliche und funktionale Regeln entwickelt und planungsrechtlich gesichert wurden, so dass die öffentlichen Bereiche räumlich gefasst und mit belebenden Nutzungen flankiert werden sowie eine hohe bauliche Dichte für private Wohnungen und Freiräume bei guter Orientierung und Belichtung garantiert werden.
Der integrale Entwurfsprozess mit Architekten, Stadt- und Freiraumplanern sichert Stadtbausteine, die die Anforderungen des öffentlichen und privaten Raums optimal miteinander verbinden: in Sockelgeschossen werden Stellplätze (rückwärtig) mit gewerblichen und gemeinschaftlichen Flächen (zum öffentlichen Raum) kombiniert. In den darüber angeordneten L- oder U-förmigen Baukörpern sind alle Wohnungen von Süden oder Westen belichtet.


Herausforderung

Vielfalt bedeutet, dass Wohnungen und Raumangebote – zur Miete oder im Eigentum – für unterschiedliche Personen zugänglich sind: für Menschen mit unterschiedlichem Einkommen, mit und ohne Behinderung, unterschiedlicher kultureller Herkunft und mit Interesse an neuen Nachbarschaften und dem Wohnen in Gemeinschaft.
Möglich wird dies, da nicht die monetäre Leistungsfähigkeit der Investoren, sondern die Qualität der angestrebten Projekte den maßgebenden Faktor der Entwicklung und Grundstücksvergabe darstellt. Qualität meint hierbei Vielfalt, Besonderheit, Integration, aber auch Finanzierbarkeit, Funktionalität, Nachhaltigkeit und Gestaltung Daher sind selbstbestimmte und soziale Wohnprojekte wesentliche Bausteine des künftigen Quartiers.


Kooperatives Entwicklungskonzept

Die Vergabe der einzelnen Grundstücke erfolgte nach Qualität zu einem Grundstücksfestpreis statt nach Höchstgebot. Die Entwicklungsgesellschaft war selbst weder Makler noch Investor, sondern organisierte den Prozess der Grundstücksvergabe, bei dem Akteure bevorzugt wurden, welche als Genossenschaften, Baugemeinschaften, gemeinnützige oder Wohnungsbaugesellschaften die angestrebte Angebotsvielfalt gewährleisten konnten. Verbindlichkeit für alle am Prozess Beteiligten wurde durch ein Zusammenwirken von Brauerei, Grundstückskäufern, Stadt und Stadtteilöffentlichkeit sowie feste Spielregeln erzeugt - wie z. B. eine hohe bauliche Dichte oder die zwingend gewerbliche oder soziale Nutzung bestimmter Erdgeschosszonen. Ein angemessener zeitlicher Rahmen bis zur Kaufentscheidung sicherte die auskömmliche Klärung städtebaulicher und projektbezogene Anforderungen sowie kooperative Abstimmung der Ziele.


Schritte der Entwicklung

- 2014 Städtebaulicher Entwurf (BL&H und f5+)
- 2015 Gründung einer privaten Entwicklungsgesellschaft (MQ PEG) zur Sicherung und Gestaltung des Quartierskonzeptes
- Vertragliche Regelung mit der Brauerei über Gesamtkaufpreis und Rahmenbedingungen für den Erwerb von Teilgrundstücken durch Dritte
- Bauleitplanung erfolgt im Auftrag der Brauerei
- 2016 Abstimmung mit der Stadt über das Gesamtkonzept mit hoher baulichen Dichte, um den vergleichsweise hohen Bodenpreis zu kompensieren
- Abstimmung eines Mobilitätskonzeptes mit reduziertem Stellplatznachweis, Anrechnung von Carsharing, mehr Fahrradstellplätzen und Vorrüstungspflicht für E-Mobilität
- 2016 Auswahl der Projekte und Bau-Akteure nach architektonischer und
konzeptioneller Qualität sowie dem Gesichtspunkt der Vielfalt der Bauherrschaften
- 2015 – 2017 kooperativer und Planungsprozess mit einem interdisziplinären
Planungsteam, der Stadt Kassel, der Stadtteilöffentlichkeit und den Grundstückskäufern
- 2017 Abschluss der Kaufverträge zwischen Käufern und Brauerei, sowie der Entwicklungsverträge zwischen Käufern und MQ PEG.
- 2017 Baurecht nach Abschluss des B-Plan-Verfahrens
- 2018 Abbruch Brauerei und Planungsphase für Erschließung und Bauprojekte
- 2019 Baubeginn der ersten drei Projekte sowie für technische Infrastruktur
- 2020 Fertigstellung der Erschließungsarbeiten und Einzug der ersten Bewohner*innen
- Bis 2022 Fertigstellung Gesamtprojekt


Facts

Gesamtgrundstück 1,5 ha
9 Bauprojekte mit unterschiedlichen Eigentumsformen
245 Wohneinheiten (26% Eigentum, 34 % Miete, 29% Miete öffentl. gefördert, 11% Genossenschaft)
2.500 qm Gewerbeflächen
1.000 qm Gemeinschaftsflächen
Planung 2014 - 2018
Realisierung 2018 - 2022