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Einladungswettbewerb | 05/2023

Quartiersentwicklung Ostermundingen (CH)

Werkquartier

Werkquartier

2. Rang

Preisgeld: 45.000 CHF

GWJ Architektur AG

Stadtplanung / Städtebau

ORT AG f√ľr Landschaftsarchitektur

Landschaftsarchitektur

Synaxis AG

Tragwerksplanung

Ingenieurb√ľro Matter + Ammann AG

TGA-Fachplanung

W√ĄLCHLI ARCHITEKTEN PARTNER AG BRANDSCHUTZPLANUNG

Brandschutzplanung

Erläuterungstext

Ein geschlossenes Hofgeb√§ude (Werkhaus), eine langgezogene Zeile entlang dem Bahndamm (Langhaus) und ein offener Wohnhof bilden die neue st√§dtebauliche Grundstruktur. Die drei eigenst√§ndigen Quartierbausteine formen ein stimmiges Ensemble mit hoher Wiederer¬≠kennung. Sie schaffen differenzierte Raum¬≠k√∂rper mit unter¬≠schiedlichen Freiraum¬≠proportionen, spannungs¬≠vollen Dichten und viel¬≠f√§ltigen Aufenthalts¬≠qualit√§ten. Das Projekt bietet diverse Wohnungs¬≠typologien f√ľr verschiedene Zielgruppen an ‚Äď es entsteht eine urbane Vielfalt und Differenzierung.
Das Werkhaus besteht aus einem zweige¬≠schossigen Gewerbesockel und dar√ľber liegenden Wohngeschossen. Es bildet den Auftakt des neuen Werk¬≠quartiers, kl√§rt den Strassenraum und steht im Vis-√†-Vis mit den bestehenden Gewerbe¬≠bauten. Die Werkgasse, das zentrale Architektur¬≠element, unterteilt den Gewerbesockel in zwei flexibel nutzbare Raumschichten, die sich zum gemeinschaft¬≠lichen Gassenraum √∂ffnen lassen. Auf dem Gewerbesockel bilden vier unterschied¬≠lich tiefe Volumen eine Hoftypologie mit gemein¬≠schaftlicher Laubengangerschliessung. Wohnungs¬≠gr√∂ssen und Typologien reagieren auf den L√§rm und St√∂rfall der Bahn, indem die Schlafzimmer auf den ruhigen Innenhof ausge¬≠richtet sind. Der Laubengang f√ľhrt zur gemeinschaftli¬≠chen Aussenterrasse mit offener Treppe, die Erdgeschoss und Dachterrasse verbindet.
Das Langhaus schliesst als L√§rmriegel das Areal zur Ostseite ab und fasst einen grossz√ľgiger Aussenraum. Alle Zimmer sind auf die l√§rm¬≠abgewandte Parkseite orientiert und gliedern den abge¬≠winkelten Grundriss, dass interessante Ausblicke auf die Geleise, den L√∂tschebachpark und die Berge entstehen.
Zwei L-f√∂rmige, vier bis f√ľnf ge¬≠¬≠schossigen Geb√§udevolumen bilden den halboffenen Wohnhof. Er bricht die Grossmassst√§blichkeit auf Sektor A, sucht den √úbergang zum bestehenden Quartier und schafft einen wohnlichen Massstab. Die kammerartige Grundriss¬≠typologie mit zentraler Halle erm√∂glicht eine hohe Nutzungs¬≠flexibilit√§t und lichtdurchflutete R√§ume, die ein diffe¬≠renziertes Wohnen am gemeinschaftli¬≠chen Hof, an der Strasse und am gr√ľnen Park erm√∂glichen.
Bei der Gestaltung wird auf Wiederver¬≠wendung gesetzt. Bestehende Bauteile des sechs¬≠geschossigen B√ľrogeb√§udes wie Betondecken und Betonw√§nde, Fenster sowie Fassaden¬≠verklei¬≠dungen werden vor Ort entnommen, zuge¬≠schnitten und aufbereitet. Die Neubauten werden als hybride Skelettstrukturen aus Holz-Beton-Bauteilen konzipiert, um eine nach¬≠haltige Bauweise zu erm√∂glichen. Vorfabri¬≠kation, Modularit√§t und System¬≠trennung erm√∂glichen eine maximale Wiederver¬≠wendbarkeit in einem n√§chsten Lebenszyklus und reduzieren Ent¬≠sorgung wie Recycling. √úber 80% der Decken¬≠fl√§chen des Bestandes werden f√ľr das neue Werkhaus wiederverwendet.

Beurteilung durch das Preisgericht

Das Projekt fusst auf einer sehr sorgf√§ltigen und vielschichtigen Bestandes Analyse. Daraus erwachsen gut dargelegte Entscheidungen und r√§umliche Strategien. St√§dtebaulich resultiert ein Ensemble aus grossz√ľgigen Freir√§umen und drei unterschiedlich thematisierten Geb√§uden resp. Projektbausteinen, die in ihrer Gesamtheit die spezifische Parzellengeometrie und -lage thematisieren und insbesondere freir√§umlich zu kl√§ren verm√∂gen: W√§hrend der Zollgassenplatz den momentan unwirtlichen Freiraum s√ľdlich des Bahndurchgangs durch einen grossz√ľgigen Auftakt ersetzt, gelingt es mittels dem L√∂tschenbachpark, sowohl f√ľr das Areal wie auch f√ľr das daran anschliessende Quartier ein gr√ľner Freiraum mit intuitiv verst√§ndlicher Wegf√ľhrung zu konzipieren. Den Verfasser:innen gelingt es somit, einen grossz√ľgigen, zusammenh√§ngenden Freiraum zu schaffen. Der Park bildet dabei das identit√§tsbildende Moment des gesamten Projektes. Nach S√ľden hin √∂ffnet er sich trichterf√∂rmig zu den angrenzenden Wohnquartieren. Zentriert wird er durch den ausgedohlten und renaturierten L√∂tschenbach. Der Preis f√ľr so viel zusammenh√§ngenden Freiraum ist die hohe Verdichtung innerhalb der drei Projektbausteine (Langhaus, Werkhaus, Wohnhof) und deren Positionierung am Rand des Areals. Der Raum zwischen Langhaus und Bahndamm ist eng, schmal und sowohl als Aufenthalts- als auch als Transitraum eher unwirtlich. Im Norden des Areals bildet der Zollgassplatz einen attraktiven Ankunftsort und die Drehscheibe f√ľr Anlieferungen. Die Arealmitte wird durch Br√ľckenweg und Br√ľckenplatz bestimmt, die als mittige Konnektoren zwischen den Arealteilen vermitteln. Das Pendant zu den grossz√ľgigen Freir√§umen sind die sie umrandenden Geb√§ude. Jedem der drei Geb√§ude wird sowohl eine st√§dtebauliche Aufgabe zugewiesen als auch relativ viel Raum f√ľr individuelle Gestaltungsfreiheit gestattet. W√§hrend im Inneren der jeweiligen Geb√§ude die Massst√§be gebrochen werden, sind die drei Bauten von aussen her betrachtet eigenst√§ndige Objekte. Die aus dieser grunds√§tzlichen Herangehensweise folgende Dichotomie der Massst√§be ist eine projektinh√§rente st√§dtebauliche, sozialr√§umliche und architektonische Eigenschaft des Projekts. Ob das zur Verf√ľgung stehende Areal f√ľr diese r√§umliche Strategie ausreichend gross resp. die Teilung in drei einfache Baufelder erfolgsversprechend ist, wird vom Beurteilungsgremium kontrovers interpretiert. W√§hrend zum Beispiel die Wohnungen im langen Haus entlang der Gleistrasse vom grossz√ľgigen Freiraum profitieren, werden Werkhaus und Wohnhof ‚Äď sozusagen auf dem anderen Ende der Skala ‚Äď im Inneren ohne Zwang sehr eng. Die Adressierung und Erschliessung ist einfach gel√∂st: Die hinteren Arealteile werden f√ľr Fussg√§ngerinnen und Velofahrer √ľber den Br√ľckenweg √ľbersichtlich erschlossen, w√§hrend die Einfahrten f√ľr die Tiefgaragen am Bahndamms liegen. Die Einfahrt aller PWs liegt sehr nahe beim Tunnelausgang, was die r√§umliche Qualit√§t der Situation am Bahndammdurchstich etwas tr√ľbt. Als ¬ęDynamo¬Ľ f√ľr das Quartier ist das Werkhaus angedacht, das den Auftakt des neuen Werkquartiers bildet. Das siebengeschossige Volumen begrenzt mit seiner Nordfassade den Zollgassplatz. Es vereint Werken, Wohnen, Gemeinschaft und Quartierleben auf prototypische Weise: Auf einem zweigeschossigen Gewerbesockel mit innenliegender Erschliessungshalle stehen 4-5 Wohngeschosse, deren Wohnungen von einem offenen Innenhof aus erschlossen werden. In diesem Kontext f√§llt auf, wie pr√§zise die Schnittstellen zwischen dem Stadtraum und den H√§usern angedacht werden. Dies wird vor allem bei der Allokation der gemeinschaftsdienlichen Nutzungen an den relevanten Geb√§udeecken im Erdgeschoss und der architektonisch ausformulierten Zugangsfigur des vertikalen Erschliessungsraums an der S√ľdostecke ersichtlich. W√§hrend die kluge Grundkonzeption die einfache, rationale und auf Systemtrennung basierte Geb√§udestruktur mit einem sozial ansprechenden Nutzungskonzept verbindet, ist die Nutzbarkeit des zweiten Sockelgeschosses (1.OG) wie auch die Qualit√§t des auf dem Sockel liegenden Innenhofs zu hinterfragen. Die atmosph√§rische Kraft des Werkhauses erf√§hrt in den anderen beiden Bauten (Langhaus und Wohnhof) keinen Widerhall. Sie beschr√§nken sich sowohl in Nutzung und Ausdruck mehr oder weniger auf die Erf√ľllung der Anforderungen an reine Wohnbauten. Die Beschr√§nkung des hybriden Nutzungsthemas auf eine einzige Baute ist zwar pragmatisch, f√ľr das Konzept des gesamten Quartiers jedoch nicht inspiriert. Das pr√§gnante und demnach auch gut sichtbare Wohngeb√§ude am Bahndamm vermag die angedachte Mischung aus Werk- und Wohncharakter nicht ins Quartier auszustrahlen.

Der offene L√∂tschenbach wird aus Sicht Wasserbau gut in den Siedlungskontext eingebunden und die Anschlusspunkte eingehalten. Der Gew√§sserraum wird eingehalten und extensiv genutzt und gestaltet. Einige Materialisierungen, Nutzungen und Durchwegungen w√§ren hinsichtlich Bewilligungsf√§higkeit und Standortgebundenheit zu pr√ľfen. Der Zugang f√ľr Unterhaltsarbeiten ist gew√§hrleistet.

Die Leitprinzipien des zirkul√§ren Bauens werden systematisch angewendet. Die M√∂glichkeit der Umnutzung der Bestandsgeb√§ude wird detailliert untersucht und begr√ľndet verworfen. Daraus schliessend wird das Ressourcenpotential des Bestandes in Form von Bauteilwiederverwendung mit einem maximalen Anteil an Bauteilen f√ľr den ‚Äěre-use‚Äú-Prozess in den Neubauten gesichtet. Daraus entwickelt das Projekt ein sehr plausibles, ressourcenschonendes und konstruktiv durchdachtes Konzept des Aus- und Wiedereinbaus der bestehenden Geb√§udesubstanz. Daraus abgeleitet werden die Neubauten sinngem√§ss auch so konzipiert, dass die Bauteile in Zukunft weiterverwendet werden k√∂nnen. Somit ist das Thema der Zirkularit√§t in das Projekt langfristig und seri√∂s eingeflossen.

Die Gewerber√§ume sind sinnvoll lokalisiert, funktional √ľberzeugend organisiert und flexibel einteilbar. In diesem Kontext sticht die Erschliessungsgasse im Geb√§ude heraus. Die Bauten der Etappe 2 sind nachvollziehbar in das Gesamtkonzept integriert. Die Wohnungsgrundrisse sind durch die grunds√§tzliche Disposition der Volumina (relativ enges Hofgeb√§ude resp. parallel zum L√§rm liegende Zeilen) bez√ľglich Wohnqualit√§ten im Generellen anspruchsvoll, im Spezifischen jedoch grossmehrheitlich sehr pr√§zise ausformuliert. Im Wohngeb√§ude sind die H√§lfte der Wohn-Esszimmer bez√ľglich Belichtung suboptimal. Im Gegensatz zu den Grundrissen im Werkgeb√§ude reagieren die Grundrisse des Wohnhofs pr√§zise auf die engen Verh√§ltnisse.

Die gute Entflechtung des Fussverkehrs f√ľhrt zu wenigen √úberlagerungen mit den anderen Verkehrstr√§gern und zu einer hohen Sicherheit. Im Bereich der Oberen Zolllgasse wird ein Vorschlag pr√§sentiert, welcher den Querschnitt neu regelt und den Fussverkehr auf dem Areal f√ľhrt. Der L√∂sungsvorschlag bez√ľglich Veloabstellpl√§tze wird bez√ľglich Erschliessung der Veloabstellpl√§tze im Untergeschoss als noch nicht optimal eingestuft. Die disperse Verteilung hingegen wird begr√ľsst. Das Angebot an Veloabstellpl√§tzen deckt knapp den notwendigen Bedarf. Das Konzept f√ľr den motorisierten Verkehr und die Anlieferung √ľberzeugt. Die Anzahl Parkpl√§tze ist erf√ľllt, der Verkehr wird entflochten und zentral ab der Oberen Zollgasse gef√ľhrt. Die Anrechenbarkeit der oberirdischen Parkpl√§tze entlang der Zollgasse muss in Frage gestellt werden, da diese im √∂ffentlichen Raum liegen. Das Projekt sieht eine grossz√ľgige Werkgasse vor, in der Lieferungen aller Art und mit unterschiedlichen Fahrzeugtypen abgewickelt werden k√∂nnen. Der Beitrag weisst bez√ľglich Mobilit√§t eine hohe Qualit√§t aus.

Das Projekt verf√ľgt im Quervergleich √ľber √ľberdurchschnittliche Erstellungskosten und √ľber eine ebenfalls √ľberdurchschnittliche Geschossfl√§che. Dagegen ist das Geb√§udevolumen √ľber und unter Terrain das kleinste aller Projekte, was zu einem sehr tiefen Verh√§ltnis der beiden Mengen f√ľhrt und ein Indiz f√ľr eher knappe Geschossh√∂hen ist. Das Projekt verf√ľgt trotz der grossen Geschossfl√§che nur √ľber eine durchschnittliche Anzahl Wohnungen. Das Verh√§ltnis von oberirdischer Hauptnutzfl√§che zu oberirdischer Geschossfl√§che liegt unter den Zielvorgaben. Effizient gestaltet ist dagegen die Einstellhalle, welche sich im Quervergleich durch einen tiefen Fl√§chenverbrauch auszeichnet. Bei der Kompaktheit liegt das Projekt im Durchschnitt der Teilnehmenden. Es wird ein Teil des Bestandes weiterverwendet. Die Wiederverwendung von Bauteilen wird, aus Sicht der Erstellungskosten, nicht als Vorteil bewertet. Die Konstruktionsart wird als angemessen und effizient beurteilt. Insgesamt liegt das Projekt in der Beurteilung der Baukosten leicht √ľber dem Durchschnitt aller Teilnehmenden.

F√ľr den Beitrag wird ein unterdurchschnittliches wirtschaftliches Erfolgspotenzial eingesch√§tzt. Die geringe Nutzfl√§chenausbeute mit einem tiefen Wohnanteil und gesamthaft mittleren Markttauglichkeit tragen zu einer unterdurchschnittlichen Ertragseinsch√§tzung bei.
Das resultiert in einem tiefen Marktwert mit einer unterdurchschnittliche Renditeerwartung. Unter Ber√ľcksichtigung der Erstellungskosten wird das Vorhaben unter √∂konomischen Gesichtspunkten als nur schwer umsetzbar beurteilt. Zur Sicherstellung der wirtschaftlichen Tragbarkeit m√ľsste das Projekt mit zus√§tzlicher Wohnnutzung signifikant erg√§nzt sowie kosteng√ľnstiger erstellt werden k√∂nnen.

Die Umsetzung von SIA 2040 ist gut m√∂glich. Aus einer vorteilhaften Kombination von kompakten Bauk√∂rpern, optimalem Fensterfl√§chenanteil sowie geringstem Aushub ergeben sich gute Werte auf Ebene √Ėkobilanz und Betrieb. Um auf Ebene √Ėkobilanz ganz vorne mitwirken zu k√∂nnen, w√§re eine Wiederverwendung des Bestands n√∂tig. Auf funktionaler Ebene wird die Adressierung des Mikroklimas als gut eingestuft. Ein gr√∂sserer Bereich entlang des offengelegten Bachs ist nicht unterkellert. Hier wird eine √Ėffnung gegen S√ľden geschaffen, welche eine Vernetzung der Gr√ľnr√§ume erm√∂glicht. Bei der Gestaltung des Wohnhofs wurde darauf geachtet, dass dieser nicht unterkellert ist. Dementsprechend sind hier gr√∂ssere Bepflanzungen realistisch. Die Veloabstellpl√§tze werden gut bewertet. Das Angebot im Erdgeschoss ist sehr gut nutzbar. Weiter befindet sich im UG ein gr√∂sseres Angebot an Abstellpl√§tzen, welches mittels Lift relativ leicht erreichbar ist.

Das Langhaus sorgt f√ľr eine gute L√§rmabschirmung des Areals. Der Bau im Norden schirmt sich selbst ab. Die vorgesehenen Schliessungen der L√ľcken im Bauk√∂rper sind notwendig, um die Abschirmung f√ľr die l√§rmabgewandten Bereiche sicherzustellen. Im L√§rmriegel findet sich ein Zimmer mit √ľberschrittenem Fenster. Das Zimmer k√∂nnte jedoch auch seitlich √ľber den Balkon bel√ľftet werden und w√§re so bewilligungsf√§hig. Die Anliefersituation ist l√§rmschutztechnisch gut gel√∂st.

Das Projekt √ľberzeugt in allen Aspekten der St√∂rfallvorsorge. Aufenthaltsbereiche im Freien und Geb√§udezug√§nge sind bahnabgewandt und durch Bauten abgeschirmt, die Nutzungsanordnung in den Geb√§uden erf√ľllt die Anforderungen.
Grunds√§tzlich erf√ľllt das Projekt die Anforderungen bez√ľglich der NISV, da im Falle einer bestehenden Bauzone und bei deren Umzonung ‚Äď wie vorliegend - vor dem Inkrafttreten der NISV im Jahre 2000 der Anlagegrenzwert nicht eingehalten werden muss.
Das freir√§umlich √ľberzeugende Projekt ist st√§dtebaulich gut durchdacht und dargelegt, architektonisch sauber ausgearbeitet und bez√ľglich Gewerbe und ¬ęre-use¬Ľ-Konzept seri√∂s und realistisch entwickelt. Als sehr wertvolle Beitr√§ge sind die innere Erschliessungshalle, der Freiraum als Quartierauftakt, der L√∂tschenbachpark und die Nutzungsallokation zu erw√§hnen. Die aus der Grunddisposition resultierenden Baubereiche, und damit einhergehend auch die darin liegenden Geb√§ude, leiden jedoch unter der zu grossz√ľgigen Freiraumfigur resp. der fehlenden Verzahnung von Bauten und Freiraum im √∂stlichen Arealteil. So resultieren im wirtschaftlich unterdurchschnittlich abschneidenden Projekt teilweise zu enge Wohnverh√§ltnisse in unn√∂tig einschn√ľrenden Geb√§udeformen. Dazu kommt, dass das pr√§gnante Wohnhaus an der Bahntrasse bez√ľglich st√§dtebaulicher Geste und Ausdruck die anvisierte Atmosph√§re nicht zu transportieren vermag.
Re Use

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Grundriss Regelgeschoss

Grundriss Regelgeschoss

Zentrale Adresse ist die Werkgasse

Zentrale Adresse ist die Werkgasse