Bis vor Kurzem hatte Hohenems eine strukturschwache, fast ausgestorbene Altstadt. Das hat sich geändert. Bereits seit 2013 hat der Vorarlberger Investor Markus Schadenbauer mit Unterstützung von Stadt und Denkmalbehörde begonnen, alte, desolate, leerstehende Häuser in der Ortsmitte zu kaufen, zu sanieren und mit neuem Leben zu befüllen – mit Wohnen, Arbeiten und Handelsgewerbe. Die Verwertung der Geschäftslokale wird sorgfältig kuratiert, bevorzugt werden Einzelunternehmen und Familienbetriebe. Bis Ende 2024 haben sich 50 neue Geschäfte angesiedelt, 165 Arbeitsplätze sowie 85 Wohnungen wurden geschaffen, weitere 115 Wohnungen befinden sich noch im Bau. Ergänzt wird die sukzessive Revitalisierung von einer Begegnungszone mit Brunnen, Gastgärten und neuem Bebauungsplan.

Die Marktstraße von Hohenems umfasst in erster Baulinie etwa vierzig aneinandergebaute Häuser mit historischer Bausubstanz sowie teilweise untergeordnete Gebäude in zweiter Baulinie, welche vor Beginn der Überlegungen nahezu durchgehend desolat waren. Ähnliches galt für die Harrachgasse. Eine massive Verkehrsbelastung der Innenstadt über viele Jahre führte dazu, dass nur mehr eine Handvoll Geschäfte sowie eine überschaubare Anzahl von Bewohnern in der Innenstadt verblieben sind. Erst die Entlastung durch die Verlegung der Landesstraße über die „Stadtspange“ und die Unterschutzstellung durch das Bundesdenkmalamt ermöglichte es, Überlegungen zur Wiederbelebung anzustellen.

Die vorhandenen Qualitäten der Innenstadt – deren mannigfaltige Geschichte noch ablesbar ist – sowie das nahezu vollständig erhaltene Ensemble und das hohe Verkaufspotential der Liegenschaften ermöglichte es, ein „Gesamtkonzept“ für die Marktstraße und in weiterer Folge für die Harrachgasse zu entwickeln. Schritt für Schritt konnten die Häuser privat erworben, denkmalschutzgerecht und hochwertig saniert bzw. maßvoll nachverdichtet werden.

Ebenso wie das Jüdische Viertel ist auch die Marktgasse nun eine Begegnungszone, deren Vorteile von Einheimischen wie Besuchern immer mehr geschätzt werden.

Interessante fuß- und fahrradläufige Durchgangssituationen als Querverbindungen zur Marktstraße konnten geschaffen werden. Teilweise verbaute und private Innenhöfe, sowie rückwärtige Gärten wurden neu gestaltet und öffentlich zugänglich gemacht.

Neben einem ausgewogenen und vielfältigen Nutzungsmix aus Einkaufen, Leben, Wohnen und Arbeiten ist das Schlüsselelement die Handelsnutzung der straßenseitigen Erdgeschosse mit hochwertigen, eigentümergeführten und aufeinander abgestimmten Ladenlokalen.

So hat sich die Hohenemser Innenstadt mittlerweile als eine Art „Gründerzentrum“ für Handel, Gastronomie und Dienstleistungen etabliert. Es wurden Läden wie ein Bioladen mit Café, eine Goldschmiedin, eine Floristin und ein Schreib- und Spielwarenladen angesiedelt.

Bei dem seit 2010 laufenden Projekt Marktstraße & Harrachgasse ging es in einer ersten Phase 2014-2018 um die Sanierung von fünf alten und anschließend um den Bau von zwei neuen Häusern, welche von Bernardo Bader geplant wurden. Sie bilden ein höchst heterogenes Ensemble, manche stehen mit dem Giebel, manche mit der Traufe zur Straße, unterschiedlichen Höhen und Fassaden-Texturen. Die des Hauses Marktstraße 31 ist reizvoll floral strukturiert, andere sind rau oder ganz glatt verputzt. In Abstimmung mit dem Bundesdenkmalamt nun in einer eleganten, schön aufeinander abgestimmten Farbigkeit anstatt der bisher knallig grellen.

Die beiden neuen Gebäude Harrachgasse 3 und 3a (Kinderbetreuung) sind mit 50 cm starken Ziegelsteinen gemauert und – ohne Wärmedämmung – mit Kalk verputzt. Das Satteldach ist mit Biberschwanzziegeln gedeckt, das flach geneigte Dach der Kinderbetreuung mit Kupfer. Die Gebäude Marktstraße 27, 29, 31 und 33 sowie Harrachgasse 5 wurden sensibel saniert. Im Eingang des Hauses Nr. 27 wurde etwa der grobe Natursteinboden genauso wie das wunderschöne Kreuzgratgewölbe aus der Entstehungszeit im frühen 17. Jahrhundert beibehalten, die steile hölzerne Stiege wurde neu gemacht. Die Dachstühle wurden teilweise neu ausgebaut, hofseitig wurden Loggien bzw. Balkone errichtet, was die Lebensqualität der Bewohner deutlich steigert.

Herausforderungen

Es mussten Investoren aber vor allem auch Unternehmer überzeugt und für die Entwicklung begeistert werden. Gerade die jungen Geschäftsinhaber mussten besonderen Mut aufbringen sich hier in der Innenstadt von Hohenems anzusiedeln, um ihre Geschäftsidee zu verwirklichen, wiewohl hier nahezu keine Frequenz vorhanden war. Um einen guten Nutzungsmix zu erhalten, war es auch immer wieder erforderlich Anmietungswünsche – wenn sie nicht ins Gesamtkonzept passten – abzulehnen.

Ganzheitliche Entwicklung

Der Umfang der Brache in der Altstadt von Hohenems war einerseits eine Chance hier einen Neuanfang zu setzen, jedoch überwog der allgemeine Zweifel in der Bevölkerung dass dies überhaupt noch möglich ist. Gerade diese niedrige Erwartungshaltung, die Verlegung des Durchzugsverkehrs sowie das Verkaufsinteresse der Liegenschaftseigentümer ermöglichte es, hier eine ganzheitliche Entwicklung in enger Abstimmung mit dem Bundesdenkmalamt, der Stadt Hohenems, privaten Investoren und der Unterstützung von Ehrenamtlichen des Visionscafés voranzutreiben. Dabei galt der Ansiedlung von qualitativen, eigentümergeführten Geschäften – kuratiert über den gesamten Altstadtbereich - ein besonderes Augenmerk in der Entwicklung.“

Zusatzdaten Realisierung

2012 – 2022 (weitere Gebäude folgen)

Gesamtnutzfläche: ca. 7.200, davon ca. 4300 Wohnen und ca. 2.900 Gewerbe/Dienstleistung (inkl. Kleinkindbetreuung)

Baukosten: 40 Mio Euro

Vermietung/Verkauf: 90% Mieteinheiten, 10% Eigentum

Ensembleschutz

lt. Wikipedia: Harrachgasse 2,4,5,7 / Marktstraße 1 (barock),2 (Kern auf 1605 datiert), 5 (1777 abgebrannt, neu ab 1781 als Schulhaus errichtet); 4,6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 13, 14 (Jäger -Haus, nach Stadtbrand von 1777 neu errichtet); 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 (beim Stadtbrand 1777 zerstört und über altem Keller wieder aufgebaut); 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 (mit floralem Jugenstilgraffiti verziert); 32, 33,34, 28, 40, 42, 44, 46, 48, 50, 52-54, 56.

Weitere Entwicklung

Die ersten Geschäfte in der Radetzkystraße (z.B. Bäckerei Copain) werden im Oktober 2024 eröffnet, weitere Wohnungen zu Jahresbeginn 2025 bezogen. Weitere Schritte folgen.

Beurteilung durch das Preisgericht

Die Entwicklung der Altstadt Hohenems ist ein Glücksfall: Ein Projektentwickler, der Rendite – die immerhin die Grundlage seiner Arbeit ist – nicht in einzelnen Bauprojekten zu maximieren versucht, sondern sie über eine mittel- bis langfristige Gesamtentwicklung begreift. Und eine Stadtentwicklungsabteilung, die offen und weitsichtig agiert und es versteht, private Interessen zu Gunsten des Gemeinwohls zu unterstützen. Die Voraussetzungen für diese Entwicklung war in Hohenems sehr besonders und ist nicht mit jeder anderen beliebigen Stadt direkt vergleichbar. Dass diese Möglichkeiten erkannt wurden und wie sie genutzt werden, verdient jedoch höchste Anerkennung und ist beispielgebend für viele andere Gemeinden.

Schweizer Strasse

Marktstrasse

Staatspreis Architektur und Nachhaltigkeit 2024

Wiederbelebung Altstadt Hohenems

Staatspreis

Projektdaten

Projektbeschreibung

Beurteilung durch das Preisgericht

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