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Gutachterverfahren | 12/2012

Wohnen am Forum Oberkassel

FOK - Wohnen am Forum Oberkassel

FOK - Wohnen am Forum Oberkassel

1. Rang

TCHOBAN VOSS Architekten GmbH

Architektur

JKL Junker + Kollegen Landschaftsarchitektur und Stadtplanung

Landschaftsarchitektur

Erläuterungstext

Städtebauliches Konzept

Die Umwandlung des ehemaligen Industrie- und Arbeitsstandortes mit seiner starken gewerblichen Pr√§gung ist im Umbruch. Starke Impulse in Richtung Wohnnutzung gehen zur Zeit von verschiedenen Plangebieten im Stadtbezirk 4 aus. Vor diesem Hintergrund bildete die Schaffung einer eigenen Identit√§t f√ľr das neue Wohnquartier am Forum Oberkassel die h√∂chste Priorit√§t f√ľr die Planer.

Die städtebauliche Analyse ergibt folgendes Bild:
- im Norden begrenzt von B√ľrostrukturen (an der Hansaallee)
- im Osten begrenzt durch Gewerbestrukturen mit keinen √Ėffnungs/Zugangsm√∂glichkeiten
- im S√ľden auch begrenzt durch undurchl√§ssige Gewerbestrukturen
Allenfalls durch eine m√∂gliche Aufwertung der hier in Nord-S√ľd-Richtung verlaufenden Willst√§dter Stra√üe durch mehr Gr√ľn, um einen Anschluss an das √∂ffentliche Gr√ľn vom Friedhof Heerdt zu finden.
- im Westen ergibt sich bei Realisierung des jetzigen Planungskonzeptes ‚ÄěB√∂hlerpark‚Äú eine gew√ľnschte st√§dtebauliche Verkn√ľpfung √ľber die allerdings stark befahrene B√∂hlerstra√üe hinweg

Folgerichtig haben wir es schon mit einer ‚ÄěInsellage‚Äú einer Monade im nutzungsfremden Umland zu tun. Das Vorhandensein des heterogenen Nutzungsumfeldes hat ja auch Vorteile, wie z. B. die B√ľrobebauung an der Hansaallee eine L√§rmschutzfunktion hat.
Durch die Insellage entstand die Leitidee eines zentralen Parks mit einer möglichst großen Wasserfläche als identitätsstiftenden Ort des neuen Quartiers.
Dieser Park schafft auch die Umlenkung des schr√§g vorformulierten ‚ÄěBroadways‚Äú zwischen Kino und Gastronomie-Riegel. Die Verkn√ľpfung dieser pr√§gnanten st√§dtebaulichen Achse wurde durch den hohen Solit√§r erreicht, der r√§umlich den Broadways in seiner Wirkung blockieren soll. Dies wird auch durch die platzartige Aufweitung im Norden des Solit√§rs (‚ÄěBroadway Nord‚Äú) mit der √Ėffnung zur Wasserfl√§che nach Westen erreicht.
Die Planverfasser haben aber die Verl√§ngerung des Broadway zur Willst√§dter Stra√üe fortgesetzt, da hier eine √∂ffentliche (fu√ül√§ufige) Durchwegung zwischen Hansaallee und Willst√§dter Stra√üe durchaus w√ľnschenswert ist und eine zuk√ľnftige Verl√§ngerung nach S√ľden bis zum Freidhof Heerdt erm√∂glicht (siehe Gr√ľnfl√§chenkonzept). Um diesen ‚ÄěEnd‚Äúpunkt an der Willst√§dter Stra√üe auch mit den √∂stlichen Nutzungen st√§dtebaulich aufzuwerten ist hier ein weiterer Platz (‚ÄěBroadway S√ľd‚Äú) angeordnet mit einer westlichen √Ėffnung zur Wasserfl√§che ‚Äď zum zentralen Park.

St√§dtebauliche √Ąnderungen:

Die westlich gelegene Wohnbebauung an der B√∂hlerstr. ist komplett √ľberarbeitet worden.
Hier ist jetzt der Footprint des Quartiers um den Parksee - in der Geb√§udeh√∂he reduziert - aufgenommen und weiterentwickelt worden. Die ‚ÄěPunkth√§user‚Äú am Parksee sowie im zentralen Bereich an der Ecke Willst√§tterstra√üe/B√∂hlerstra√üe) sind durch L-f√∂rmige Geb√§udek√∂rper besser gefasst worden. Diese Formen schlie√üen die Quartiere ab und definieren den Footprint, der sich nun
√ľber das gesamte Planungsgebiet erstreckt.
Die Stadth√§user (Wohnungstypen D-F) als auch die Wohnungstypen C sind als hochwertig eingesch√§tzte Wohnformen definiert in den ‚ÄěPunkth√§usern‚Äú am Parksee und den gesch√ľtzten Lagen des Bereiches s√ľdlich der Achse Willst√§tter Stra√üe Stra√üe untergebracht.

In diesen Geb√§uden sind sowohl Stadth√§user als auch gestapelte Maisonettewohnungen mit Blick auf den See untergebracht. Eine Mischform aus 3-geschossigen Stadth√§usern und dar√ľber gestapelten Geschosswohnungen sowie reiner Geschosswohnungsbau komplettieren die Baufelder am Parksee ‚Äď Bauformen und Wohntypologien, die auch auf dem restlichen Planungsgebiet realisiert werden sollen.

Im zentralen Bereich sind wesentliche Veränderungen hinsichtlich der Nutzungen vorgenommen worden:

- Entlang der Willstädter Straße sind die Arztpraxen angeordnet.
- An der Westseite des Grundst√ľcks an der Willst√§dter Stra√üe sind Nahversorger und Fitness mit den erforderlichen Stellpl√§tzen ebenerdig f√ľr den Nahversorger sowie als Parkhaus vorgesehen.


Baufelder I Vermarktungsmodule

Das Planungsgebiet ist in kleine, vermarktungsgerechte Parzellen aufgeteilt ohne eine st√§dtebauliche Qualit√§t zu verlieren. Verschiedene Wohntypen sind zwar zum Teil auf einem Baufeld kombiniert, aber als separate Geb√§ude angeordnet, so dass auch eine kleinteiligere Aufteilung denkbar ist. Die Gewerbenutzung wurde in drei Baubl√∂cken konzentriert, um die Vermarktung an, f√ľr Gewerbe spezialisierte Investoren, attraktiver zu machen und f√ľr eine schnelle Belebung des Quartiers zu sorgen.

Bauphasen

Die dargestellten Bauphasen stellen nur einen Vorschlag des Planverfassers dar. Die flexibel angeordneten Baufelder ergeben viele Kombinationsm√∂glichkeiten f√ľr eine erfolgreiche Vermarktung der verschiedenen Nutzungen. So k√∂nnen einzelne Bauphasen nach Bedarf auch in kleineren und auch gr√∂√üeren Abschnitten realisiert werden.
Der Planverfasser sieht eine parallele Realisierung beider Grundst√ľckeigent√ľmer vor. So werden durch die Bebauung an der Hansaallee als auch an der Willst√§tter Stra√üe in der ersten Phase die L√§rmemissionen durch die Geb√§ude reduziert. Die zweite Phase sieht die l√§rmabwandte Nordseite des Parksees vor, die dritte komplettiert das Quartier und bildet den zentralen Park aus.
In der vierten und f√ľnften Phase werden die Geb√§ude s√ľdlich der Achse Willst√§tter Stra√üe errrichtet.

Bodenmanagement

Durch die Ausbildung eines Sockels am Parksee wird den Wohnungen nicht nur zus√§tzliche Privatsph√§re geschaffen, sondern auch Erdaushub vermieden. Im Entwurf wurde darauf geachtet diesen zu minimieren, um so unn√∂tige Erdbewegungen zu vermeiden. Parkpaletten verhindern zudem mehrgeschossige Tiefgaragen. Auf dem Gebiet der Altlastenablagerungen wurden die sonst einzelnen Garagen in zwei Quartiersgaragen untergebracht und komprimiert. Die Stadth√§user stehen auf ‚Äěeiner Platte‚Äú. Die subjektive Wahrnehmung des ‚Äěsicheren‚Äú bewohnens wird gest√§rkt.

Erschließungskonzept I Stellplatzkonzept

Das Areal des Planungsgebietes gliedert sich erschlie√üungstechnisch in zwei Nutzungsbereiche. √Ėstlich der diagonalen Achse (Broadway) ist √ľberwiegend Gewerbe geplant, so dass hier nicht ausschlie√ülich mit Zielverkehr gerechnet werden kann. Der Stellplatzbedarf ist zusammen mit der Kinonutzung zudem erh√∂ht. Aus diesem Grund wurde der PkW-Verkehr dieses Bereiches vom restlichen Planungsgebiet getrennt. Die √∂stliche Verkehrsf√ľhrung im R√ľckbereich des Gewerbes dient zur Erschlie√üung des Besucherverkehrs. Dieser wird sowohl auf √∂ffentlichen Stellplatzanlagen, sowie in einer Gro√ügarage in Kombination mit Parkpaletten auf den Baufeldern 1.3 und 1.8 untergebracht.
Die diagonale Nord-S√ľd-Achse (Broadway) trennt Gewerbe- und Wohnverkehr.
Der Zielverkehr der Wohnnutzung soll auf m√∂glichst kurzem Weg zu den jeweiligen Tiefgarage gef√ľhrt werden. Diese befinden sich jeweils unter den Baubl√∂cken. Im Bereich √∂stlich der Ecke B√∂hlerstra√üe Willst√§tter Stra√üe(Baubl√∂cke 2.5-2.8) sind zur Reduzierung des Erdaushubs nur zwei Quartiersgaragen untergebracht, die die Fahrzeuge der Bewohner aufnehmen. Die √∂ffentliche PKW-Erschlie√üung ist auf drei Haupterschlie√üungen begrenzt. Die Erschlie√üung der Gewerbenutzung von der Willst√§tter Stra√üe im √∂stlichen Teil des Planungsgebietes, Eine Erschlie√üungsstra√üe als Verl√§ngerung der Willst√§tter Stra√üe, die an der Grundst√ľckgrenze Richtung S√ľden wieder auf die Willst√§tter Stra√üe zur√ľckf√ľhrt und eine √∂ffentliche Verkehrsfl√§che, die von der Hansaallee im Norden um das geplante B√ľrogeb√§ude herum (ehemals Areal 3) auf die B√∂hlerstra√üe f√ľhrt. Kleine Stichstra√üen erschlie√üen die restlichen Baubl√∂cke.
Der Planverfasser hat bewu√üt eine Durchf√ľhrung der Willst√§tter Stra√üe vermieden. Beide Haupterschlie√üungsstra√üen sind durch einen zentralen Platz getrennt.
Die Wahrnehmung des PKW-Verkehrs soll im Planungsgebiet minimiert werden, der fu√ül√§ufige Verkehr gest√§rkt werden, um das neue Quartier zu beleben. Lediglich die Feuerwehr und die st√§dtischen Reinigungsbetriebe sollen dazu berechtigt sein um einzelne Baubl√∂cke herum als auch um den zentralen Park und die diagonale Erschlie√üungsache zu fahren. Diese geringe Anzahl von Einzelfahrten erm√∂glicht eine weitgehend ungest√∂rte Erschlie√üung des Qaurtiers als Fahrradfahrer oder Fu√üg√§nger. Die attraktiven Gr√ľnfl√§chen und Pl√§tze sind autofrei.


Lärmschutzkonzept (siehe Strukturplan Lärmschutzkonzept):

Das Planungsgebiet wird beeinflusst von linearen und punktuellen Emissionsschwerpunkten. Hansaallee, Böhlerstraße und Willstätter Straße stellen durch einen erhöhten PKW-Verkehr eine hohe Lärmbeeinträchtigung dar. Das Gewerbegebiet an der Willstätter Straße verursacht durch seine Betriebe punktuelle Lärmquellen. Auf diese Emissionen wurde im Entwurf reagiert.
Vier Ma√ünahmen sollen den L√§rm reduzieren und die Bewohner des Wohnquartiers vor L√§rmemissionen sch√ľtzen:

- Abschirmung durch Gebäudehöhe

An den Hauptverkehrsstra√üen und den l√§rmzugewandten Grundst√ľckgrenzen sind die Geb√§ude zur Abschirmung in einem st√§dtebaulich vertretbarem Ma√ü erh√∂ht worden.

- Platzierung der Nutzungsart

Den L√§rmemissionen des Gewerbes an der Willst√§tter Stra√üe wurde ausschlie√ülich auch eine Gewerbenutzung zugewiesen. An der Hansaallee ist das Boardinghouse (flexibles Wohnen) geplant und an der Ecke B√∂hlerstra√üe/Willst√§tter Stra√üe ist kosteng√ľnstiger, gef√∂rderter Wohnungsbau geplant.

- zusätzlicher Lärmschutz durch Geländemodulation

An der Ecke B√∂hlerstra√üe/Willst√§tter Stra√üe wird die freigehaltene Gr√ľnfl√§chen mit einem Erdwall versehen, der aus abgetragenen Bodenaushub geformt werden soll. Dieser soll die L√§rmemissionen d√§mpfen.

- bauliche Lärmschutzmaßnahmen und Grundrissorientierung

Die L√§rmzugewandten Fassaden sollen durch L√§rmschutzma√ünahmen die Bewohner sch√ľtzen. Hier hat sich in Hamburg z.B. das sog. ‚ÄěHafencityfenster‚Äú etabliert. Des weiteren sind die Schlaf- und Wohnr√§ume von der L√§rmquelle abgewandt.

Ressourcenschonendes Bauen

Gr√ľnd√§cher als Retentionsd√§cher sollen in Verbindung mit dem Parksee ein schnelles abflie√üen des Oberfl√§chen- und Regenwassers verz√∂gern und reduzieren. Es findet eine anteilige Verdunstung statt. Ein √úberlauf im Parksee gibt das aufgestaute Wasser an die √∂ffentliche Kanalisation ab (siehe auch Teichanlage im Detail).

Freiflächen

Die Freifl√§chen des Quartiers bilden durch die klare Strukturierung in √∂ffentliche Bereiche (Diagonale, Seepark und Stra√üenr√§ume) halb√∂ffentliche Blockinnenbereiche und private G√§rten die Ausgangslage f√ľr ein modernes lebendiges Wohnquartier in dem Gemeinschaften gelebt werden k√∂nnen und Individualit√§t Raum bekommt.

Der zentrale Seepark bekommt dabei eine besondere Bedeutung, wird er doch zu dem Markenzeichen f√ľr das neue Quartier. Die Gro√üz√ľgigkeit einer Wasserfl√§che wird von jedermann als lebenswertes Qualit√§tsmerkmal begriffen. Das Element Wasser ist Attraktion und bildet in der Quartiersmitte eine erste Reihe und prominente Wohnlage aus. St√§dtebauliche Beispiele, wie das neue Quartier rund um den Bahrenpark in Hamburg-Bahrenfeld auf dem Gel√§nde des ehemaligen Gaswerks zeigen, da√ü die Attraktivit√§t einer gro√üz√ľgigen Wasserfl√§che sich langfristig auf die Wertentwicklung auswirkt. Gegen√ľber einer ‚Äúherk√∂mmlichen Freifl√§che‚ÄĚ mit gro√üz√ľgigen Rasenfl√§chen, die zum Fu√üballspielen und Grillen einladen und eine Nutzung als Parkanlage implementieren, wird die Bedeutung deutlich. Die vergleichsweise geringen Mehrkosten in Herstellung und Unterhaltung werden durch eine Wertsteigerung schon beim Erstverkauf der Wohneinheiten aufgewogen.


Weitere freiraumplanerische Aspekte in Stichworten:

- L√§rmschutzwall √ľber Planungsgrenze hinaus auf ungenutzte/ unnutzbare Restfl√§che, Durchstiche f√ľr Fu√üg√§nger Radfahrer und Pflegefahrzeuge,
Außenkante linear mit Steigung fast 1:1, Innenkante sanfter mit Buchten
Teilweise aus Aushub nahegelegener Baugruben modelliert
- verlängerte Diagonale als Promenadenachse, Leben auf Mittelachse mit Außengastronomie, Leuchten, Fahrradparkern
- Treppenanlage entlang Promenade an Wasserkante zum Seepark
- Schotterrasen beidseitig der Wege f√ľr 5m Rettungsgassen
- Spielinseln mit verschiedenen Ger√§ten f√ľr alle Altersgruppen
- Gro√üe Spielwiese am Wasser mit einem Teilbereich mit tempor√§rer Abtrennung f√ľr Kita
- 3x kleine Spielh√∂fe mit Spielinseln schwerpunktm√§√üig f√ľr Kleinkinder
- Gärten auf Tiefgarage, Abgrenzung zu öffentlichen Bereichen durch Podest,
zug√§nglich √ľber Treppen und eine Rampe f√ľr Pflegefahrzeuge
- Materialit√§t mit insgesamt hochwertigem Gesamteindruck mit besonderem Augenmerk auf reduzierten Unterhaltungsaufwand: kunststoffgebundene Decke mit Stahlkanteneinfassung, gro√üformatige Betonplatten, Betonblockstufen, unterschiedliches Pflaster in Reihe, Stra√üen asphaltiert mit heller Splittabstreuung, Rasenfugenpflaster f√ľr Stellpl√§tze in Randbereichen
- Heckenstreifen vor den Tiefgaragensockeln ziehen Baufelder inselartig zusammen und trennen öffentliche Flächen von privaten Wohnbereichen

Die Teichanlage im Detail

Diese Erfahrung machte aktuell auch die Stadt Lingen f√ľr die wir auf besonderen Wunsch hin eine gro√üfl√§chige Teichanlage planten, um das Wohnen am Wasser zu realisieren. Die Baugrundst√ľcke sind dort mehrfach √ľberzeichnet. In Lingen wurde als √∂kologische Ma√ünahme die Teichanlage √ľber ein D√ľkersystem an die Regenwasserleitung der Einzelbauwerke angeschlossen und dient so als attraktiv gestaltete Vorflut (s. Schnitte). Ein √§hnliches System ist auch f√ľr unser Quartier in D√ľsseldorf denkbar. In dieser Variante erf√ľllt die Teichanlage zus√§tzlich noch die Funktion der Regenr√ľckhaltung. Niederschl√§ge werden von allen D√§cher und versiegelten Fl√§chen gesammelt und in das Becken eingespie√üt. Damit bei Niederschlagsspitzen das Becken nicht √ľberl√§uft wird der maximale Wasserpegel durch ein D√ľkersystem reguliert. Der D√ľker ist ein Rohrsystem, dass st√§ndig mit Wasser auf dem Niedrigwasserstand gef√ľllt ist und beim Erreichen der maximalen Speicherkapazit√§t das √ľbersch√ľssige Wasser durch das Wasserausgleichsprinzip in ein st√§dtisches Siel entw√§ssert.

Neben der Attraktivit√§t und dem Erholungsfaktor bietet die Teichanlage durch den Verdunstungseffekt eine positive Wirkung f√ľr das umliegende Kleinklima, sodass an hei√üen Sommertagen zum Beispiel Spitzentemperaturen abgemildert werden k√∂nnen und die Luft nicht zu trocken wird. Die Teichanlage soll so angelegt werden, dass sie durch gesteuerte Nachspeisung, evtl. aus Regenwasserzisternen, im Sommer durch Verdunstung nicht trocken fallen kann, sondern auf der gesamten Wasserfl√§che eine maximale Wasserh√∂hendifferenz von ca. 30 cm zwischen Niedrigwasser und Hochwasser entsteht. In regenreichen Monaten wird evtl anfallendes √ľbersch√ľssiges Wasser an den st√§dtischen Siel zeitverz√∂gert abgegeben.
Die Uferzonen werden so konstruiert werden, dass sie eine Steigung von maximal 1:3 nicht √ľberschreiten, sodass Kleintieren und Menschen jederzeit die M√∂glichkeit gegeben wird, das Wasser ohne Probleme zu verlassen.
Damit das Wasser nicht nach unten versickern kann, wird sie mit einer Tondichtung abgedichtet mit zwei bis drei Lagen Diaton-Elementen. Hierdurch wird eine dauerhafte, nat√ľrliche und wartungsfreie Abdichtung hergestellt.
FOK - Blick von der Kita auf den Parksee

FOK - Blick von der Kita auf den Parksee

WB - Blatt 01

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WB - Blatt 02

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WB - Blatt 03

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