Monitor 2026: Historische Wirtschaftsflaute zieht den Ausschreibungsmarkt herunter

Besonders lesenswert: Wir präsentieren Ihnen diesen Artikel vom 17. März 2026 daher erneut.

Angesichts der seit Langem stotternden Baukonjunktur war es nur eine Frage der Zeit: Erstmals seit mindestens 14 Jahren ist die Zahl öffentlicher Planungsausschreibungen in einem Gesamtjahr zurückgegangen. Wie der Blick in die competitionline-Datenbank zeigt, schrieben Bund, Länder und Kommunen 2025 fast 18.100 Planungsvorhaben aus. Dies sind gut fünf Prozent weniger als im Vorjahr. Bezeichnend für diese Entwicklung: Rückgänge der Ausschreibungszahlen gab es bislang lediglich in einzelnen Segmenten oder auf Monatsbasis.

Hinter dem Negativtrend steckt die seit nunmehr drei Jahren anhaltende Schwäche der deutschen Wirtschaft. Im vergangenen Jahr ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) lediglich marginal um 0,2 Prozent gewachsen (2024: minus 0,5 Prozent, 2023: minus 0,9 Prozent). Oder anders gesagt: Im dritten Jahr hintereinander gab es kein nennenswertes BIP-Wachstum – ein wirtschaftlicher Stillstand, der in dieser Dauer seit 1945 beispiellos ist.

Konkret bedeutet das für Planungsbüros: "Die in vielen Bereichen so wichtigen öffentlichen Bauherren sehen sich aufgrund überproportional wachsender Ausgaben in bspw. den Bereichen Sozialleistungen und Personal inzwischen vielfach gezwungen, sich mit Investitionen stark zurückzuhalten", ordnet Dr. Henrik Scheller ein. Er leitet beim Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) das Team "Wirtschaft, Finanzen und Nachhaltigkeitsindikatorik". Dieses erstellt jährlich das angesehene KfW-Kommunalpanel, das den wahrgenommenen Investitionsstau beziffert.

Eben jener Investitionsstau in den Kommunen wächst seit Jahren. Sprich: Gerade die baustarken Städte und Gemeinden, die fast zwei Drittel der öffentlichen Bau- sowie Planungsprojekte anstoßen, können nicht ausreichend investieren, um ihre (hoch-)bauliche Infrastruktur in einen bedarfsgerechten Zustand zu versetzen. Zuletzt stieg der Berg an notwendigen, aber nicht abgetragenen Investitionen in den Kommunen auf eine Rekordsumme von rund 216 Milliarden Euro.

Dabei besteht das Hauptproblem der Kommunen nicht einmal darin, dass ihnen Einnahmen aus der Gewerbesteuer wegbrechen, weil die Wirtschaft lahmt. Vielfach seien es die immer stärker anwachsenden Ausgaben für Personal und Sozialleistungen, die problematisch wären, so Scheller.

Das Personal wird durch regelmäßige Tarifabschlüsse teurer. Eine durchgehende Digitalisierung von kommunalen Prozessen könnte helfen, unbesetzte Stellen einzusparen, wenn die Babyboomer in Rente gehen. Die Sozialausgaben wiederum steigen laut Deutschem Städte- und Gemeindebund (DStGB) bis 2027 auf mehr als 102 Milliarden Euro an; 20 Jahre zuvor seien es demnach lediglich 38 Milliarden Euro gewesen. 

Die Gesetzgebungskompetenz in den beschriebenen Bereichen liegt allerdings beim Bund. Wenn er also Zuschüsse wie bspw. das Wohngeld erhöht, müssen Städte und Gemeinden bezahlen, ohne einen nennenswerten Ausgleich zu erhalten. In der vergangenen Woche erneuerten die drei kommunalen Spitzenverbände – Deutscher Städtetag, Deutscher Landkreistag, Deutscher Städte- und Gemeindebund – gegenüber der Politik ihre Forderung nach einem strikten Konnexitätsprinzip: Wer bestellt, soll auch bezahlen.

Einen ersten Fingerzeig in die Richtung hatte es im Herbst vergangenen Jahres gegeben. Als Ausgleich für den im Sommer eingeführten "Investitions-Booster" überwies der Bund den Kommunen per Gesetz 13,5 Milliarden Euro. Denn, so schrieb Bundeskanzler Friedrich Merz damals in einem Brief an Parlamentspräsidentin Julia Klöckner (beide CDU), die "unternehmenssteuerlichen Sofortmaßnahmen" hätten "voraussichtlich negative Folgen für die Steuereinnahmen der Gemeinden". Fachleute hoffen, dass dies kein Ausnahmefall bleibt.

Das Wachstum der Ausschreibungen in den Jahren 2023 und 2024 sieht Scheller als Beleg dafür, dass die Planungsbranche der konjunkturellen Entwicklung "ein Stück weit hinterherläuft. Bereits in den beiden Vorjahren war die Lage der Gesamtwirtschaft stark eingetrübt. Dennoch hat die öffentliche Hand Projekte ausgeschrieben und zumindest in die Planungsphase gebracht." Dies sei eine Entwicklung, die häufig zu Beginn eines Wirtschaftsabschwungs zu beobachten sei: "Öffentliche Investitionen haben einen gewissen Nachlauf zur tatsächlichen wirtschaftlichen Entwicklung. Denn oft sind sie lange im Voraus durch entsprechende Investitionsplanungen und Verpflichtungsermächtigungen in den Haushalten verankert."

Bedeutet für Architekt*innen: Selbst wenn es der Wirtschaft schlecht geht, schreiben öffentliche Stellen erst einmal weiter ihre wichtigsten Projekte aus – schließlich ist die Finanzierung mitunter in einem sehr zeitintensiven sowie komplexen politischen Prozess aufgestellt worden. Steigende Baukosten und andere Faktoren führen im weiteren Verlauf allerdings dazu, dass Vorhaben noch vor Baubeginn verworfen werden. Nur: Auch wenn die Planung beauftragt und durchgeführt wurde, ist die Situation für Architekt*innen keine befriedigende, denn das meiste Geld in einem Auftrag wartet in den hinteren Leistungsbildern.

Verkehr und Schulbau dominieren mit Seitwärtsbewegung die Spitze

Aufgeschlüsselt nach Objekttypen betrachtet, zeigen die 18.100 Ausschreibungen deutliche Einschnitte: Die stärksten Rückgänge in absoluten Zahlen verzeichnen städtebauliche Projekte (minus 410 Ausschreibungen) sowie Kindergärten und Vorschulen (minus 361 Stück). Difu-Experte Scheller wertet dies als widersprüchliches Signal. Immerhin gebe es einen Rechtsanspruch auf Kinderbetreuung, der ab dem Sommer schrittweise auch auf Grundschulkinder ausgeweitet wird.

Die Bedarfe müssten also groß sein. "Allerdings wurde ein entsprechendes Förderprogramm des Bundes bereits 2023 aufgelegt, sodass ein Großteil der geförderten Maßnahmen die Planungsphase bereits durchlaufen haben." Bei städtebaulichen Projekten wie bei Verwaltungs- oder Kulturbauten (minus 248 bzw. 132 Ausschreibungen) handele es sich hingegen "nicht um kommunale Pflichtaufgaben. Wenn bei Investitionen gespart werden muss, wird zuerst hier der Rotstift angesetzt."

An der Spitze gibt es dennoch kaum Verschiebungen: Der Verkehrssektor thront oben auf – und das mit großem Vorsprung. Im vergangenen Jahr bewegte sich die Zahl der Ausschreibungen mit fast 4200 Stück nahezu seitwärts. Ebenfalls beeindruckend ist der langfristige Blick: Seit 2016 hat sich das Ausschreibungsvolumen in diesem Segment beinahe verdreifacht. Der Monitor erfasst hier vor allem ingenieurrelevante Leistungen in den Bereichen Bahnhöfe, Brücken, Rad- sowie Straßenverkehrswege oder Tunnel.

Dass der Verkehrssektor floriert, liegt auch an seiner breiten Trägerschaft. Anders als in den meisten anderen Baubereichen liegt die Last dort nicht allein bei den Kommunen. Am eindrücklichsten lässt sich das im Straßenbau ablesen: Die Verantwortlichkeiten sind auf Bund (Autobahnen), Länder (Landstraßen) sowie Städte und Gemeinden (alle Straßen durch eine Kommune) aufgeteilt. "Entsprechend ruht auch die Finanzierung auf mehreren Schultern", betont Heinrich Bökamp, Präsident der Bundesingenieurkammer (BIngK).

Das anhaltend starke Wachstum im Bereich der Verkehrsinfrastruktur hat für ihn einen zentralen Grund: "Die öffentliche Hand wacht immer mehr auf und merkt, dass sie bei Brücken und dem maroden Schienennetz schnell tätig werden muss." Und das nicht nur, weil viele Bauwerke in desolatem Zustand sind, wie auf besonders dramatische Weise der Einsturz der Carolabrücke in Dresden im Herbst 2024 zeigte.

In dem Dresdner Unglück sieht Bökamp auch einen von zwei entscheidenden Treibern für die künftige Marktentwicklung. Denn:

• "Keine Kommune will den Einsturz einer ihrer Brücken erleben. Daher wird das Thema Brückenüberwachung in den nächsten Jahren eine zentrale Rolle spielen. Diese ist keine gesetzliche Pflichtaufgabe von Städten und Gemeinden, sodass wir uns der bundesweiten Dimension der Brückenproblematik bislang gar nicht im Detail bewusst sind und hier großen Nachholbedarf haben."

• "Im Verkehrsbereich ist der Druck, Projekte auszuschreiben und zügig umzusetzen, immens. Die meisten Vorhaben beziehen sich auf Verkehrswege, die hoch frequentiert und damit von zentraler Bedeutung für den Warenverkehr sind. Wird eine Sanierung oder ein (Ersatz-)Neubau nicht rechtzeitig umgesetzt, kann dies empfindlich die Gesamtwirtschaft treffen."

"Schulbau kommt mit blauem Auge davon"

Hinter dem Verkehr festigt der Schulbau seit Jahren seine Position als zweitstärkstes Segment. Seine Entwicklung verlief zuletzt ähnlich wie die des Objekttyps an der Spitze: auf lange Sicht ein beeindruckendes Wachstum, im vergangenen Jahr aber ein leichter Rückgang. "Da ist der Schulbau noch einmal mit einem blauen Auge davongekommen", scherzt Architektin Barbara Pampe, Vorständin der Montag Stiftung für Jugend und Gesellschaft. "Aber im Ernst: Für mich ist das mehr als eine Seitwärtsbewegung, da sich die Ausschreibungszahlen in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt haben."

Allerdings sei das Wachstum weniger ein Zeichen steigenden Bedarfs als vielmehr ein Indikator für die gestiegene Komplexität. Pro Projekt würden heute mehr Planungsleistungen beauftragt als früher. Aber: "Wesentlich mehr Schulen wurden meiner Kenntnis nach zuletzt nicht gebaut." Dennoch sei es ein wichtiges Signal, dass der Schulbau der zweitstärkste Objekttyp ist und entsprechend Aufmerksamkeit bekomme. "Schließlich ist der Innovationsstau immens."

Entsprechend gespannt sei sie, wie sich die Ausschreibungskurve weiterentwickelt. "Ich würde das nicht jetzt schon zu schwarzmalen wollen. Nur weil die Finanzen der Kommunen stark unter Druck stehen, muss nicht zwangsläufig im Schulbau gar nichts mehr passieren. Die Bundesregierung hat mit dem Startchancen-Programm, dem Sondervermögen und dem Ganztagsausbau drei Förderprogramme aufgelegt, die jetzt und in den kommenden Jahren wichtige Investitionen im Schulbau anschieben können."

Lichtblick Hochschulbau

Neben vielen Rückgängen und Seitwärtsbewegungen zeigt die Statistik auch Wachstum: Als einziger der 15 wichtigsten Objekttypen konnte das Segment "Hochschulen, Wissenschaft und Forschung" im vergangenen Jahr zulegen – und das relativ deutlich. Ein Plus von fast 120 Ausschreibungen bzw. zwölf Prozent gegenüber 2024 bedeutet auch, dass der Objekttyp erstmals die 1000er-Schwelle übertritt und sich im Ranking der Objekttypen von Platz elf auf sechs vorschiebt. "Speziell der Hochschulbau ist mit einem erdrückenden Sanierungsstau konfrontiert, sodass wir uns gar nicht vorstellen können, dass die Aktivitäten in dem Bereich zurückgehen", sagt Marcelo Ruiz. Er betreut beim Institut für Hochschulentwicklung (HIS) schwerpunktmäßig die Themen Bedarfsplanung und Flächenmanagement.

Die tiefere Analyse der Zahlen zeigt: Getragen wird das Wachstum im Hochschulbau zu einem großen Teil von Nordrhein-Westfalen. Das Land allein ist 2025 für fast ein Viertel aller Ausschreibungen verantwortlich. "NRW hat den großen Vorteil, dass der landeseigene Bau- und Liegenschaftsbetrieb, über den die meisten Planungs- und Bauvorhaben in dem Segment laufen, selbst Kredite aufnehmen kann", erklärt Ruiz' Kollegin Jana Stibbe.

Sie forscht beim HIS zu den Themen Hochschulbau, -finanzen und -architektur. "Damit ist der BLB nicht in einen mitunter sehr langwierigen politischen Prozess involviert, bei dem erst Landesministerien sowie Landtag dem Vorhaben zustimmen müssen, damit die Finanzierung über den Haushalt bewilligt werden kann." In den meisten anderen Bundesländern sei dies hingegen der gängige Weg. Das aber bremse, laut Stibbe, Vorhaben aus, was auch wieder Kosten produziere.

NRW stark an der Spitze, Bayern und Brandenburg verlieren kräftig

Der Blick auf die Ausschreibungslandschaft zeigt viele Rückgänge – außer an der Spitze: Nordrhein-Westfalen behauptete 2025 erneut seine Führung vor Bayern und baute den Vorsprung mit leichtem Wachstum weiter aus. "Das Bundesland steht unter einem immensen Druck, zu investieren", unterstreicht Difu-Fachmann Scheller. "In NRW ist der Investitionsrückstand sehr hoch, weil in der Vergangenheit pro Einwohner nur etwas mehr als die Hälfte von dem investiert wurde, was in anderen Bundesländern möglich war." Dadurch sei die Infrastruktur in weiten Teilen "derart marode, dass grundhafte Investitionen oft unumgänglich sind, damit das Land seine Daseinsvorsorgepflicht hinreichend erfüllen kann". Zudem sei die Nachfrage nach Schulen etc. ungebrochen hoch. Das erhöhe den Druck weiter.

Auffälligste Entwicklung im vergangenen Jahr: Die Ausschreibungszahlen in Bayern sanken um fast 14 Prozent. Allerdings liegt der Freistaat mit gut 2600 Ausschreibungen immer noch komfortabel auf dem zweiten Platz. Dennoch beschäftige der Rückgang sie sehr, sagt BAK-Präsidentin Andrea Gebhard im Gespräch mit competitionline. Nicht nur, weil sie als Landschaftsarchitektin in München wirke, sondern auch, "weil sich das Minus sehr mit meinen Erfahrungen und Gesprächen mit bayerischen Kolleg*innen deckt. Die Staatsregierung vertritt neuerdings stark die Position, dass alles maximal effizient und kostengünstig gebaut werden muss. In der Konsequenz kommt es sehr häufig zu Gesamtausschreibungen, sodass die Aufträge an Fachplaner*innen ausbleiben und die Gestaltungsfrage in den Hintergrund rückt."

Ähnlich schlecht wie der Freistaat schnitt im vergangenen Jahr Brandenburg ab. Fast 300 Ausschreibungen weniger als 2024 wurden dort veröffentlicht. Da die Ausschreibungen bereits im Vorjahr rückläufig waren, wiegt dieses Minus besonders schwer. Inzwischen lässt sich beim einstigen Wachstumskönig – zwischen 2016 und 2023 durchweg im Auftrieb – fast von einem Abwärtstrend sprechen.

Womöglich einer der Gründe: Das Land befindet sich in politisch unruhigem Fahrwasser, denn nach einem heftigen parteiinternen Streit beim BSW zerbrach im Sommer die Regierungskoalition mit der SPD. Erst Anfang 2026 einigten sich die Sozialdemokrat*innen auf ein neues Bündnis mit der CDU. Infrastrukturminister Detlef Tabbert behält durch den Austritt beim BSW zwar sein Amt. Doch das Zerwürfnis hat bei einigen Kommunen Unsicherheit über die Stabilität des Brandenburger Investitionskurses gesät.

Cottbus punktet als "Zentrum des Aufbruchs"

Trotz des Rückgangs im vergangenen Jahr sind die Ausschreibungszahlen in Brandenburg weiterhin hoch. Maßgeblichen Anteil daran hatte 2025 neben der Landeshauptstadt Potsdam auch das in der Lausitz gelegene Cottbus. Die zugleich zweitgrößte Stadt Brandenburgs schaffte es erstmals in die Bestenliste der zehn ausschreibungsstärksten Kommunen Deutschlands. Im vergangenen Jahr brachte sie u. a. den Neubau für den Cottbusser Standort des Deutschen Zentrums für Luft- und Raumfahrt (DLR) auf den Weg.

Mittelgroße Städte in der Metropolregion Berlin-Brandenburg, so Scheller, entfalten für Großstädter seit Jahren eine besondere Attraktivität. Gründe dafür seien u. a. die anhaltend starke Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, die gute Lebensqualität dort sowie die vergleichsweise gut ausgebauten Bahnanbindungen. Hinzu kommen Investitionen von Bund und EU, die nach dem Ende des Kohleabbaus rund 17 Milliarden Euro in die Lausitz leiten wollen. Das unabhängige Netzwerk "Sehnsucht Cottbus" bezeichnet die Stadt als "Zentrum dieses Aufbruchs" und sagt: "Wie keine andere Mittelstadt in Deutschland steht Cottbus für den Transfer unserer Gesellschaft in eine klimafreundliche Zukunftsregion."

Weiter an der Spitze der kommunalen Rangliste steht München. Die bayerische Landeshauptstadt erlebt derzeit quasi ihren "NRW-Moment": Die Schulden stiegen zuletzt kräftig an, wegen der anhaltend hohen Nachfrage kann die Stadt aber ihre Investitionen nicht herunterfahren. Bei der Vorstellung des diesjährigen Haushalts kündigte Rathauschef Dieter Reiter (SPD) an, dass die Finanzlage derzeit zwar "äußerst angespannt" sei, die "Investitionskraft der Stadt" aber hoch bleibe. Bis 2030 wolle man knapp 13 Milliarden Euro in den Bau von Schulen, Kinderbetreuung oder den Wohnungsmarkt stecken.

Auch bei privaten Immobilieninvestoren ist München die beliebteste Stadt in Deutschland – und zugleich einer der wichtigsten europäischen Standorte. Denn: "Die Stadt vereint eine unglaubliche Diversität an Unternehmen, sowohl aus der Old- als auch aus der New Economy", sagt Michael Morgan vom Marktspezialisten BNP Paribas Real Estate zu competitionline. Mit BMW, Google oder Microsoft finde sich ein breitgefächerter Unternehmensmix in der Stadt. "Diese Vielfalt macht München stark und widerstandsfähig, besonders in Krisenzeiten", so Morgan.

Die Unterscheidung nach architekten- und ingenieurtypischen Leistungen offenbart einen weiteren Schönheitsfehler in der Statistik: Im vergangenen Jahr war der Anteil der architektenrelevanten Leistungen in den Ausschreibungen so niedrig wie nie zuvor. Nicht einmal mehr jede dritte Auftragschance adressierte das Arbeitsspektrum von Architekt*innen. Durch die starke Position des Verkehrssektors markierte der Anteil ingenieurrelevanter Ausschreibungen einen neuen Höchststand. Insbesondere die Objektplanung von Verkehrsanlagen wuchs im vergangenen Jahr überdurchschnittlich.

Wie geht's weiter am Ausschreibungsmarkt?

"Das vergangene Jahr hat eine negative Trendwende markiert", so Difu-Experte Scheller. Alles spreche dafür, dass die Kurve auf absehbare Zeit weiter sinken werde. "Wir gehen davon aus, dass die Investitionen der Kommunen in den kommenden Jahren um rund 15 Milliarden Euro einbrechen und sich dann bei rund 30 Milliarden Euro einpendeln werden." Für den Markt der Planungsausschreibungen bedeutet das: Das Niveau der vergangenen Jahre bleibt vorerst außer Reichweite.

Bereits 2024 rutschten die Kommunen erstmals seit Jahrzehnten wieder tief ins Minus. Prognosen zufolge soll die Differenz zwischen Ein- und Ausnahmen im vergangenen Jahr sogar auf bis zu 30 Milliarden Euro angewachsen sein. "Diesen zweistelligen Milliardenbetrag haben die Kommunen im Prinzip zu wenig an Einnahmen, um ihre Ausgaben tätigen zu können. Das führt zwangsläufig zu einem Einbruch der Investitionen, weil es sich dabei zu einem Großteil um freiwillige Aufgaben handelt, bei denen im Haushalt kurzfristig das größte Einsparpotenzial liegt."

Impulse durch das Sondervermögen?

Große Hoffnung lastet auf dem viel zitierten 500 Milliarden Euro schweren Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität (SVIK). Dieses hatte Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU) kurz nach der letzten Bundestagswahl im Frühjahr 2025 noch als Oppositionschef durchgeboxt. "Welche Wirkung das haben wird, kann Ihnen niemand genau sagen", so Scheller. "Allerdings gehe ich lediglich von einem abfedernden Effekt aus. Denn unterm Strich ist die Summe gerade für die Kommunen zu gering bemessen."

Was Scheller meint: Von der Gesamtsumme geht lediglich ein Fünftel an die Länder sowie Städte und Gemeinden. "Nach zähen Verhandlungen in den vergangenen Monaten haben die Kommunen erreicht, dass sie im Schnitt zwischen 55 und 60 Prozent von ihren Ländern erhalten – also bis zu 60 Milliarden Euro für alle Städte, Landkreise und Gemeinden, verteilt auf die kommenden zwölf Jahre. Das reicht nicht einmal annähernd, um den kommunalen Investitionsstau abzubauen." Immerhin gebe es vereinzelt den regionalen Konsens, Gelder für Infrastrukturschwerpunkte zu bündeln. "In Schleswig-Holstein soll zum Beispiel in besonderer Weise in die Krankenhausinfrastruktur des Landes investiert werden."

Und was kommt nach dem SVIK? Verschafft der Milliardentopf Städten und Gemeinden lediglich eine kurze Atempause, nach der sie finanziell wieder auf sich allein gestellt sind? Auch wenn das Geld nicht auf einmal fließt und sich diese Frage also erst in einigen Jahren konkret stellt, fehlt eine Exit-Strategie bislang völlig. Kommunale Vertreter*innen hoffen auf die im schwarz-roten Koalitionsvertrag festgehaltene Reform der Schuldenbremse. Denn dadurch könnten sich langfristig größere finanzielle Spielräume auftun.

Angekündigt wurde die Reform für "Ende 2025". Doch außer einer Kommission ist nicht viel passiert – wohl auch, weil die regierende CDU ihre Wähler*innen nicht noch mehr vor den Kopf stoßen will. Angesichts anstehender Landtagswahlen gilt es als unwahrscheinlich, dass die Bundesregierung die für die Reform nötige Zweidrittelmehrheit zeitnah organisiert.

Zugleich stellt sich die Frage, wann bei den kommunalen Finanzen ein Kipppunkt erreicht ist, der Bund und Länder zu einer dauerhaften und flächendeckenden Entlastung der Kommunen zwingt. "Der Reformdruck ist jetzt schon wahnsinnig groß. Ich hätte gedacht, dass das erste Milliardendefizit vor zwei Jahren so ein Kipppunkt wäre", so Scheller. "Vielleicht hat es einen wachrüttelnden Effekt, sollten die Landtagswahlen in Ostdeutschland im Herbst zugunsten von Antidemokraten ausgehen. Hoffentlich ist es dann nicht zu spät."