Hotel Bayerischer Hof und Villa Bayerlein - Grundstücksvergabe in Erbpacht, Investoren- und Betreibermodell

Hotel Bayerischer Hof und Villa Bayerlein - Grundstücksvergabe in Erbpacht, Investoren- und Betreibermodell

wettbewerblicher Dialog Hotel Bayerischer Hof und Villa Bayerlein Grundstücksvergabe in Erbpacht (Investoren- und Betreibermodell); Gegenstand des Auftrags ist das Investment für die denkmalgerechte Sanierung, Umbau und Erweiterung der Bestandsgebäude Bayerischer Hof und Villa Bayerlein (Flurstücknummern 121 und 123) sowie deren Betrieb und Nutzung auf die Dauer der Erbpacht.

Das Rondell mit Brunnen verbleibt im Eigentum der Stadt Starnberg und ist nicht Gegenstand der Erbpacht.

Bahnhofplatz 12 und 14

82319 Starnberg

Flurstücknummern 121 und 123

Die Stadt Starnberg ist Eigentümerin des Hotels Bayerischer Hof und der Villa Bayerlein im Zentrum Starnbergs.

Das Hotel wurde ca. 1875 in prominenter Lage im Zentrum der Stadt in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof und zum See errichtet und ist seitdem ein wichtiger Baustein für das Bild und die Identität der Stadt. Seit 1999 steht das Gebäude unter Denkmalschutz. Bautechnische Mängel und Defizite im Brandschutz führten im Jahr 2021 zur Schließung und erfordern umfangreiche Sanierungsarbeiten; zudem erschwert die geringe Größe des Hotels einen wirtschaftlichen Betrieb. Direkt daneben befindet sich das Gebäude Villa Bayerlein aus dem Jahr 1923, das seit 2014 unter Denkmalschutz steht und derzeit die Volkshochschule vhs Starnberg Ammersee e. V. beherbergt. Auch dieses Gebäude weist bautechnische Mängel auf.

Die Stadt Starnberg möchte die beiden Gebäude und die Hotelnutzung an diesem Ort auf jeden Fall erhalten, kann und möchte aber die erforderlichen Maßnahmen nicht in eigener Regie umsetzen.

Der Stadtrat hat daher beschlossen, die Grundstücke zur Pacht im Erbbaurecht anzubieten.

Verfahrensart:

Das Vergabeverfahren wird als wettbewerblicher Dialog gemäß § 119 Abs. 2 und 6 GWB in Verbindung mit § 3 EU Nr. 4 VOB/A geführt.

Das Verfahren ist nach verschiedenen, aufeinanderfolgenden Phasen strukturiert.

- Teilnahmewettbewerb

- Mehrerer Dialogphasen

- Finale Angebotsphase

- Zuschlag und Vertragsabschluss

Das Erbbaurecht beginnt mit seiner Eintragung im Grundbuch und soll nach 60 Jahren enden.

- Befähigung und Erlaubnis zur Berufsausübung gemäß § 122 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 GWB (Detailliertere Beschreibung unter III.1.1).

- Wirtschaftliche und finanzielle Leistungsfähigkeit gemäß § 122 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 GWB (Detailliertere Beschreibung unter III.1.2).

- Technische und berufliche Leistungsfähigkeit gemäß § 122 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 GWB (Detailliertere Beschreibung unter III.1.3).

Die Wertung und Punkteermittlung erfolgt nach der in den Beschaffungsunterlagen dargestellten Bewertungsmatrix der Eignungskriterien. Die teilweise Erfüllung der o. g. Kriterien führt, abgesehen von der Erfüllung der Mindestanforderungen, nicht zum Ausschluss des Bewerbers, sondern zu einer entsprechend geringeren Bewertung.

Die Gesamtschau der Referenzprojekte wird durch ein fachkundiges Bewertungsgremium anhand der Einladungskriterien bewertet. Für den wettbewerblichen Dialog werden 5-8 geeignete Teilnehmer aus den eingegangenen Bewerbungen ausgewählt.

Wenn ein Einladungskriterium mit 0 Punkten bewertet werden muss, bedeutet dies eine Nichterfüllung der Mindestanforderung durch den betreffenden Bewerber; der Teilnahmeantrag wird vom weiteren Verfahren ausgeschlossen.

Teilnahmeanträge, die nicht mindestens die Hälfte der maximal erreichbaren Punkte erreichen, dies sind 14 Punkte, werden ebenfalls bei der Auswahl der Dialogteilnehmenden nicht berücksichtigt.

Unter den verbleibenden Teilnahmeanträgen erhalten diejenigen mit den höchsten Gesamtpunktzahlen eine Einladung zur Dialogphase I.

Bei gleicher Gesamtpunktzahl gilt das Kriterium „a. Erfahrung mit architektonisch anspruchsvollen Projekten“ als ausschlaggebendes Entscheidungskriterium. Besteht danach immer noch Punktgleichheit, wird das Kriterium „b. Erfahrung mit landschaftsarchitektonisch anspruchsvollen Projekten“ als weiters Entscheidungskriterium zwischen den punktgleichen Teilnahmeanträgen herangezogen, und so weiter in der Reihenfolge der Kriterien, bis sich ein Unterschied ergibt. Besteht nach Anwendung aller Kriterien a. bis g. noch Punktgleichheit, so entscheidet das Los.

Die Einräumung von Optionen in den abzuschließendem Erbbaurechtsvertrags bleibt vorbehalten, etwa hinsichtlich der Pachtzeit. Vorbehalten bleiben weiterhin Ergänzungen und Änderungen der Leistungen und der Verträge nach Maßgabe der diesbezüglichen vertraglichen Regelungen und der vergaberechtlichen Zulässigkeit.

Mindestanforderung: Berechtigung zur Führung der Berufsbezeichnung "Architekt" und

"Landschaftsarchitekt" durch den Bewerber, ein Mitglied der Bewerbergemeinschaft oder ein

eignungsverleihendes Unternehmen.

Erfüllung / Nachweis: Mitgliedschaft Architektenkammer oder anderer gleichwertiger Nachweis. Im Falle der Eignungsleihe hat der Bewerber darüber hinaus nachzuweisen, dass ihm die erforderlichen Kapazitäten des Eignungsleihgebers zur Verfügung stehen werden, indem er beispielsweise die diesbezüglichen verpflichtenden Zusagen dieser Unternehmen vorlegt (§ 6d EU Abs. 1 S. 2 VOB/A).

Vorlage einer Bankerklärung gem. § 6a EU Nr. 2 S. 1 lit. a) VOB/A des

Bewerbers, des/ der Mitglieder der Bewerbergemeinschaft oder des/der eignungsverleihenden Unternehmen das/die die für die Projektrealisierung erforderlichen Finanzmittel zur Verfügung stellt/stellen.

Angabe zu Referenzprojekten gem. § 6a EU Nr. 3 a) VOB/A

- Mindestens 3 und möglichst nicht mehr als 6 Referenzprojekte aus den letzten 10 Jahren vor Ablauf

der Teilnahmeantragsfrist

- Jedes Einladungskriterium gem. Ziffer 5.5.2 muss in der Gesamtschau durch die vorgelegten

Referenzen erfüllt sein. Nicht alle Einladungskriterien müssen in ein und dem selbem Referenzprojekt

enthalten sein.

Nachweis durch Eigenerklärung Referenzprojekt

- Mindestens 3 Referenzprojekte aus den letzten 10 Jahren vor Ablauf der Teilnahmeantragsfrist

- Jedes Einladungskriterium gem. Ziffer 5.5.2 muss in der Gesamtschau durch die vorgelegten

Referenzen erfüllt sein.

Nachweis durch Eigenerklärung Referenzprojekt

Genaue Angaben zu den Fristen für die Einlegung von Rechtsbehelfen:

Ein Nachprüfungsantrag ist unzulässig, soweit mehr als 15 Kalendertage nach Eingang der Mitteilung des Auftraggebers, einer Rüge nicht abhelfen zu wollen, vergangen sind (§ 160 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 GWB).

Ein Nachprüfungsantrag ist zudem unzulässig, wenn der Zuschlag erfolgt ist, bevor die Vergabekammer den Auftraggeber über den Antrag auf Nachprüfung informiert hat (§§ 168 Abs. 2 Satz 1, 169 Abs. 1 GWB). Die Zuschlagserteilung ist möglich

15 Kalendertage nach Absendung der Bieterinformation nach § 134 Abs. 1 GWB. Wird die Information auf elektronischem Weg oder per Fax versendet, verkürzt sich die Frist auf 10 Kalendertage (§ 134 Abs. 2 GWB). Die Frist beginnt am Tag nach der Absendung der Information durch den Auftraggeber; auf den Tag des Zugangs beim betroffenen Bieter und Bewerber kommt es nicht an. Die Zulässigkeit eines Nachprüfungsantrags setzt ferner voraus, dass die geltend gemachten Vergabeverstöße 10 Kalendertage nach Kenntnis gerügt wurden (§ 160 Abs. 3

Satz 1 Nr. 1 GWB). Verstöße gegen Vergabevorschriften, die aufgrund der Bekanntmachung erkennbar sind, müssen spätestens bis zum Ablauf der in der Bekanntmachung benannten Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden (§ 160 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GWB). Verstöße gegen Vergabevorschriften, die erst in den Vergabeunterlagen erkennbar sind, müssen spätestens bis zum Ablauf der Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden (§ 160 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 GWB).