Wohnüberbauung Breiteli Nord in Thalwil (CH)

Wie bereits in der Projektidee vorgesehen, wird mit dem vorgelegten vertieften Projektvorschlag von den Rahmenbedingungen des Gestaltungsplans abgewichen und eine Teilrevision angestrebt. Die beiden Neubauvolumen präsentieren sich als längliche, rechteckige Baukörper, welche flächenmässig den gleichen Fussabdruck aufweisen wie in den beiden Baufeldern des Gestaltungsplans vorgesehen. Von der Breitelistrasse treten diese als 5-geschossig, respektive hofseitig 4-geschossig in Erscheinung. Eine klare Verbesserung gegenüber der Projektidee wurde mit dem Verzicht auf die Dachaufbauten für die dazumal vorgesehenen Maisonettwohnungen erzielt. Dieser Verzicht beruhigt die beiden Baukörper und schärft deren Konturen.

Für die Begründung der Abweichung des Gestaltungsplans haben die Projektverfasser eine 7-Punkte Charta erarbeitet, welche ausführlich auf die Abweichung eingehen. Diese beschäftigt sich mit den folgenden Elementen:

■ Ortsbauliche Integration

■ Angemessene Durchlässigkeit

■ Ein Vollgeschoss tiefer gegenüber der Möglichkeit des Gestaltungsplans

■ Gleichbleibender Fussabdruck

■ Korrespondierende Unter-, Erd- und Regelgeschosse

■ Nachhaltige Tragstruktur in Holz

■ Biodiversität und Freiraum

Die 7-Punkte Charta wurde durch das Beurteilungsgremium intensiv diskutiert. Insbesondere die ortsbildliche Integration sowie die Durchlässigkeit vermögen nicht zu überzeugen. So weisen die beiden Neubauvolumen nach wie vor einen sehr grosse Längsabwicklung auf. Diese generiert zusammen mit dem grossen Volumen zwei Baukörper, welche als zu wuchtig für die bebaute Umgebung beurteilt werden. Auch der nachträglich vergrösserte Abstand wird nach wie vor als zu gering beurteilt. Weiter wurde durch den grösseren Rückversatz zur Breitelistrasse der hofseitige Freiraum geschmälert und verliert an wahrnehmbarer Grosszügigkeit.

Die äussere Erscheinung der Fassade sowie deren architektonischer Ausdruck wird als spannend und gelungen beurteilt. Der vorgesehene Holzmodulbau ist auch in der Fassadenkonstruktion klar ersichtlich und bestimmt die Erscheinung der Neubauten. Als kritisch werden jedoch die Stahlkreuze vor den Fenstern angesehen, welche für die Erdbebenaussteifung des Holzmodulbaus vorgesehen werden. Diese mindern die architektonische Qualität der Fassade.

Die Aussenraumgestaltung wird, abgesehen von dem geschmälerten hofseitigen Freiraum, als sehr gelungen beurteilt. Diese ist sehr effizient und wirkt nicht zu «überinstrumentalisiert». Auch die vorgesehene Aneignungsmöglichkeit der Familiengärten im hofseitigen Aussenraum vermag zu überzeugen. Das vorgesehene Rasenspielfeld wertet den Aussenraum in seinen Nutzungsmöglichkeiten für Jung und Alt auf. Die Breitelistrasse wird aufgewertet und als Begegnungszone ausgestaltet. Hier befinden auch die beiden Hauptzugänge zu den Wohnbauten, welche eine klare Adressierung darstellen.

Das Beurteilungsgremium hält die vertiefte Auseinandersetzung zum Thema Nachhaltigkeit für richtungsweisend, bemängelt jedoch eine zu tiefgreifende Minderung der ortsbaulichen Qualitäten.

Nutzung, Funktionalität, Flexibilität

Im Eingangsgeschoss, auf dem Niveau der Breitelistrasse, sind nach wie vor die grosszügigen Eingangshallen sowie der Aussengeräteraum und der Multifunktionsraum angeordnet. Diese Räume sind vielseitig nutzbar und dienen auch für die Bewirtschaftung des Aussenraums wie zum Beispiel den Familiengärten. Diese Idee vermag nach wie vor zu überzeugen, trägt sie doch dem gemeinschaftlichen Gedanken Rechnung. Als nicht ideal beurteilt wird dagegen, dass der Zugang zum hofseitigen Aussenraum von den Wohnungen her immer über das Untergeschoss erfolgen muss.

Im nördlichen Neubauvolumen des Gartengeschosses besteht die geforderte Möglichkeit eine Kindertagesstätte unterzubringen. Diese verfügt über einen direkten Aussenzugang zum dazugehörigen Freiraum. Weiter wird diese mit ihrer Nähe zur Walchlistrasse als richtig situiert beurteilt. Dies da der Mehrverkehr für das Bringen und Abholen der Kinder nicht über die Breitelistrasse geführt werden muss. Infolge des vorgesehenen Rasters, welcher sich durch den gewählten Holzelementbau ergibt, fallen die Räumlichkeiten der Kindertagesstätte, analog zu den Wohnungen, relativ schmal aus und lassen eine gewisse Grosszügigkeit vermissen.

Ab dem Gartengeschoss sind in den beiden Neubauvolumen auch die Wohnungen organisiert. Gesamthaft werden, ohne die Nutzung der Kindertagesstätte, 64 Wohnungen angeboten, und der vorgegebene Wohnungsmix wird eingehalten. Erschlossen werden die Wohnungen über die seeseitigen Laubengänge. Diese Erschliessung schafft Raum für Begegnung und wird positiv beurteilt. Zudem sind alle Wohnungen durchgestochen und verfügen über eine zweiseitige natürliche Belichtung und einen hofseitigen privaten Aussenraum.

Die Projektverfasser präsentieren einen Wohnungsraster von 3.30m in der Breite, welcher durch den gewählten Holzelementbau resultiert und sich über die ganzen Wohnbauten durchzieht. Dieser vorgesehene Raster wurde innerhalb des Beurteilungsgremiums intensiv diskutiert. Der offen gestaltete Raum für Wohnen, Essen und Kochen wird als klar zu schmal beurteilt und es resultiert eine gewisse «Tunnelwirkung». Dies wirkt sich negativ auf die Attraktivität der Wohnungen aus. Auch wird die natürliche Belichtung, trotz der Zweiseitigkeit, als unzureichend beurteilt. Durch die vorgesetzten Laubengänge sowie die Balkone mit den vorgesehenen Markisen wird dies noch verstärkt.

Zu überzeugen vermag hingegen, dass der vorgesehene Holzelementbau im Inneren sicht- und erlebbar ist. Diese «Materialtreue», welche sich durch das ganze Konzept hindurchzieht, wird als positiv beurteilt. Auch wird durch die vorgesehenen Schaltzimmer eine gewisse Flexibilität bezüglich Wohnungsmix erreicht. Andere Wohnformen wie Gross-Wohngemeinschaften können infolge des vorgesehenen Rasters jedoch nicht angeboten werden.

Wirtschaftlichkeit

Die vorgesehenen Laubengänge stellen eine wirtschaftlich gute Erschliessungsmöglichkeit dar. Weiter sieht das Projekt lediglich zwei Lifte vor, was sich positiv auf die Erstellungs- und Betriebskosten auswirkt. Zudem vermögen die Projektverfasser aufzuzeigen, dass der vorgeschlagene Holzelementbau gegenüber einer herkömmlichen Bauweise nicht erheblich teurer ist. Auch die vorgesehene Tiefgarage ist gut organisiert und funktioniert. Dadurch das die Untergeschosse nicht mehr Fläche im Erdreich benötigen als die Fläche über dem Terrain, kann der Aushub minimiert werden.

Die durch den Baukostenplaner revidierten Baukosten für das Projekt in Massivbauweise liegen bei rund CHF 27 Mio. inkl. MwSt. Die durch die Projektverfasser angegebenen Kosten für den Holzmodulbau liegen bei 29.7 Mio. inkl. MwSt. Insgesamt wird dem Projekt eine gute Wirtschaftlichkeit attestiert.

Nachhaltigkeit: Energie / Klima / Biodiversität

Die grosse Stärke liegt klar in dem hohen Grad an Nachhaltigkeit, welche dieses Projekt auszeichnet. Die Projektverfasser haben die Zeichen der Zeit klar erkannt und präsentieren eine Reihe von Massnahmen, welche das vorliegende Konzept zu einem «Pilotprojekt» punkto schonenden Umgangs mit Ressourcen macht. So wird vorgesehen möglichst viel von den bestehenden Baumaterialien der jetzigen Überbauung wie Holzbalken oder Ziegelsteine wiederzuverwenden, um die graue Energie für die Erstellung der Neubauten zu minimieren. Auch der vorgesehene Holzelementbau und der möglichst gross gehaltene Verzicht auf nicht ökologische Baumaterialien unterstützen diesen Gedanken. Die vorgesehene grosse PV-Anlage, welche auf dem Dach sowie an der Fassade installiert wird sowie die Zisterne für die Sammlung des Regenwassers zur Wiederverwendung der Gartenbewässerung steuern massgeblich dazu bei, dass dieser Vorschlag punkto Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung als Vorzeigeprojekt beurteilt werden kann.

Der Förderung der Biodiversität wird durch den Erhalt des wertvollen Baumbestandes, der Begrünung der Fassade und dem Einsatz einer standortgerechten Bepflanzung gebührend Rechnung getragen. Zudem würde sich der Umstand, dass der Freiraum nicht unterkellert ist, klar positiv auf die vielseitigen Möglichkeiten der Bepflanzung auswirken.

Fazit

Wie beschrieben haben sich die Projektverfasser intensiv mit den Fragen der Nachhaltigkeit, der Ressourcenschonung, dem Klima und der Biodiversität auseinandergesetzt. Durch verschiedene sinnvolle Massnahmen und dem vorgesehenen Holzelementbau ist es gelungen, ein Projekt zu präsentieren, welchem einen überaus guten Umgang mit diesen Fragen attestiert wird. Das Beurteilungsgremium würdigt diese Anstrengungen und überaus überzeugenden Ideen entsprechend. Von den eingereichten vertieften Projektvorschlägen wird diesem Projekt diesbezüglich die höchste Qualität zugeschrieben.

Der angestrebten «Perfektionierung» des Grundriss-Moduls in Struktur, Funktion und Gestaltung wird alles untergeordnet. Dieser Ansatz ist beeindruckend und gleichzeitig zeigt er die dessen Grenzen auf. Als Folge davon sei die grosse Längsabwicklung sowie das erhebliche Volumen der beiden Neubaukörper genannt, die nicht zu überzeugen vermögen. Diese werden für das Quartier sowie die bebaute Umgebung als zu wuchtig beurteilt. Die dargelegten städtebaulichen Aspekte rechtfertigen eine Teilrevision des Gestaltungsplans nicht und bergen ein nicht zu unterschätzendes politisches Risiko, welches sich nicht rechtfertigen lässt. Weiter lassen die schmalen und unzureichend belichteten Wohnungsgrundrisse die angestrebte Qualität der Wohnungen vermissen. Das Beurteilungsgremium bedankt sich für den wertvollen Beitrag und die gelungene, mit viel Engagement geführte Präsentation anlässlich der Schlussbesprechung. Zu gross wiegen jedoch die Nachteile, so dass diesem Projekt der Zuschlag leider nicht erteilt werden kann.