Entwicklung ehemaliges Werksgelände Ziegelei Meindl in Dorfen

Das Konzept sieht die Einbindung der Ziegeleigebäude als kulturelle Mitte vor, um die herum öffentliche Nutzungen, Gewerbe, Büros und Dienstleistungen angeordnet sind. Die Wohngebäude sind in ruhigeren Bereichen platziert. Lange Parkhäuser gewährleisten den Schallschutz zur Bahn. Drei 7-geschossige Gebäude als Hochpunkte binden das Areal zusammen mit dem vierten Hochpunkt auf der nördlichen Bahnseite an die Stadt an. Gemeinsam mit einem fünften Hochpunkt, dem bestehenden Kamin der Ziegelei, wirken sie identitätsbildend für die neue Siedlung. Der Kamin als Wahrzeichen der Stadt erinnert an die vergangene Ära der Ziegelherstellung. Eine vielfältige und flexible Verteilung von Wohnungstypen und –arten sorgt für eine gute soziale Durchmischung des Gebietes. So kann gut auf zukünftige Änderungen reagiert werden. Arbeitsplätze sind in unmittelbarer Nähe fußläufig erreichbar, ebenso der Bahnhof. Für die Sumpfhalle wird eine innovative Mischung aus Wohnen und Arbeiten vorgeschlagen, mit Kindergarten und Hort am Südende. Wohnhausgruppen sind als „Schollen“ in das Gelände geschoben, dazwischen verlaufen Hangwiesen mit offener Regenentwässerung und barrierefreien Wegen. Durch die Satteldächer der Bestandsgebäude mit Ziegeldeckung sowie die in Modulbauweise errichtbaren Neubauten mit Flachdach und PV bleibt die Entwicklung des Ortes ablesbar.

Erschließung und Verkehr

Die Wohnhöfe sind autofrei. Autos und Fahrräder parken in den beiden Parkhäusern entlang der Bahn für die nördlichen Hausgruppen bzw. in je Hausgruppe in den Hang geschobenen Garagen direkt unter den Häusern. Besucherstellplätze sind als offene Parkplätze im Quartier verteilt. Die Haupterschließungsstraße führt durch das Quartier. Davon zweigen drei Stichstraßen ab, die zu den Wohnhöfen führen. Über diese erfolgt die Zuwegung von Feuerwehr und Müllfahrzeugen, aber auch für die Anlieferung den Gebäudeeingängen zugeordneten Packstationen. Über den mittigen Platz verläuft der Autoverkehr östlich der Bestandsgebäude auf einer Mischverkehrsfläche. Fußgänger und Fahrradfahrer schaffen den „Sprung über die Bahn“ über eine flache Rampe und eine attraktive Brücke. An einem Turm mit Aussichtscafé vorbei fahren sie über das als Rampe ausgebildete Fahrradparkhaus Richtung Stadt. Die Garagen im Zentrum des Areals bieten dauerhaft wohnungsnahe Stellplätze. Wenn nicht mehr alle Parkplätze für die Bewohner benötigt werden, können die Parkhäuser an der Bahn entweder für Park+Ride oder für andere Nutzungen, wie Büros etc. ausgebaut werden (entsprechende Geschosshöhen sind vorzusehen). Diese Entwicklung wird gefördert durch ein breites Angebot von Carsharing und einem dichten Takt von On-Demand-Stadtbussen in fußläufiger Entfernung. E-Ladestationen werden aus den PV-Anlagen auf den Dächern versorgt.

Nutzungen

Die Bestandsgebäude bilden das kulturelle Zentrum mit Veranstaltungsgebäuden und Gastronomie. Im unmittelbaren Umfeld befinden sich weitere zentrale Nutzungen, wie Akademie mit Kinderhort, Hotel, Einzelhandel sowie Büros und Dienstleistung in den Obergeschossen. Die Sumpfhalle bietet sich als flexible Hülle für den Einbau von Raummodulen für unterschiedlichste Nutzungen wie Handwerker, Dienstleistung und kreative Berufe mit dazugehörigem Wohnraum im Galeriegeschoss an. Gegenüber, im schon etwas ruhigeren Bereich, aber trotzdem mitten im Zentrum befinden sich Boardinghouse, Seniorenwohnen und Pflegeheim. Unterschiedliche autofreie Wohnhöfe nehmen vielfältige gemischte Wohnformen auf mit Geschosswohnungen, Stadthäusern, Mehrgenerationenwohnen, Baugruppen- und Genossenschaftswohnen, sowie geförderten Wohnungsbau. Die Hausgruppen dienen als gemeinschaftsbildende Kleineinheiten mit großer sozialer Durchmischung.

Umgang mit dem Bestand

Die wesentlichen bereits jetzt neu genutzten Bestandsgebäude am Platz bleiben erhalten. Der Pavillon und der Anbau des Bürogebäudes im Norden werden für eine baumüberstandene Freifläche für die Gastronomie und Jugendkultur rückgebaut, auch zugunsten des Lärmschutzes für die Wohnbauflächen. Die große Halle kann weiter genutzt werden, bis sie im letzten Bauabschnitt ersetzt wird. Das Studentenwohnheim kann an gleicher Stelle verbleiben. Die 130 Meter lange Sumpfhalle kann als identitätsprägendes Gebäude erhalten und für innovative Wohn- und Arbeitskonzepte umgenutzt werden. Der alte Ziegeleikamin bildet den weithin sichtbaren Endpunkt der zentralen Ost-West-Grünachse.

Freiraum

Private Freiflächen konzentrieren sich auf die Bereiche in den Wohnhöfen und in einem möglichst kompakten Umgriff, wodurch ein großzügiges Netz von offenen Wiesen mit Obstbäumen, Regenmulden, Spielangeboten und attraktiven Fuß- und Radwegen freigehalten wird. Der Aussichtshügel neben dem Waldbiotop erhält im Kuppenbereich einen Bauspielplatz und Grabeland für die Anwohner, die Steilflächen werden zu Blumenwiesen ausgehagert. Die vorhandene Quelle mit guter Schüttung wird neu gefasst und über einen Wasserspeilplatz in das System der Wiesenmulden eingespeist. Ein kleiner Bach belebt so den neuen Stadtteil und quert den zentralen Platz als bespielbarer Wasserlauf.

Energieeffizienz, Nachhaltigkeit, Schwammstadt+

Starkregen wird soweit irgend möglich auf begrünten Retentionsdächern zurückgehalten, die mit PV-Modulen kombiniert werden. Gedrosselt und zeitverzögert fließt Regenwasser über offene Mulden in den zentralen Wiesenanger, wird dort zurückgehalten, verdunstet und versickert. Überschusswasser wird gedrosselt und ohne technischen Aufwand wiederum oberflächig an den Vorfluter angeschlossen. Das Netz der offenen Mulden wird ganzjährig aus der vorhandenen Hangquelle gespeist, wodurch sehr hochwertige naturnahe Spielbereiche und attraktive Biotopflächen mit geringem Aufwand geschaffen werden können. Im Sinne der Klimaresilienz kann das Quellwasser in Tropennächten künftig zur kaltluftbildenden Beregnung der Wiesenflächen verwendet werden. Zusätzlich sorgen die begrünten Fassaden der Parkhäuser und die große Anzahl von Bäumen für Verschattung und Kühlung. Das Areal wird im Bereich der nordöstlichen und nordwestlichen Hausgruppen angehoben, um auch dort eine offene Regenentwässerung zu ermöglichen. Hier kann das Erdreich aus den Baugrubenaushüben vollständig im Massenausgleich eingebaut werden, lange Transportwege entfallen. Durch die unmittelbare Nähe zur Bahn, die leichte Erreichbarkeit des restlichen Stadtgebietes mit dem Fahrrad, die gute fußläufige Erreichbarkeit des ÖPNVs und die im Quartier vorhandenen Arbeitsplätze werden deutliche Einsparungen beim individuellen PKW-Verkehr erwartet. Die neuen Gebäude können alle in Modulbauweise in Holzbau erstellt werden.

Die Stromerzeugung erfolgt über die PV-Anlagen auf den Flachdächern aller Neubauten. Die Wärmeerzeugung erfolgt über Wärmepumpen, die Ihre Energie aus Erdkollektoren und Eisspeicheranlagen ziehen, die Verteilung geschieht über ein kaltes Nahwärmenetz.