Wohnungsneubau Clara-Viebig-Straße / Tharandter Straße in Dresden

Planungsrechtlich liegt das Grundstück im Stadtteil Löbtau-Süd im Bereich eines Sanierungsgebietes. Nach Flächennutzungsplan handelt es sich um eine gemischte Baufläche. Ein Bebauungsplan existiert nicht, die Lage und die prägende Umgebungsbebauung lassen eine Entwicklung nach §34 BauGB zu. Vorherrschende bauliche Nutzung im Umfeld ist Wohnen. Entlang der Tharandter Straße finden sich eher gewerbliche / gemischte Nutzungen.

Städtebaulich prägend für das Gebiet ist die Bebauung aus der gründerzeitlichen Stadterweiterung ab 1870 mit der für Dresden typischen offenen Blockstruktur – einer blockrandbegleitenden offenen Bebauung mit 4geschossigen Mehrfamilienhäusern und stark durchgrünten Innenhöfen, die den Bewohnern der Grundstücke zur Verfügung stehen und je nach Hofgröße baulich untergeordnete Nutzungen aufnehmen.

Unmittelbar an der Westseite des Quartiers mit dem zu beplanenden Grundstück 182/1 wird der Blockrand durch eine geschlossene gründerzeitliche Bebauung zum Bonhoefferplatz gebildet. Nach Süden und Norden des Blockrandes finden sich die beschriebenen Mehrfamilienhausvillen. Nach Osten grenzt das zu beplanende Grundstück an die Tharandter Straße und Clara-Fiebig-Straße und erstreckt sich weiter über den gesamten Innenhof des Quartiers.

Städtebauliche Entwurfsidee und Erschließung

Die vorgeschlagene Bebauung erlaubt eine qualitätvolle und baulich angemessene Fortschreibung der Quartiersentwicklung im Sinne der Gestaltungsleitlinie Architektur und Stadtraum der Landeshauptstadt und unter Maßgabe der Entwicklungsziele des Sanierungsgebietes.

In der Typologie erfolgt die städtebauliche Raumbildung entlang der Quartierskanten: zur Tharandter Straße als geschlossene Bebauung und zur Clara-Fiebig-Straße als offene Bebauung, jeweils mit vier Vollgeschossen + Dach. Die Haupttrauflinie von ca. 12m folgt dem Quartiersbestand.

Die stark befahrene Tharandter Straße verursacht entlang der möglichen östlichen Baulinie Lärmpegel von 65-70 dB(A). Für die Qualität des gesamten zu bebauenden Grundstücks ist eine lärmabschirmende, geschlossene Bebauung zu Tharandter Straße mit Mischnutzungen (gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und lärmzonierte Wohnungsgrundrisse in Obergeschossen und Dachgeschoß) eine zwingende Voraussetzung. Städtebaulich lässt sich eine anteilige geschlossene Bebauung an dieser Stelle mit Gebäudelängen auch >50m aus §34 BauGB aus der Umgebung herleiten - neben der überwiegenden offenen Bebauung im Umfeld sind am Bonhoefferplatz und den Folgequartieren geschlossene Bauformen vorherrschend.

Das Quartier weist gegenüber den typischen umliegenden Wohnquartieren teils größere Kantenlängen auf. Bisher war der Innenbereich in hohem Maße gewerblich genutzt und versiegelt. Eine maßvolle, baulich untergeordnete Hofbebauung in durchgrünter und entsiegelter Quartiersmitte erscheint zukünftig städtebaulich vertretbar und bietet die Chance auf qualitätvolles Wohnen.

Blockrand Tharandter Straße 30a+b / Architektonische Gestalt, Funktionalität, Nutzung, Flexibilität

An der stark befahrenen Tharandter Straße wird eine 4-geschossige Blockrandbebauung mit Staffelgeschoss vorgeschlagen. Durch zwei außenliegende offene Treppenhäuser wird der 65 m lange Baukörper in Abschnitte gegliedert. Die geplanten Treppen entsprechen den Anforderungen an einen Sicherheitstreppenraum, ein Anleitern der Feuerwehr ist nicht erforderlich. Die Grundrisse sind so entwickelt, dass an der lärmintensiven Tharandter Straße die Erschließung sowie die Räume mit geringeren Schallschutzanforderungen liegen. Je Geschoss und Erschließungskern sind äußerst flächeneffizient vier Wohnungen entwickelt, je zwei „durchgesteckte“ Dreiraumwohnungen und je zwei hofseitig nach Westen orientierte Zweiraumwohnungen. Die Grundrisse sind flexibel, sie können mit geringem Aufwand an veränderten Bedarf angepasst werden: Durch einen zu- bzw. wegschaltbaren Raum kann anstelle 2x 3R und 2x 2R-Wohnung je Geschoss auch in 2x 4R und 2x 1R-Wohnung verändert werden. Durch Zusammenlegung von zwei Wohnungen sind weitere Wohnformen (Wohngruppen, Co-living etc.) in der bestehenden Grundrissstruktur möglich. Die genannten Optionen finden sich in separater Darstellung auf den Plänen. Alle Wohnungen der Vollgeschosse erhalten zur Hofseite ausgerichtete Balkone, im Staffelgeschoss sind die Dachterrassen den Wohnungen zugeordnet.

Die Treppenräume sind im Erdgeschoss zur Tharandter Straße orientiert und erhalten durchgesteckte direkte Hofzugänge für die Mieter sowie Anschluss an die Tiefgarage. Im Erdgeschoss sind nicht störende gewerbliche Nutzungen vorgesehen, vorzugsweise Büroflächen. Die Erschließung der Gewerbeflächen erfolgt von der Tharandter Straße aus unabhängig von der Wohnnutzung. Die Tiefgaragenzufahrt von der Clara-Viebig-Straße wird in das Gebäude integriert.

Die Fassaden werden durch Bänderungen in der Geschossdeckenebene gegliedert, die sich maßlich aus den Balkon-Kragplatten und den loggienartigen Sicherheitstreppen ergeben. Zwischen die Bänder werden geschosshohe Fenster eingestellt, teils auch Fenster mit Brüstungen. Seitlich erhalten die Fenster geschosshohe kräftige Gewände aus Werkstein-Fertigteilen. Die Werksteinprofile finden sich, als luftdurchlässige Harfe angeordnet, auch vor den eingezogenen Treppenhäusern auf der Straßenseite und als optische Bekleidung der hofseitigen Tiefgaragenzufahrt, weiterhin als Konstruktionselemente der Pergola im Staffelgeschoß. Sie sind somit ein durchgängiges Gestaltelement des Gebäudes. An der Tharandter Straße werden die beiden Gebäudeköpfe im Dachgeschoss ohne Rückstaffelung ausgeführt und durch die Pergola verbunden.

Analog zur historischen Bebauung wird für das gestalterisch abgesetzte Erdgeschoss eine Klinkerbekleidung vorgeschlagen, die restlichen Fassadenflächen werden geputzt.

Stadtvilla Clara-Viebig-Straße / Architektonische Gestalt, Funktionalität, Nutzung, Flexibilität

Der Baukörper greift im Volumen und Setzung die prägenden würfelartigen Mehrfamilienhäuser entlang der Straßenflucht auf. Bei einer Traufhöhe von 12 m werden vier Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss realisiert. In Bezug auf die Blockrandbebauung an der Tharandter Straße wird das Dachgeschoss als Staffelgeschoss ausgebildet. Je Etage sind zwei Wohnungen geplant, im Staffelgeschoss eine Wohnung. Der Keller birgt Abstellräume und Hausanschlussräume, ein direkter Zugang zur Tiefgarage ist optional mittels eines kurzen unterirdischen Verbinders möglich.

In Anlehnung an die benachbarten Gebäude werden vertikal betonte Fenster mit Gewänden eingefasst. Das Erdgeschoss wird mit Klinkern bekleidet. Die drei Obergeschosse erhalten farbig analog zum Klinker eine geputzte Fassade, ebenso das Staffelgeschoss. Balkone und Dachterrassen werden mit halbhohen blickdichten Brüstungen eingefasst und mit einem Geländer auf die erforderliche Brüstungshöhe ergänzt.

Gartenhäuser Haus 1-16 / Architektonische Gestalt, Funktionalität, Nutzung, Flexibilität

Der ruhige und sehr große Innenbereich des Quartiers bietet die Chance, neben üppiger Durchgrünung und qualitätvollen Gemeinschaftsflächen weitere - baukörperlich untergeordnete – Wohnnutzungen auszuweisen. Vorgeschlagen werden drei unterschiedliche Abschnitte von Reihenhäusern in Nord- Südausrichtung. Innerhalb dieser Sequenzen aus drei, sechs und sieben aneinandergereihten Gebäuden sind sowohl zweigeschossige Häuser als auch Dreigeschosser mit wechselseitig eingezogenen Dachterrassen gereiht. Die Durchmischung dieser drei Haustypen ist zufällig, die Ansichtshöhen differieren um ein Geschoss bzw. durch die Rückstaffelung der Dachterrasse.

Die vorgeschlagene Hofbebauung folgt insofern der Typologie der Blockrandbebauung: Der städtebauliche Raum wird zum öffentlichen Bereich hin als geschlossene bzw. offene Bebauung mit Baufluchten, Volumen und Bauwichen sehr formell und klar definiert ausgebildet. Die Höfe hingegen sind stark durchgrünt und in ihrer untergeordneten Bebauung eher inhomogen und informeller Natur.

Je nach Einzug des letzten Geschosses entstehen beim Dreigeschosser 4- oder 5-Zimmerhäuser, der Zweigeschosser bietet 3- Zimmerhaus. Eine weitere in den Plänen separat dargestellte Option ist ein Haustyp gleicher Kubatur, als Dreigeschosser, mit gedrehter Treppe: Hier entsteht innerhalb eines Hauses eine separate kleine Zweiraumwohnung im Erdgeschoss, koppelbar mit einer Vierraumwohnung im 1. + 2. Obergeschoss. Jedem Haus ist im Erdgeschoss eine Terrasse mit kleinem privatem Garten nach der Rückseite zugeordnet. Die Gebäude selbst sind nicht unterkellert, verfügen jedoch über einen kleinen Abstellraum unter der Treppe, über einen weiteren großen Abstellraum innerhalb der Tiefgarage sowie über gemeinschaftliche überdachte Fahrradstellplätze.

Energetisches Konzept, Nachhaltigkeit, Materialität

Die Versorgung für alle Gebäude mit Wärme (Heizung und Warmwasserbereitung) erfolgt über Geothermie mittels Wärmepumpen. Die Stromversorgung für den Allgemeinbedarf (Wärmepumpen) und die Haushalte wird über Photovoltaik rechnerisch abgedeckt, hierzu werden alle oberen Dachflächen mit PV-Modulen ausgestattet. Dachflächen werden darüber hinaus extensiv begrünt und mit Retentionsboxen zur Regenrückhaltung belegt.

Der energetische Standard der Wohnungen orientiert sich über den gesetzlichen Mindeststandard hinaus an lebenszyklusorientierten Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen sowie der Einbeziehung aktueller Fördermöglichkeiten. Die Wohnungen werden mit einer kontrollierten Wohnungslüftung ausgestattet.

Die Mehrfamilienhäuser werden vorzugsweise in Hybridbauweisen errichtet. Holz kann z.B. in Form von Verbunddecken zum Einsatz kommen. Außenwände werden als hochdämmende Ziegelwände vorgeschlagen. Mit Naturholzfasern gefüllte Dämmziegel erreichen mit 42,5cm Dicke ohne zusätzliche Dämmschicht den Standard KfW 55. Im Erdgeschoss werden Massivwände mit Kerndämmung und Klinkervorsatzschale vorgeschlagen. Die Reihenhäuser sind in Massivholzbauweise mit einem hohem Vorfertigungsgrad vorgesehen. Die Fassaden werden hier mit einer hinterlüfteten Verkleidung belegt.

Verkehrs- und Erschließungskonzept, Tiefgarage, nachhaltige Mobilität

Oberirdisch sind über Zufahrt von der Clara-Viebig-Straße aus drei Stellplätze barrierefrei und zwei Stellplätze für Carsharing vorgesehen. Für die Feuerwehr wird die Zufahrt als Standfläche ausgewiesen, von welcher Treppenräume und Hauszugänge in <50m erreichbar sind. Fahrradstellplätze für Lastenfahrräder, Fahrradanhänger und e-bikes sind in einem ebenerdigen Pavillon mit hausbezogen abschließbarer Unterteilung zusammengefasst. Diese Fahrräder sind somit prioritär und ohne Geschossbarriere leicht zugänglich verfügbar. Ein überdeckter Müllstandort für alle Mietungen ist ebenfalls integriert.

Befestigte Flächen werden vorrangig mit wassergebundener Decke oder als Pflaster mit Versickerungsfugen hergestellt.

Die Erschließung für ruhenden Verkehr sowie die Ver- und Entsorgung erfolgen von der Clara-Fiebig-Straße. Notwendige Stellplätze werden in einer Tiefgarage angeordnet, deren Zufahrt ist Gebäude-integriert. Je Wohnung wird ein Stellplatz ausgewiesen zzgl. drei Stellplätze für die Gewerbeeinheiten. Für e-Mobilität wird die Ladeinfrastruktur gem. GEIG ausgestattet. Die Garagenplanung folgt hoher Flächeneffizienz. Die Tiefgarage wird über die beiden Treppenräume des Mehrfamilienhauses barrierefrei erreicht, ein weiterer Zugang steht über eine Treppe aus dem Innenhof zur Verfügung. In der Tiefgarage bzw. den Untergeschossen der Gebäude sind weitere Fahrradstellplätze sowie die Mieterkeller vorgesehen.

Freianlagenkonzept, Aspekte der Klimaanpassung, Regenwasserrückhaltung

Herzstück der Bebauung ist ein großer gemeinschaftlicher Gartenhof. Für die Freianlagen und den Innenhof wird eine intensive Durchgrünung und ein hoher Anteil an entsiegelten Flächen angestrebt. Die kompakte Tiefgarage lässt auf dem Grundstück viel Raum für Großgrün. Die Tiefgaragendecke selbst erlaubt mit einer Erdüberdeckung von ca. 60cm und weiterer Geländemodellierung, dass auf der Decke eine intensive Begrünung mit Sträuchern und kleinen bis mittleren Gehölzen möglich ist.

Das Freianlagenkonzept beinhaltet abgestufte Nutzungsbereiche mit gemeinschaftlichen und privaten Freiflächen. Im Kern des Grundstücks zwischen den Mehrfamilienhäusern und den Gartenhäusern verbleibt eine große Hoffläche, die sowohl mit Wegedecke befestigte Flächen als auch benutzbare Grünflächen zur gemeinschaftlichen Nutzung und eine Spielfläche für Kleinkinder bereithält. Weitere begrünte Gemeinschaftsflächen sind zwischen den Gartenhäusern und giebelseitig an der Westseite der Gartenhäuser angeordnet.

Den Reihenhäusern sind gartenseitig private Grünflächen zugeordnet. Für die Mehrfamilienhäuser wird entlang der Hofseite des Blockrandes eine Fläche für urban gardening vorgesehen.

Auf den Dachflächen der Häuser wird in Retentionsboxen im Dachaufbau bereits Regenwasser gepuffert und gedrosselt abgeleitet. Darüber hinaus kann ein Teilabschnitt der Tiefgaragendecke ohne Gefälle ausgeführt werden, um auch dort Retentionsboxen zu verlegen. In den Freianlagen werden Teile der Gemeinschaftsfläche als „Senkgarten“ angelegt für zusätzliche Pufferung von Regenwasser bei Starkregenereignissen. Für die Bewässerung der Grünanlagen wird eine Zisterne vorgeschlagen.

Option Flurstück 182/4

Die Option einer städtebaulichen Arrondierung unter Einbeziehung des Flurstücks 182/4 wird auf dem Schwarzplan dargestellt. Innerhalb dieser Option ist auch dargestellt, als weitere Option die Bebauung entlang der Tharandter Straße über beide Flurstücke als geschlossene (den städtebaulichen Lärmschutz verbessernde) Bebauung herzustellen. Im Zuge der weiteren behördlichen Abstimmung wäre insofern zu prüfen, ob eine Grenzbebauung zu Flurstück 182/4 genehmigt werden kann.

Unter dieser Voraussetzung kann das Gebäude an der Tharandter Straße bereits jetzt als Grenzbebauung hergestellt werden. Der Grundriss wird in diesem Fall entsprechend angepasst, die erzielbaren Nutzflächen würden sich damit etwas erhöhen lassen.

Kosten, Flächen, Wirtschaftlichkeit

In Summe werden für das gesamte Vorhaben nur drei Erschließungskerne erforderlich. Das Konzept erreicht mit einem Wert von 0,90 ein äußerst wirtschaftliches Verhältnis von Nutzfläche zu BGF-R.

Der benannte Kostenkennwert von 4.000.-€ brutto je Quadratmeter Wohnfläche für die KG 200-500 wird unter der Annahme normaler Gründungsverhältnisse und geringer Altlasten als realistisch eingeschätzt.