Wohnüberbauung Breiteli Nord in Thalwil (CH)

Die Projektverfasser halten sich bewusst an die Vorgaben des Gestaltungsplans, um das «politische Risiko» bezüglich der Realisierbarkeit zu minimieren. Zwei L-förmige Gebäude begrenzen den Strassenraum und unterteilen mit zwei abgewinkelten Stirngebäuden den Freiraum in zwei Bereiche und ermöglichen der jeweiligen Bewohnerschaft einen adäquaten halbprivaten sowie einen grosszügigeren halböffentlichen Aussenraum. Der umliegenden kleinteiligeren Körnigkeit entsprechend, werden die strassenseitigen Baukörper strukturell und gestalterisch in drei Gebäudeeinheiten unterteilt, wobei sich das verbindende Element aus je zwei Wohn-Essbereichen mit Loggien zusammensetzt. Ein mittig liegendes Atrium bildet den Kern dieses Elements.

Gegenüber der Breitelistrasse sowie hofseitig treten beide Baukörper 5-geschossig in Erscheinung. Der Terrainversatz wird durch ein überhohes Sockelgeschoss an der Breitelistrasse geschickt aufgenommen. Somit wird gegenüber der Projektidee beim südlichen Gebäude auf das sechste Vollgeschoss verzichtet. Dieser Entschluss ist für das Beurteilungsgremium nachvollziehbar und verbessert die Höhenabwicklung gegenüber der bebauten Umgebung merklich.

Auch die Zäsuren zwischen den Baukörpern, welche die privaten Aussenräume der Wohnungen beinhalten, wurden mittels der Absätze in den Flachdächern sowie der Ausformulierung der Materialisierung der Fassade nochmals geschärft. Gegenüber der Aussage der Projektverfassern werden die Neubauvolumen jedoch nach wie vor als zwei und nicht fünf Baukörper wahrgenommen. Eine gewisse Wuchtigkeit der Baukörper gegenüber der bebauten Umgebung ist demnach nach wie vor vorhanden. Nichtsdestotrotz werden die Neubauvolumen durch die Erschliessungen und die darüberliegenden privaten Aussenräume gut gegliedert. Dies vermag die grosse Längsabwicklung etwas aufzubrechen.

Als sehr gelungen werden die grosszügigen Durchgänge von der Breitelistrasse zum hofseitigen Aussenraum beurteilt. An diesen Durchgängen sind auch die Hauptzugänge zu den Neubauvolumen angeordnet. Dies sorgt für eine klare und übersichtliche Adressierung von der Breitelistrasse her.

Die Breitelistrasse wird als Begegnungszone ausgestaltet. Durch den Rücksprung des Sockelgeschosses erhält die diese eine gewisse Grosszügigkeit und gewinnt an Attraktivität. Allgemein wird der Aussenraum an der Breitelistrasse als sehr attraktiv beurteilt. Die gemeinschaftlichen Nutzungen im Sockelgeschoss werden sich zudem positiv auf deren Belebung auswirken.

Der hofseitige Aussenraum ist sehr weit ausformuliert und folgt einem bereits bis ins Detail ausgearbeiteten Konzept. Dies führt dazu, dass er als etwas «überinstrumentalisiert» beurteilt wird. Zudem fehlt hofseitig ein grossflächiger Rasenbereich für Ballspiele, was als problematisch angesehen wird. Die reichhaltige, vielseitige Bepflanzung des Aussenraums wird hingegen als stimmig beurteilt. Der Aussenraum der Kindertagesstätte hat jedoch gegenüber der Projektidee an Attraktivität verloren. Die nördliche Ausrichtung funktioniert in regenreichen Jahren nicht. Durch die schattige Lage trocknet der Spielplatz nicht richtig aus. Dies wird diesen Aussenbereich schlecht nutzbar und unattraktiv machen.

Die Fassadengestaltung mit dem vorgesehenen Welleternit wird als kritisch beurteilt. Dies ist mitunter auch dem Umstand geschuldet, dass die Fassadengestaltung in Eternit bereits im Breiteli Süd zu kontroversen Diskussionen innerhalb der Nachbarschaft geführt hat.

Das Beurteilungsgremium attestiert dem attestiert dem Projekt insgesamt eine Qualität, vermisst aufgrund der fünf Treppenhäuser jedoch die nachbarschaftsgenerierenden Begegnungsorte.

Nutzung, Funktionalität, Flexibilität

Im Sockelgeschoss auf dem Niveau der Breitelistrasse sind die geforderten gemeinschaftlichen Nutzungen angeordnet. Diese werden sich positiv auf die Belebung der Breitelistrasse auswirken. Rückwertig davon sind die gut zugänglichen Veloabstellplätze situiert. Diese unterschreiten die geforderte Anzahl jedoch stark. Weiter sind im Erdgeschoss zwei Studiowohnungen sowie zwei 3.5 Zimmer Wohnungen im nördlichen Querbau untergebracht. Dies sind zugleich die einzigen Wohnungen, welche über einen direkten Aussenzugang verfügen, was als Nachteil bezüglich der Wohnungsvielfalt angesehen wird.

In den darüberliegenden Regelgeschossen sind die weiteren Wohnungen situiert. Gesamthaft werden, ohne die Nutzung der Kindertagesstätte, 68 Wohnungen angeboten. Der vorgegebene Wohnungsmix wird knapp nicht eingehalten. Im Verhältnis werden etwas zu viele 2.5 Zimmer und etwas zu wenig 4.5 Zimmer Wohnungen angeboten.

Die Wohnungen weisen eine gelungene Grundrisstypologie auf und lassen sich gut möblieren. Zudem verfügen alle Wohnungen über eine dreiseitige natürliche Belichtung. Unter Berücksichtigung dieser Aspekte wird den Wohnungen eine gute Qualität attestiert. Ausserdem besteht die Möglichkeit die Kleinwohnungen den grösseren Wohnungen zuzuschalten, somit entsteht eine gewisse Flexibilität bezüglich des Wohnungsmix.

Durch die eher hohen Betriebskosten, welche unter anderem die fünf Lifte bedingen, sowie die hohen Erstellungskosten, wird dem Gedanken der Kostenmiete und dem bezahlbaren Wohnungsbau zu wenig Rechnung getragen.

Sehr intensiv und kontrovers werden die privaten Loggien diskutiert. Jeweils zwei dieser Loggien werden um die vertikale Gebäudeöffnungen angeordnet und bilden die Zäsuren zwischen den einzelnen Gebäudeteilen. Die Nähe der beiden privaten Aussenräume untereinander wird als problematisch beurteilt. Es wird befürchtet, dass diese die Qualität der Wohnungen einschränkt, da man gegenüber dem direkten Nachbarn ausgestellt ist. Es ist davon auszugehen, dass die vorgesehenen Längslammellen als Sichtschutz darum hauptsächlich geschlossen bleiben. Der Ansatz dieser Idee mit den kommunikativen privaten Aussenräumen, welche sich mit den Lamellen gegenüber den Nachbarn verschliessen lassen, wird grundsätzlich als spannend beurteilt. Das Beurteilungsgremium geht jedoch davon aus, dass dieser Ansatz in der Realität nicht funktioniert und ein gewisses «Konfliktpotential» birgt.

Im Erdgeschoss des Querbaus des südlichen Gebäudes wird der Nachweis der geforderten Kindertagesstätte erbracht. Diese verfügt über eine gute Grundrissdisposition und somit über einen hohen Gebrauchswert. Nicht gänzlich ideal ist, dass diese Nutzung im Zentrum der Wohnüberbauung angeordnet wird. Dies erschwert die Zugänglichkeit für das Bringen und Abholen der Kinder.

Wirtschaftlichkeit

Mit dem vorliegenden vertieften Projektvorschlag ist es gelungen, das erhebliche Defizit der Tiefgarage bezüglich Erstellungs- und Betriebskosten auszumerzen. Die Tiefgarage, welche jetzt als Zweispänner organisiert ist und in einem Untergeschoss Platz findet, funktioniert nun.

Mit den fünf vorgesehenen Liften hat der Projektvorschlag jedoch nach wie vor die höchste Anzahl an Liften, was sich negativ auf die Betriebskosten auswirkt. Auch die beheizte Erschliessungsfläche ist beim vorliegenden Projekt im Verhältnis höher.

Die durch den Baukostenplaner revidierten Baukosten für das Projekt liegen bei rund CHF 30.8 Mio. inkl. MwSt. Dementsprechend liegen für dieses Projekt die höchsten Erstellungskosten vor.

Nachhaltigkeit: Energie / Klima / Biodiversität

Die Neubauvolumen sind als Hybridbauten mit einem Betonsockel und Holz-Beton-Verbunddecken vorgesehen. Diese Konstruktionswahl ist nachvollziehbar und kann auch punkto Nachhaltigkeit als angemessen beurteilt werden.

Vertiefte Überlegungen haben sich die Projektverfasser bezüglich der in diesem Gebiet vorherrschenden Kaltluftströmen gemacht. Ziel war es die Kaltluftströme durch die Neubauvolumen möglichst minim zu beeinträchtigen und somit einen positiven Effekt auf das Lokalklima zu erzielen. Die Überlegungen wurden von einem spezialisierten Büro verifiziert. Fazit davon ist, dass die vorgesehenen Zäsuren zwischen den Baukörpern für den Durchfluss dieser Kaltluftstrome funktionieren. Zudem werden sich die nach oben offenen Lichthöfe mit ihrer «Kaminwirkung» positiv auf die Hitzeentwicklung der Wohnungen auswirken. Diese vertieften Abklärungen werden vom Beurteilungsgremium entsprechend gewürdigt.

Zudem eignet sich die Dachlandschaft für die Installation einer PV-Anlage. Weitere Überlegungen oder Aussagen zum Thema Energie haben die Projektverfasser jedoch nicht gemacht. Dies wird dementsprechend als eine verpasste Chance angesehen.

Fazit

Mit dem vorliegenden Projekt wird ein Vorschlag präsentiert, welcher sich an die Bestimmungen des Gestaltungsplans hält und somit das Risiko einer «Nichtrealisierung» minimiert. Insgesamt handelt es sich um ein sehr durchdachtes und sorgfältig erarbeitetes Projekt.

Durch die Zäsuren der einzelnen Gebäudeteile sowie auch den Abstand zwischen den beiden Neubauvolumen wird eine schöne Durchlässigkeit erreicht. Die grosszügigen Durchgänge verbinden die Breitelistrasse mit dem hofseitigen Aussenraum, was als weitere Qualität angesehen wird.

Der «genossenschaftliche» Gedanken hingegen wird vermisst, sowohl in der Struktur als auch in der Ausführung. Vielmehr lässt das Projekt ein etwas gehobener, eher anonymer Wohnungsbau vermuten.

Kritisch werden auch die eher hohen Erstellungskosten sowie die Betriebskosten, welche durch den eher hohen Anteil an beheizter Erschliessungsfläche sowie den fünf Liften resultieren. Hier wird dem geforderten preisgünstigen Wohnraum zu wenig Rechnung getragen.

Auch nicht abschliessend zu überzeugen vermögen die Loggien, welche die privaten Aussenräume bilden. Hier wird befürchtet, dass durch die vorhandene Nähe zur Nachbarschaft eher ein «Rückzug der Bewohner in die eigenen vier Wände» stattfindet. Dies würde dem gemeinschaftlichen Gedanken widersprechen. Das Beurteilungsgremium bedankt sich bei den Projektverfassern für diesen spannenden Beitrag, muss jedoch von einem Zuschlag absehen.