Neugestaltung des Gebäudekomplexes Gänsemarkt 50 in Hamburg

Die Gänsemarktpassage wurde in den Jahren 1977/78 errichtet und umfasst heute sowohl Büro- und Einzelhandels- als auch Wohnnutzungen (Annex). Der Komplex (Gänsemarkt 50, Büschstraße 2, Colonnaden 15, 19) befindet sich in prominenter, stadträumlich hochexponierter Lage am Gänsemarkt im Stadtteil Neustadt, unweit von Jungfernstieg und Binnenalster und in direkter Nachbarschaft zu bedeutenden Baudenkmälern und Denkmalensembles wie der Finanzdeputation am Gänsemarkt und den Colonnaden sowie weiteren stadtbildprägenden Bauten. Der Komplex befindet sich im Eigentum der Hamburg, Gänsemarktpassage Immobilien GmbH & Co. KG.

Der Standort verfügt über große Lagequalitäten für eine Vielzahl von Nutzungen wie z.B. Einzelhandel, Gastronomie, Bürodienstleistungen und Wohnen.

Aus aktuellem Anlass ergibt sich Handlungsbedarf. Die Fassade am Gänsemarkt und an der Büschstraße hat das Ende ihres wirtschaftlichen Lebenszyklus‘ erreicht und weist nach über 40 Jahren zudem gestalterische Defizite im Gesamterscheinungsbild auf. Aufgrund von Undichtigkeiten, des Fehlens öffenbarer Fenster und nicht zuletzt unter energetischen Gesichtspunkten ist sie nicht zukunftsfähig. Auch die nicht mehr dem Stand der Technik entsprechende technische Gebäudeausrüstung für Lüftung und Kühlung verursacht hohe Betreiber- und damit nicht marktgerechte Nebenkosten.

Die Gänsemarktpassage wurde ursprünglich als hochwertiges und kleinteilig strukturiertes Einzelhandelszentrum in der Tradition der Hamburger Passagen entwickelt. Das funktionale und gestalterische Konzept der Einzelhandelsflächen basiert jedoch auf mittlerweile überholten Anforderungen. Die insgesamt verhältnismäßig geringe Einzelhandelsfläche mit überwiegend kleinteiligen Mieteinheiten und ineffizienten Grundrisszuschnitten ist nicht mehr marktgängig. Zudem wird die von der Passage angebotene Fußwegeverbindung zwischen Gänsemarkt und Colonnaden aufgrund der beengten Situation und des insgesamt wenig zugkräftigen Einzelhandelsbesatzes vom Publikumsverkehr nur schwach angenommen.

Aufgrund der beschriebenen Defizite existiert Projektentwicklungspotenzial für eine Neupositionierung des Objekts am Markt. Vor diesem Hintergrund hat die Auftraggeberin in enger Abstimmung mit der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung und dem Denkmalschutzamt das vorliegende Workshopverfahren mit dem Ziel der Entwicklung von realisierbaren Planungskonzepten für eine Einzelhandels-, Büro- und Wohnnutzung initiiert.

Für den Gebäudebestand mit den Adressen Büschstraße 12 und Colonnaden 29 soll im Rahmen eines Ideenteils eine Revitalisierung geprüft werden.

Das übergeordnete Ziel des vorliegenden Verfahrens ist die Schaffung der planerischen Grundlage für ein Neubauvorhaben, das hohe Ansprüche an Städtebau und Gestaltung mit ausgereifter Funktionalität und langfristiger wirtschaftlicher Tragfähigkeit verbindet.