Gundackergasse II in Wien

ARCHITEKTUR
Das Projekt zeigt drei unterschiedliche Baukörper, einen L- und einen Z-förmigen sowie einen rechteckigen Riegel, der das Grundstück am östlichen Rand begrenzt. Diese rahmen drei differenzierte Freiräume, einen Quartiersplatz im Süden als Entree und Ort der Begegnung, einen nach Norden zum Wald hin geöffneten und einen intimeren im Westen.
Die Abtreppung der Gebäudehöhe nach Norden hin bewirkt eine Verzahnung mit dem Naturraum, der zweigeschoßige südliche Trakt des Eckbaukörpers einen sensiblen Übergang mit einer Reihenhaustypologie zum Bestand. Die Tiefgarage befindet sich ausschließlich unter den Wohnbauten und ist auch höhenmäßig optimiert, indem eine gut überlegte Anordnung der Installationen entlang der Außenwand gewählt wurde. Dies ist ökonomisch und hat den Vorteil, den gewachsenen Boden frei von Unterkellerung zu halten.
Die 16,5 m und 17 m tiefen und vorwiegend Ost-West-orientierten Trakte ermöglichen eine optimale Erschließungs- und Grundrisskonfiguration.
Die drei Baukörper werden effizient mit je einem Erschließungskern und Mittelgängen versorgt. Diese werden an den Orientierungspunkten von oben natürlich belichtet. Diese Form der Belichtung ermöglicht zwar keinen direkten Außenbezug, auf Grund der maximal drei Obergeschoße wird sie aber wirkungsvoll.
Die geplante Flexibilität durch sinnvolle Anordnung der tragenden Wände und der Nasszellen parallel zum Mittelgang wird positiv beurteilt.
Der Wohnungsmix mit einem unüblich hohen Anteil an größeren Wohnungen schafft ein, der Nachbarschaft angemessenes Angebot, das bei Bedarf noch verändert werden kann.
Die einzelnen Wohnungsgrundrisse sind sehr gut überlegt, die innere Erschließung und Raumkonfiguration sind optimal gelöst und auch zukünftig vielfältig adaptierbar - ein Beitrag zur Nachhaltigkeit.
Das Angebot von 10 Maisonettewohnungen in Reihenhaustypologie findet als Übergang zur Bestandsbebauung und im Zusammenhang mit dem Gesamtwohnungsangebot in diesem Fall seine Berechtigung.

ÖKONOMIE
Das Projekt umfasst mit 151 geförderten Wohnungen, davon 51 SMART-Wohnungen, eine förderbare Nutzfläche von 11.797,91 m².
Die Vorgaben der SMART-Wohnungen werden sowohl ökonomisch (Finanzierungsbeitrag € 60,--/m² Nfl., Bruttomiete € 7,50/m² Nfl., Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag € 0,23/m² Nfl., Betriebskosten und Verwaltungskostenzuschlag € 1,58/m² Nfl.) als auch der Anzahl nach (34 %) erfüllt.
Für die SMART-Wohnungen wird Superförderung beansprucht.
Bei den sonstigen Mietwohnungen liegen der Eigenmittelanteil mit € 420,--/m² Nfl. (Baukostenbeitrag € 142,--m² Nfl., Grundkostenbeitrag € 278,--/m² Nfl.) und die monatliche Mietbelastung mit Bruttomiete € 7,05/m² Nfl. (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag € 0,23/m² Nfl., Betriebskosten und Verwaltungskostenzuschlag € 1,58/m² Nfl,) grundsätzlich im sehr günstigen Bereich.
Positiv wird auch die angebotene Stundungsvariante von bis zu 50 % des Grundkostenbeitrages bis zu 3 Jahren beurteilt.
Bei den sonstigen Mietwohnungen liegt zusätzlich eine Alternative vor. Demnach wird der Finanzierungsbeitrag auf € 278,-- reduziert und der restliche Finanzierungsbeitrag in der Höhe von € 142,--/m² Nfl. auf die Miete umgelegt. Die Bruttomiete erhöht sich demnach von € 7,05/m² Nfl. auf € 7,63/m² Nfl.
In der Präsentation wurde vom Bauträgervertreter zugesagt, dass die Variante der Absenkung des Finanzierungsbeitrages derart flexibel zwischen Grund- und Baukosten aufgeteilt werden kann, dass die Möglichkeit des Anspruchs der MieterInnen auf das Eigenmittelersatzdarlehen ermöglicht wird.
Die nutzerbezogenen Gesamtgrundkosten mit € 278,--/m² Nfl. liegen ebenfalls im sehr günstigen Bereich. Die Grundstücksfinanzierungskosten werden gut bewertet.
Die Gesamtbaukosten mit € 1.800,--/m² Nfl. werden auch unter Berücksichtigung der aktuellen Entwicklung der Baupreise positiv beurteilt, wobei sie praktisch ident mit dem Mitbewerber sind. Die Nebenkostenstruktur mit 19 % liegt im oberen Bereich.
Die Kostenrelevanz der Bauausstattung mit Holz-Alu-Fenstern und Laminatboden wird durchschnittlich bewertet.
Das Angebot von zwei Ausstattungspaketen für die SMART-Wohnungen sowie Sonderwunschmöglichkeiten für die sonstigen Wohnungen werden begrüßt.
Besonders positiv wird das Angebot der alternativen Variante mit der Stundungsmöglichkeit gesehen.
Die Stellplatzkosten mit € 78,--/Monat ohne Finanzierungsbeitrag liegen geringfügig höher als jene des Mitbewerbers (€ 71,--/Monat).
Die Nutzerverträge werden mit 3-4 Sternen beurteilt.

SOZIALE NACHHALTIGKEIT
Das Projekt weist im Bereich der Sozialen Nachhaltigkeit hohe Qualitäten auf, die sich in weiten Bereichen auf die Lage des Bauplatzes inmitten von naturnahem Raum beziehen. Es sind im Rahmen des Besiedlungsmanagements zahlreiche Gemeinschaftsaktivitäten geplant, die die natürlichen Gegebenheiten nutzen, wie das Anlegen einer „Naschecke“, Gärtnern oder Imkern unter Einbindung lokaler Vereine und unter Anleitung von Fachleuten.
Es sind Mietergärten geplant, was auch unter dem Aspekt der Sozialen Nachhaltigkeit zu begrüßen ist.
Der „Quartiersplatz“ bietet niederschwellige Begegnungsmöglichkeiten und kann zu einer informellen Schnittstelle zur angrenzenden Bewohnerschaft werden.
Es liegt ein gut durchdachtes Mobilitätskonzept vor.
Die NutzerInnenkonditionen sind sowohl durch die Wahlmöglichkeit zu Beginn der Mietverhältnisse als auch langfristig sehr attraktiv.
Zu begrüßen ist auch der geplante Wohnungsmix, der auch größeren Familien leistbaren Wohnraum bietet, was besonders an einem Standort am Stadtrand einen Bedarf finden wird.

ÖKOLOGIE
Das Projekt erfüllt in hohem Maß die Zielsetzungen des klima- und ressourcenschonenden Bauens sowie des gesunden und umweltbewussten Wohnens.
Mit adäquatem Wärmeschutz, Fernwärmeversorgung mit Radiatoren und dezentraler Abluftanlage mit schallgedämmten Nachströmungen erfüllt das Projekt den Heizenergie-Grenzwert der Neubauverordnung und erreicht sehr niedrige CO2-Emissionen in Kategorie A++ laut OIB RL6.
Das Projekt weist eine tragende Struktur aus Stahlbeton auf, mit den damit verbundenen Stärken der thermischen Speichermassen.
Hinsichtlich der ökologischen Baustoffwahl bietet das Projekt eine ökologisch motivierte Baustellenabwicklung und Baustoffauswahl mit Fremdüberwachungen an. Hervorzuheben sind strukturelle Elemente der Nachhaltigkeit, wie der Erhalt nahezu aller Außenflächen auf Naturboden, die Optimierung der Deckenspannweiten, die Vermeidung fassadennormaler Betonscheiben oder die Anordnung eines nutzungsflexiblen Installationsraumes entlang der Tiefgaragenwand.
Hinsichtlich der Belichtbarkeit und Belüftbarkeit der Wohnungen bietet das Projekt mit seinen moderaten Raumtiefen auch bei einseitig orientierten Wohnungen überwiegend sehr gut belichtete und belüftbare Räume.
Das vorgelegte Projekt zeichnet sich durch hochqualifizierte Freiräume aus, die auf die Lage angemessen reagieren, die Platzsituation im Eingangsbereich stellt einen sinnvollen Beitrag zum Umfeld dar.

Projektbezogene Auflage
Die Nord-Süd-Durchgängigkeit zwischen dem bisherigen Stadtrand und den Erholungsräumen im Norden ist auf dem SWW-Trennstück vertraglich auf Dauer für die Öffentlichkeit sicherzustellen. Dies erfolgt am besten am bestehenden Weg laut Luftbild. Zwischen diesem Weg und den angrenzenden Mietergärten sind geeignete Bepflanzungsmaßnahmen umzusetzen, um Nutzungskonflikte zu vermeiden.