Zeughausareal Uster

STÄDTEBAU Konzept

Einleitung. Das Zeughausareal in Uster ist ein ausgezeichneter Ort innerhalb der Stadt Uster. Bei dessen Transformation dürfen die eigenständige Identität und die Lesbarkeit der Geschichte nicht verloren gehen.
Die städtebauliche Verdichtung bietet die grosse Chance, die Geschichte des Ortes weiterzuschreiben, in die neue Entwicklung einzuweben und dem Ort ein neues, eigenständiges und unverwechselbares Gesicht zu geben.
Die hohen Ausnutzungsvorgaben ermöglichen sehr urbane Strukturen, Aussenräume und Nutzungsmischungen.
Zürichstrasse. Die Zürichstrasse ist für schweizer Verhältnisse ungewöhnlich grosszügig dimensioniert. Entlang dieser ordnenden Achse liegen wichtige Quartiere, Zentren und städtischen Räume der Stadt. Dazu gehört auch das Zeughausareal. Dieses wird über den Marktplatz und den neuen Zirkusplatz direkt mit dem Strassenraum der Zürichstrasse verbunden.
Zeughausquartier. Der Entwurf sieht ein eigenständiges Quartier mit eigener Massstäblichkeit vor, welches in seiner Geschichte und Struktur verankert ist und dadurch wie selbstverständlich auch den Übergang zu den benachbarten Wohnquartieren schafft.
Das Zeughausquartier wird durch seine Lage, seine Struktur und seine Dichte ein Teil des Stadtzentrums von Uster, allerdings in einer Randlage und im Übergangsbereich zu den reinen Wohnquartieren.
Städtebauliches Konzept. Das heutige Zeughausareal bildet eine klar ablesbare, grosszügige Struktur in der Stadt. Sie besteht aus vier Zeughäusern und einem grossen, mittigen Aussenraum, welcher wiederum hauptsächlich aus zwei Feldern besteht.
Die Transformation des Areals nimmt grosse Rücksicht auf die bestehenden Strukturen und bezieht die städtebaulichen Entwurfsansätze aus dem Bestand.
Dabei bleiben die vier Zeughäuser unverändert bestehen, sie werden aber innen unterschiedlich stark an die neue Nutzung angepasst.

STÄDTEBAU Situation
Lösungsvariante Strassenraum Berchtoldstrasse. Die Besetzung der inneren Felder schafft prägnante Stadträume (Markt-, Zirkus-, Quartierplatz). Mit der geplanten Verkehrsanbindung der Stadt Uster über die Zürichstrasse scheint die Berchtoldstrasse zu breit. Zudem ist geplant, den untersten Teil der Winterthurstrasse zugunsten eines neuen Platzes vor dem Gericht aufzuheben.
Die Berchtoldstrasse soll auf der Ostseite eine neue Baulinie erhalten. Die entsprechenden Grundstücke werden grösser, der Raum vor dem Marktplatz massstäblicher und besser definiert.

STÄDTEBAU Gebäudetypologien
Inventarobjekte. Die Zeughäuser nehmen öffentliche Nutzungen auf. Sie werden sanft renoviert (Temporäre Ausstellung, Museen, Ateliers) oder innen sehr stark umgebaut (Kultur- und Tagungszentrum). Die öffentliche Hand ist Bauherr und kann die Prozesse steuern. Die ehemals unzugänglichen Gebäude werden nun öffentliche und erhalten für alle zugängliche Funktionen.
Kulturelle Nutzungen. Das Raumprogramm für die öffentlichen Nutzungen wird nicht ganz erfüllt. Der Entscheid, das Kultur- und Kongresszentrum in den Bestand zu integrieren bedingt kleinere Anpassungen am Raumprogramm.
Das geplante Kultur- und Tagungszentrum kann nicht wie vorgesehen als ein Gebäude betrieben werden. Die Nutzungen werden auf zwei gegenüberliegende Zeughäuser aufgeteilt. Das städtische Quartier mit seinen publikumsorientierten Nutzungen im Erdgeschoss verbindet beide Häuser über den städtischen Raum und wertet diesen dadurch auf.
Das Programm für die privaten Investoren sieht insgesamt Flächen für Wohnungen 27535m2 (ca 57%) und Gewerberäume 7555m2 (ca 16%) Geplant ist eine urbane Gebäudestruktur, mit einer starken Nutzungsmischung im Erdgeschoss und unterschiedlichsten Wohnformen in den verschiedenen Türmen.
Die Einheiten lassen sich in gemeinnützig Wohnungen (ca. 1/3) und Wohnungen im mittleren bis gehoben Bereich (ca. 2/3) einteilen.
Lösungsvarianten Turm. Ein Turm (40m anstatt 25m) im Kreuzungsbereich an der Berchtoldstrasse kann das neue Quartier über die Gerichtsstrasse räumlich und weit sichtbar mit dem Zentrum verbinden. Der Zwei-Stunden-Schatten fällt auf 2 Nachbarhäuser. Hier muss eine Lösung gesucht werden.

STÄDTEBAU Nutzungen
Nutzungsverteilung. Die vier Zeughäuser werden mit kulturellen Nutzungen belegt (Kultur- und Tagungszentrum, Museum, Ausstellungen, Ateliers). Die mittigen Felder werden mit privaten Nutzungen (Sockel Gewerbe, Türme Wohnen) besetzt. Im Hochhaus an der Berchtoldstrasse sind das Hotel und Wohnungen vorgesehen. In den Gebäuden der Quartierergänzung im Norden sind Wohnungen geplant.
Die Zeughäuser bilden einen Rand mit kulturellen Nutzungen, welcher den neuen Stadtteil des Zeughausareals mit Kommerz und vor allem Wohnnutzungen umfasst.
Die Nutzungen für das Kultur-, Tageszentrum und das Hotel liegen auf den Parzellen der Stadt. Auf dem armasuisse-Areal sind ebenfalls kulturelle Nutzungen vorgesehen. Allenfalls sind ein Museum und private Ausstellungsflächen denkbar.
Nutzungsmischung. Eine attraktive Nutzungsmischung von Wohn- und Gewerbenutzung ist für das neue Quartier sehr wichtig. Sie bietet die Chance für eine eigenständige Identität des Stadtteils.
Normale Abmessungen für die Wohnungsbauten und grosse zusammenhängende Erdgeschossfläche ermöglichen sowohl traditionelle als auch spezielle Wohn- und Gewerbeformen. Unser Vorschlag sieht die verschiedensten Wohnformen (Pflegewohngemeinschaften, Wohnen mit Service, betreutes Wohnen, Hausgemeinschaft, Mehrgenerationenhaus, Bildung für Wohnen, Wohnen mit Infrastruktur) für die Wohngebäude vor. In der Konzentration von diesen speziellen Wohnformen kann ein wichtiges Eigenständigkeitsmerkmal des Ortes liegen.
Zusammen mit den kulturellen Nutzungen in den Zeughäusern entsteht ein neues, lebendiges Quartier mit sehr hoher Wohn- und Aufenthaltsqualität.

STÄDTEBAU Ausnutzung
Dichte. Die Vorgaben für die Dichte können auch ohne Hochhaus an der Berchtoldstrasse gut eingehalten werden (AZ 1.58). Mit der Hochhausvariante liegt die AZ bei 1.67. Die dichte Mitte des Zeughausareals erzeugt Urbanität, die bestehenden Kulturgebäude am Rand des Areals vermitteln Kontinuität zum bestehenden Quartier.

STÄDTEBAU Etappierung
Die Bereiche der armasuisse und der Stadt können unabhängig voneinander bebaut werden.
Auf dem Stadtteil können das Kultur- und Tagungszentrum (Zeughäuser) sowie das Hotel ebenfalls unabhängig voneinander erstellt werden. Dabei bleibt das mittige Feld entweder für längere Zeit ein Park oder wird schnell mit einer privaten Quartierstruktur entwickelt.
Die ergänzende Wohnquartierstruktur im Norden ist von diesen beiden grossen Etappen unabhängig und kann zu einem beliebigen Zeitraum erstellt werden.
Die durchgehende Parkierung benötigt eine Koordination in der Planung (Höhenlage, Geometrie).

STÄDTEBAU Verkehr
Erschliessung. Die Hauptzufahrt zur zusammenhängenden Tiefgarage erfolgt von der Winterthurstrasse aus. Eine Nebenzufahrt, die zugleich auch Notausfahrt ist, wird im Bereich der Südstrasse vorgesehen. Diese erschliesst das kleinteilige Wohnquartier im Norden.
Die Anlieferung des Quartiers und der Kulturbauten erfolgt direkt und oberirdisch über die bestehenden Plätze und Gassen. Es sind, wie in einer Altstadt, Lieferzeiten festzulegen.


LANDSCHAFTSARCHITEKTUR Aussenraumtypologien
Stadträume. Vier unterschiedliche Räume charakterisieren den Aussenraum des neuen Quartiers. Ein Strassensystem mit befestigter Fläche fungiert als Bewegungs- und Aufenthaltsraum. Ein System von drei Plätzen dient als Aufweitung des Gassensystems und hebt sich durch feine Materialunterschiede von den Gassen ab. Die Geometrie aller Strassen und Plätze bleibt gegenüber der ursprünglichen Anlage unverändert. Der Bereich im Norden, die neuen Quartierhäuser umgebend, ist überwiegend grün gehalten. Dieser gliedert sich durch ein changierendes Bodenmuster in öffentliche und halböffentliche Bereiche und dient als Übergang zwischen Quartierhäusern und dem Zeughausquartier. Eine Terrassenlandschaft im ersten Obergeschoss bietet, in Kontinuität mit den halböffentlichen Bereichen im Gebäude, eine Vielfältigkeit an Raumqualität und Nutzung an und setzt sich in der Gestaltung mit der historischen Situation als Militärgelände thematisch auseinander.
Materialität und Nutzung der Aussenräume. Die Einschnitte im Erdgeschoss der Feldbebauung sind durch Holzdielen als Belag dem Gebäude zugehörig gestaltet. Diese extrovertierten Foyers signalisieren die Eingänge und dienen auch als Terrassen und Aufenthaltsräume für die Geschäfte im Erdgeschoss.
Die vorhandene Grünanlage wird als extensive Dachbegrünung vorgesehen und stellt somit eine Art extrudiertes Element da. Die Gassen um die Blöcke werden von einem Raster im Belag überlagert. Dieses löst sich auf und variiert in seiner Dimension. Es schafft im kontinuierlichen und fliessenden Raum zahlreiche Variationen. Diese lösen die Übergänge zwischen befestigten und unbefestigten Flächen. Einseitige oder zweiseitige Bänke unterstützen in ihrer Position eine vielseitige Nutzung der Räume. Die Bestandsbäume zur Berchtoldstrasse werden als Baumhalle definiert. Das Raster des Bodenbelages wird grösser, um den platzartigen Charakter zu unterstreichen. Der Raum kann mit unterschiedlichen temporären Nutzungen sehr flexibel genutzt werden. Er dient für Veranstaltungen, Marktnutzung oder als temporärer Parkplatz. Zur Zürichstrasse hin wird der bestehende Eingang zum „grünen“ Zirkusplatz ausformuliert. Hier schafft der gewählte Belag einen Platz mit einer strapazierfähigen grünen Fläche. Durch die variierende Dichte der befestigten Fläche werden in der einheitlichen Fläche mehr oder weniger intensiv nutzbare Bereich definiert. So können hier auch grössere Veranstaltungen stattfinden. Zur Südstrasse hin bieten freistehende Doppelbänke einen Treffpunkt an.In den Gassen werden ebenfalls einseitige Bänke frei verteilt. Diese ergänzen die Aufenthaltsmöglichkeiten der Aussenterrassen der Restaurants.


MASTERPLAN Regeln
Die vier bestehenden Zeughäuser blieben in ihrer Form und äusseren Erscheinung unverändert.
Die beiden Zeughausfelder werden überbaut, wobei ein eingeschossiger Gebäudesockel das ursprüngliche Feld geometrisch genau abbildet.
Auf jeder Längsseite des Sockels ist eine räumliche Aufweitung vorzusehen.
Über dem Sockel sind frei stehende, turmartige Gebäudeteile anzuordnen. Die Gesamtgebäudehöhe darf 25m nicht überschreiten. Die Türme sind entweder bündig mit der Sockelkante oder mit einem Mindestabstand von 7m anzuordnen (Magnetregel). Sie müssen an jeder Seite die Umrisslinie des Feldes wenigstens 1 mal berühren. Die Turmelemente dürfen eine Fassadenlänge von ca 50m nicht überschreiten, um sich massstäblich in den Ort einzufügen.
Es gibt Flächenvorgaben für Geschossflächen und die Freiflächen innerhalb des Gebäudesockels.


ARCHITEKTUR Beispiel
Architektonisches Konzept. Die ehemaligen Felder werden mit einem eingeschossigen Sockelbau überbaut. Dieser wird mit einer feldartigen Dachgestaltung und einem direkten Zugang und einer Nutzung für die Wohnungen ausgestattet. Auf diesem Gebäudesockel stehen sechsgeschossige, turmartig proportionierte Gebäudevolumen.
Ein Solitärgebäude wird an die Berchtoldstrasse gestellt. Es definiert den Raum des Marktplatzes und bildet, von der Gerichtsstrasse her kommend, den Auftakt zum neuen Zeughausquartier.
Die vier Zeughäuser bleiben äusserlich unverändert.
Das Wohnquartier im Norden der Zeughäuser wird mit fünf punktförmigen, viergeschossigen Wohnbauten besetzt. Diese ergänzen das bestehende Quartier und bilden einen klar lesbaren Filter zu den Zeughäusern.