Staatspreis Baukultur Baden-Württemberg 2016

Energetische Sanierung und Modernisierung des Zwillingswohnhochhauses Fasan II
Erläuterungsbericht

Quartier

Das Zwillingshochhaus "Fasan II" ist neben dem "Fasan I" und dem "Salute" von Hans Scharoun, eine von 3 Dominanten der städtebaulich vorbildlichen Neubausiedlung Fasanenhof aus den 1960er Jahren. Es markiert das Haupteinkaufszentrum Europaplatz, das inzwischen ebenfalls erneuert wurde. Durch seine Lage in unmittelbarer Nähe der B27 ist das Gebäude außerdem eine weit sichtbare Landmarke, die auf den Stadtteil Fasanenhof hinweist.


Gebäude

Das Zwillingshochhaus "Fasan II" wurde 1965 von den Architekten Otto Jäger und Werner Müller, von denen auch die später realisierten Hochhausscheiben "Hannibal" im Asemwald stammen, als Mietwohnungsobjekt für das gewerkschaftliche Wohnungsunternehmen Neue Heimat errichtet. Es ist 64m hoch und besteht aus zwei 21- bzw. 22-geschossigen Gebäuden, die durch Brücken miteinander verbunden sind.

Die Häuser wurden in einer Großtafelbauweise in Sandwich-Konstruktion errichtet. Vor der 24 cm starken Betonscheibe (tragendes Bauteil), befinden sich jeweils eine 35 mm starke Mineralwolle-Dämmung und eine 65 mm dicke Betonwetterschale.

Die Fassade hatte dadurch eine deutlich erkennbare Fugenstruktur. Das ursprünglich monochrome Beton-Grau wurde später durch Blau- und Brauntöne dem Zeitgeschmack angepasst, was dem Gebäude ein völlig anderes Erscheinungsbild gab.


Sanierungsanlass und Auftrag

In verschiedenen Wohnungen beider Gebäudeteile wurden an den Außenwänden zunehmend feuchte Stellen und Schimmelbildungen festgestellt. Die Eigentümergemeinschaft hat daher über ihren Verwalter zunächst einen Energieberater beauftragt, dessen Sanierungsvorschläge jedoch primär aus Kostengründen nicht zur Ausführung kamen.

Das Büro Mader-Architekten wurde Anfang 2010 mit einem Sanierungsgutachten beauftragt, in dem verschiedene Varianten aufgezeigt und mit Kostenschätzungen hinterlegt wurden. Ferner wurde zu den jeweiligen Maßnahmenkonzepten Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten dargelegt.

Diese wurden in mehreren Eigentümerversammlungen vorgestellt und ausführlich besprochen. Nach der Grundsatzentscheidung wurden wir ab April 2010 in Stufen mit den weiteren Leistungsphasen der Sanierungsdurchführung beauftragt. Ende Mai wurde die zur Finanzierung notwendige Sonderumlage beschlossen. Baubeginn war Anfang 2011.

Die Eigentümergemeinschaft ist sehr heterogen zusammengesetzt. Eigennutzer und Vermieter haben nicht nur unterschiedliche Interessen, sondern auch völlig unterschiedliche Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten. Eine intensive Beratung war Voraussetzung für die Realisierung des Projektes.
 
Konzept und Zielsetzung

Als Ursache für die Feuchte- und Schimmelschäden wurde im Wesentlichen der unzureichende Wärmedurchgangswiderstand der Außenwände diagnostiziert. Es war deshalb klar, dass die gesamte Außenhülle des Gebäudes energetisch verbessert werden musste.

Nach Untersuchung verschiedener Möglichkeiten hat man sich für einen Vollwärmeschutz entschieden. Zusätzlich wurden die obersten Geschossdecken (Flachdächer) und die Böden der unteren Wohnungen gegen unbeheizte Räume gedämmt.

Da die Gebäude eingezogene Loggien haben, und das Haus 4 über Laubengänge erschlossen ist, wäre die Dämmung dieser Bereiche sehr aufwendig gewesen, hätte zu einer Verkleinerung der Balkone geführt und hohe Ausgangsschwellen aus den Wohnzimmern erforderlich gemacht. Wir haben deshalb vorgeschlagen, die Balkone mit hochwertigen Faltfenstern zu schließen und ganzjährig nutzbare Wintergärten herzustellen. Neben der passiven Solarnutzung, dienen diese dem Schallschutz, der im durch B27, A8 und Flughafen stark verlärmten Fasanenhof eine große Rolle spielt.

Das Verschließen der Laubengänge wurde von den Eigentümern einhellig begrüßt, da bisher durch Niederschläge häufig Rutschgefahr bestand, im Winter sogar bis in die obersten Stockwerke Schnee geschippt werden musste.

Die Laubengänge als erster Rettungsweg mussten feuerpolizeilichen Auflagen genügen. Die elektrisch individuell bedienbaren Lamellenfenster öffnen sich im Brandfalle über Rauchmelder und schließen sich bei Schlagregen durch einen Regensensor automatisch.

Gestalterisch wollten wir uns wieder dem ursprünglichen architektonischen Duktus annähern, was den Geschmacksvorstellungen zahlreicher Eigentümer nicht von vorneherein entgegen kam.

Es ist schließlich gelungen, dem Gebäude wieder eine ruhigere Struktur zu geben. Lediglich die Brückengeschosse des Hauses 6 wurden als Zitat auch in die Fassade des Hauses 4 übertragen. Der einheitlich gelbe Sonnenschutz korrespondiert mit der Farbgebung der Erschließungstürme.


Energetisches Konzept

Durch das realisierte Maßnahmenpaket wurde ein KfW-115-Haus nur knapp verfehlt. Es wurde ein Energiestandard erreicht, der 18% über der Energieeinsparverordnung 2009 liegt.
• Vollwärmeschutz (160 mm Mineralwolle)
• Dämmung der Flachdächer
• Erneuerung nahezu aller Fenster
• Rollläden an allen Schlafräumen
• Wintergärten mit 3-Scheiben-Verglasung (passive Solarnutzung)
• Brennwertkessel für die Zentralheizung
• unterstützt durch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe
• Schließen der Laubengänge durch Lamellenfenster
• zentrale Abluftanlage über Dach für Küchen und Bäder am Laubengang
 
Es wurden eine Energieeinsparung von rund 60% und ein erhöhter Schallschutz erreicht.

Außenliegende Senkrecht-Markisen gewährleisten den sommerlichen Wärmeschutz. Die Markisen sind in Sektoren über Windwächter gesteuert und fahren bei Windgeschwindigkeiten über 50 km/h in den betroffenen Bereichen automatisch hoch.

Die Anbindung an die urbane Infrastruktur ist hervorragend:
• In direkter Nähe ist das Einkaufszentrum Europaplatz.
• Eine Stadtbahnhaltestelle befindet sich unmittelbar dahinter, durch die man an die Innenstadt angebunden ist und in der anderen Richtung bald an den Flughafen und die neue Messe.
• Die Haltestelle der Buslinie in das Zentrum des Stadtbezirks Möhringen, ist direkt neben dem Haus.


Finanzierung

Das Projekt wurde über das kommunale Energieeinsparprogramm der Landeshauptstadt Stuttgart mit rund 140.000 Euro verlorenen Zuschuss gefördert. Mittel aus dem Sanierungsprogramm Soziale Stadt standen nicht zur Verfügung. Die Eigentümer, die dies wünschten, haben jedoch eine Bescheinigung zur beschleunigten steuerlichen Abschreibung (§ 7h) erhalten.

Die Finanzierung der Sonderumlage der einzelnen Eigentümer wurde über die KfW als Effizienzhauses 130 gefördert. Etwa 1/3 hat Darlehen in den KfW-Programmen 151 oder 152 in Anspruch genommen, die anderen 2/3 haben einen Zuschuss aus dem Programm 430 erhalten.


Projektdaten

• 2 Wohnhochhäuser mit 21 bzw. 22 Etagen
• Baujahr 1965 / Sanierung 2012
• 148 Eigentumswohnungen, rund die Hälfte vermietet
• Sanierungskosten: 4.969.000 €
• Kosten pro m² WF: 519 €
• intensives Beteiligungs- und Beratungsverfahren