Zeise Zwei - Entwicklung einer Wohnbebauung

Leitidee / städtebauliches Konzept
Ottensen ist städtebaulich geprägt von einer hohen Bebauungsdichte, von verwinkelten Straßenzügen und vom direkten Nebeneinander von Fabrikgebäuden und stuckverzierten Mietshäusern. Die Mischung der Milieus, der Kulturen und der Architekturen macht Ottensen einzigartig.
Um das quadratisch geschnittene Grundstück des Zeiseparkplatzes für eine Kombination aus großflächigem Einzelhandel und Wohnen nutzbar zu machen, bedient sich der Entwurf einem für Ottensen Charakter prägenden Thema: den Höfen.
Durch die mäandrierende Anordnung mehrerer Gebäudeteile entstehen zwei unterschiedliche Hofsituationen: Ein ebenerdiger Hof zur Friedensallee bildet eine Ergänzung zum bereits bestehenden Zeisehof und bindet damit Läden und Gastronomie im Erdgeschoss in das städtische Geschehen ein. Ein zweiter Hof, der sich im 1. Obergeschoss Richtung Südwesten orientiert, dient als Spiel- und Wohnhof. Er öffnet sich zum ruhigen, grünen Innenhof der Bebauung auf den Zeisewiesen und ermöglicht einen für Ottensen ungewohnt weiten Ausblick.
In seinem mehrfach abgewinkelten Verlauf von der Brandwand an der Behringstraße bis zur Hauskante der Zeisehalle stuft sich das Ensemble von 6 auf 4 Geschosse ab. Damit leitet es städtebaulich zu den Zeisehallen über und ermöglicht allen Wohneinheiten eine gute Tagesbelichtung.
Mit der straßenseitigen Bebauung wird der Blockrand geschlossen. Hier werden durch vertikale Fassadengliederungen, Versprünge und Materialwechsel die einzelnen Häuser betont. Zu den Höfen wird hingegen mit großen Fensteröffnungen, Balkonen und horizontal gegliederten Fassaden ein wohnlicher Maßstab erzeugt. Wohn- und Essbereiche aller Wohnungen sind zu den Innenhöfen, nach Südost oder Südwest ausgerichtet.
Die geförderten Wohnungen befinden sich entlang der Behringstraße, die frei finanzierten Wohnungen an der Friedensallee und im Blockinnenbereich.
Durch das Zurückspringen des 5.OG wird die Brüstung des darunter liegenden Geschosses als Traufkante wahrgenommen. Die Ecke Friedensallee/Behringstraße erfährt durch das Vorspringen des 5.OG eine besondere Akzentuierung. Aus der Perspektive des Alma-Wartenberg-Platzes wird damit der Abschluß des Ottensenser Kiezes markiert.

Nutzungskonzept
Das Gebäudeensemble passt sich mit seiner horizontalen Nutzungsschichtung in den Ort ein. Die erdgeschossigen Flächen dienen dem Handel und der Gastronomie, in den Obergeschossen wird gewohnt und teilweise gearbeitet.
Nutzungen wie PKW-Stellplätze, Abstell-, Technik- und Müllräume befinden sich in zwei Untergeschossen. Dabei kann der nördliche Teil des 2. UG für die PKW der Bewohner abgetrennt werden, der andere Teil bleibt für die Besucher der Zeisehallen und der Gewerbeeinheiten über das Treppenhaus im Gewerberiegel öffentlich zugänglich.
Im Erdgeschoss sind zwei größere Einzelhandelsflächen und eine Gastronomiefläche situiert. Beide Einzelhandelsflächen erstrecken sich in die Gebäudetiefe, so dass die Anlieferung von der zentralen Einfahrt im Nordwesten erfolgen kann. Eine Anlieferung entlang der Behringstraße ist damit entbehrlich.
Die südliche Einzelhandelsfläche bietet mit Ihrer langen Schaufensterfront entlang des Hofes und dem Gegenüber des Cafe´s gute Voraussetzungen für präsentationsintensiven Einzelhandel. Die nördliche Ladenfläche eignet sich mit ihrer gut einsehbaren Eingangssituation an der Kreuzung bestens für einen Nahversorger. Die beiden Flächen können flexibel aufgeteilt oder auch zusammengelegt werden.
Das Cafe´/Bistro im südlichen Abschnitt entlang der Brandwand ist zweigeschossig mit Außenflächen im Hof und auf der Terrasse im Obergeschoß. Darüber befinden sich in zwei Etagen Loftflächen, die wahlweise in 4 einzelne oder ein oder zwei zusammenhängende Einheiten aufgeteilt werden können.
Rund um den Wohnhof sind in den Obergeschossen die Wohnungen gruppiert. Die geförderten Wohnungen sind als Dreispänner erschlossen. Damit befinden sich an einem Treppenhaus unterschiedliche Wohnungsgrößen von 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen.

Für die Wohnungen an der Kreuzung sind sowohl klassische 4-Zimmer Wohngrundrisse, als auch kombinierte Wohnbüros/Wohnateliers vorstellbar. Abgesehen von den kleineren Mitte-Wohnungen sind die Schlafzimmer immer Richtung Norden, die Wohnräume Richtung Süden ausgerichtet. Das ist aufgrund des Lüftungskonzeptes, bei dem die Zuluft über schallgedämmte Außenluftdurchlässe in der Fensterleibung erfolgt, selbst bei straßenseitiger Lage unproblematisch. Dieses Prinzip wird auch bei den frei finanzierten Wohnungen angewandt, deren Schlafzimmer zum Innenhof orientiert sind.
Die frei finanzierten Wohnungen zeichnen sich vor allem durch großzügigere Verglasungen und tagesbelichtete Bäder aus. Auch hier wird bewusst eine Durchmischung von Wohnungsgrößen und -typen angeboten. So liegen im südlichsten Gebäude, das als 4-Spänner erschlossen ist, die typische 50 qm Singlewohnung und die familientaugliche 4-Zimmer-Wohnung mit großem, zentralen Gemeinschaftsraum unmittelbar nebeneinander.
Alle Wohneinheiten haben über die Treppenräume Zugang zum gemeinsamen Wohnhof. Insgesamt sieht der Entwurf 68 Wohnungen vor, davon 36 im geförderten Wohnungsbau und 32 frei finanzierte. In beiden Kategorien entstehen jeweils ca. 3.000 m² Gesamtwohnfläche.

Architektur
Die Wohnhäuser entlang der Straße richten sich mit ihren Fassaden auf das kleinteilige, urbane Ottensen aus. Die einzelnen Häuser werden mit Hilfe großzügig verglaster Eingangsbereiche, Versätze in den Fassaden und leicht unterschiedlichen Klinkerfarben hervorgehoben. Über den silbergrau-gelben Klinker, der in Teilbereichen strukturiert wird und die dunklen Fassadenprofile erhalten die Häuser eine nordisch anmutende Schlichtheit.
Der Gewerberiegel entlang der Brandwand vermittelt mit seiner Glas-Metall-Fassade einen anderen Eindruck. Als Überleitung zu den Zeisehallen wirkt er mit Rücksprüngen, Balkonen, Terrassen und einem hohen Verglasungsanteil offen und einladend.
Zum Innenhof sind die Behringstraßenhäuser hell verputzt und durch die vorgehängten Balkone sehr lebhaft. Im Blockinnenbereich sind die Gebäude allseitig verklinkert. Die Wohnungen in Haus 5 erhalten große Schiebefenster, die das Wohnzimmer im Sommer zum Außenraum werden lassen.