Neubau am Nordbahnhof in Wien (AT)

ÖKONOMIE
Das Projekt umfasst mit insgesamt 255 geförderten Wohnungen, davon 139 Normwohnungen und 116 SMART-Wohnungen, sowie 3 Heimeinheiten und 10 Geschäftslokalen eine förderbare Nutzfläche von 19.272,54 m². Zusätzlich sind 4 freifinanzierte Geschäftslokale vorgesehen.
Die Vorgaben der SMART-Wohnungen werden ökonomisch (Finanzierungsbeitrag € 60,--/m² Nfl., Bruttomiete € 7,46/m² Nfl., Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag € 0,30/m² Nfl., Betriebskosten- und Verwaltungskostenzuschlag € 1,48/m² Nfl.) erfüllt, der Anzahl nach (45,5 %) übererfüllt.
Für die SMART-Wohnungen wird keine Superförderung beansprucht.
Bei den sonstigen Mietwohnungen werden zwei Finanzierungsvarianten angeboten. Der Eigenmittelanteil beträgt € 272,--/m² Nfl. / € 72,--/m² Nfl. (Baukostenbeitrag € 177,--/m² Nfl., / € 72,--/m² Nfl. Grundkostenbeitrag € 95,--/m² Nfl. / € 0,--/m² Nfl.), die monatliche Mietbelastung Bruttomiete € 7,97/m² Nfl. / € 8,17/m² Nfl. (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag € 0,30/m² Nfl., Betriebskosten- und Verwaltungskostenzuschlag € 1,48/m² Nfl.).
Der Baurechtszins liegt mit € 0,94/m² Nfl. im durchschnittlichen Bereich. Die Baurechtsnebenkosten sind im Hinblick auf die Ausschreibung nachvollziehbar.
Die Gesamtbaukosten mit € 2.028,36/m² Nfl. werden angesichts der aktuellen Marktsituation als engagiert bewertet, wobei die Nebenkostenstruktur mit 18,9 % als durchschnittlich bewertet wird.
Die Kostenrelevanz der Bauausstattung mit Alu-Kunststofffenstern und Laminatboden wird gut durchschnittlich bewertet. Das Angebot von kostenneutralen Ausstattungspaketen wird gewürdigt.
Die Garagenkonditionen mit € 78,--/Monat ohne Finanzierungsbeitrag werden durchschnittlich bewertet.
Die angebotenen Konditionen stellen im Vergleich mit dem Mitbewerber das insgesamt ökonomisch günstigere Angebot dar.
Die Nutzerverträge werden mit 4 Sternen minus beurteilt.

SOZIALE NACHHALTIGKEIT
Die Beurteilung aus dem Protokoll der ersten Stufe vom 04. September 2019 bleibt vollinhaltlich aufrecht. Darüber hinaus werden folgende Qualitäten besonders gewürdigt:
Das Projekt weist ein äußerst vielfältiges und stimmiges Angebot auf.
Die öffentlichen, halböffentlichen und gemeinschaftlich nutzbaren Räume sind weitgehend am sogenannten „Aktiven Band“ situiert. Es gibt einen Grätzlstützpunkt, der mit technischem Personal besetzt ist und als Anlaufstelle für die BewohnerInnen und als Drehscheibe für Serviceleistungen fungiert. Dem Stützpunkt angeschlossen sind ein Reparaturcafé und eine Suppenbar, ein sozialökonomisches Projekt, das leistbare Mahlzeiten bietet. Eine „Produktionsschule“ der Volkshilfe bietet Jugendlichen die Möglichkeit, im Rahmen dieser Projekte tätig zu sein.
In diesem Zusammenhang werden die Wohngemeinschaften der MA 11 als positiv gesehen.
10 Wohnungen sind für Tagesmütter bzw. -väter reserviert, was insbesondere den Alltag von Alleinerziehenden erleichtern soll. Der Verein JUNO mietet 30 Wohnungen für AlleinerzieherInnen an. Eine Wohngruppe des SOS Kinderdorfs komplettiert das umfassende Angebot für Kinder und Jugendliche.
Für Wohnen und Arbeiten werden Maisonetten angeboten.
Die Ausgewogenheit des Wohnungsmix wird ausdrücklich gewürdigt.
Der Bewohnerschaft stehen ein Waschsalon, ein zweigeschoßiger Gemeinschaftsraum mit Gemeinschaftsküche, ein Partyraum sowie ein Bewegungsraum zur Verfügung.
Der Großteil der Einlagerungsräume befindet sich in den Geschoßen.
Es wird professionelle Besiedlungsbegleitung angeboten, die auch die Angebote der sozialen Träger koordiniert. Diese zielt auf Selbstorganisation der Bewohnerschaft in bestimmten Bereichen, z.B. Urban Gardening, ab.
Die Maßnahmen gegen Überhitzung der Stadt (außenliegender Sonnenschutz, Fußbodenheizung mit Kühlung oder die Einbeziehung der BewohnerInnen in die Fassadenbegrünung) sind auch aus sozialer Perspektive zu würdigen.
Auf die Stellungnahme des Fonds Soziales Wien aus dem Dienststellengespräch vom 02. Dezember 2019 wird verwiesen.

ARCHITEKTUR
Hinsichtlich der Empfehlungen aus der 1. Stufe wurde der Abschluss der freien Mitte nach Süden überarbeitet. Der Durchgang wurde aufgeweitet und durch die Anlagerung von frequenzbringenden Räumen gestärkt. Dadurch stellt das Projekt einen adäquaten Auftakt des Entwicklungsareals Nordbahnhof und Eingang zur „Freien Mitte“ dar.
Die Erschließung der Hochpunkte wird durch die Einführung von Belichtungsatrien einerseits bzw. durch einen zusätzlichen Gang andererseits natürlich belichtet.
Die horizontale Schichtung unterteilt die Kubaturen und arbeitet oberhalb des aktiven Bandes und des Sockels konsequent drei Volumina heraus. Dadurch entsteht eine große Anzahl an über-Eck orientierten Wohnungen.
Im Bereich des Sockels sind entlang von Ziergesimsen Tröge zur eigenständigen Vertikalbegrünung vorgesehen. Dieser grüne Filter und die dahinter angeordneten französischen Fenster lassen eine hohe Wohnqualität erwarten. Das statische System, das aus wenigen aussteifenden Scheiben und hauptsächlich Stützen besteht, lässt eine langfristige Veränderbarkeit zu.
Die Wohnungsgrundrisse sind pragmatisch gut gelöst und mit Normmöbel möblierbar.

ÖKOLOGIE
Das Projekt bietet sowohl hinsichtlich niedrigem Heizenergiebedarf als auch hinsichtlich sommerlichem Wärmeschutz hohe Niveaus und angemessene Maßnahmen. Gewürdigt wird diesbezüglich das Angebot eines baulich vorgerichteten und ausverhandeltem Nachrüstpakets für außenliegenden Sonnenschutz. Gewürdigt wird auch die Ausstattung mit Fußbodenheizung und –kühlung in Verbindung mit einer Wärmepumpe. Das Projekt wird außerdem mit Greenpass begleitet, wofür auch eine Pre-Certification vorliegt.
Gewürdigt wird die Zusicherung einer PV-Anlage mit 1.320 m² Modulfläche oder 190 kWpeak.
Es werden außerdem umfangreiche bauökologische Maßnahmen mit externer Qualitätssicherung zugesichert, explizit in den Bereichen ökologischer Baustoffe, Nachhaltigkeit im Lebenszyklus und emissionsarmer Baustoffe. Nicht zuletzt wird eine Zertifizierung nach dem klimaaktivGebäudestandard, Niveau Bronze, zugesichert.
Die wichtige Anbindung vom Stadtraum zur „Freien Mitte“ ist durch die Verbreiterung des Durchgangs und die Belebung mit Nutzungen wie Suppenbar und Reparaturcáfe gut aufgewertet. Das Band ist als Erlebnisbereich schlüssig weiterentwickelt, die Rampen ermöglichen mit höherem Substrataufbau Baumpflanzungen. Die Anordnung des Spielbereichs vor dem Bewegungsraum stärkt beide Bereiche. Das Schlechtwetterangebot unter der Überbrückung des Bandes bringt zusätzliche Spielqualitäten. Für die Baumpflanzungen über Erdkern wird das Prinzip der Schwammstadt verfolgt. Die Zusammenarbeit und Zertifizierung mit Greenpass hilft bei der Stärkung der Klimaresilienz.
Bei dem Projekt ist eine Präzisierung der Fassadenbegrünung erfolgt. Die Straßenseite mit guter Vorbereitung der Pflanztröge samt automatischer Bewässerung wird den MieterInnen anvertraut und übertragen. In der Besiedlungsbegleitung ist die Begrünung integraler Bestandteil. Zur Hofseite sind erdgebundene Kletterpflanzen vorgesehen, die von der Hausverwaltung gepflegt werden. Die Kosten für die Pflege scheinen niedrig für dieses aufwendige Bepflanzungskonzept und sind zu überprüfen. Fahrradabstellflächen sind in ausreichender Zahl einzuplanen.
Die Durchgängigkeit von der Nordbahnstraße Richtung Bahntrasse ist mit der Freiraumgestaltung des Nachbarbauplatzes und der „Freien Mitte“ abzustimmen.