Neubau am Nordbahnhof in Wien (AT)

ÖKONOMIE
Das Projekt umfasst mit insgesamt 281 geförderten Wohnungen, davon 153 Normwohnungen und 128 SMART-Wohnungen, sowie 2 Heimeinheiten und 5 Geschäftslokalen eine förderbare Nutzfläche von 19.608,20 m². Weiters sind 4 freifinanzierte Geschäftslokale vorgesehen.
Die Vorgaben der SMART-Wohnungen werden ökonomisch (Finanzierungsbeitrag € 60,--/m² Nfl., Bruttomiete € 7,85/m² Nfl., Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag € 0,25/m² Nfl., Betriebskosten- und Verwaltungskostenzuschlag € 1,54/m² Nfl.) erfüllt, der Anzahl nach (45 %) übererfüllt.
Für die SMART-Wohnungen wird Superförderung beansprucht.
Bei den sonstigen Mietwohnungen beträgt der Eigenmittelanteil € 60,--/m² Nfl. (Baukostenbeitrag € 60,--/m² Nfl., Grundkostenbeitrag € 0,--/m² Nfl.), die monatliche Mietbelastung Bruttomiete € 8,47/m² Nfl. (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag € 0,25/m² Nfl., Betriebskosten- und Verwaltungskostenzuschlag € 1,54/m² Nfl.).
Der Baurechtszins liegt mit € 1,06/m² Nfl. im oberen Bereich. Die Baurechtsnebenkosten sind im Hinblick auf die Ausschreibung nachvollziehbar.
Die Gesamtbaukosten mit € 2.150,--/m² Nfl. sind angesichts der aktuellen Marktsituation ebenfalls nachvollziehbar, wobei die Nebenkostenstruktur mit 18,7 % als durchschnittlich bewertet wird.
Die Kostenrelevanz der Bauausstattung mit Kunststofffenstern und Laminatboden wird durchschnittlich bewertet.
Die Garagenkonditionen mit € 87,--/Monat ohne Finanzierungsbeitrag werden als hoch bewertet.
Die Nutzerverträge werden mit 4 Sternen minus beurteilt.

SOZIALE NACHHALTIGKEIT
Die Beurteilung aus dem Protokoll der ersten Stufe vom 04. September 2019 bleibt vollinhaltlich aufrecht. Ergänzend dazu werden folgende Qualitäten hervorgehoben:
Das Projekt will ein kindergerechtes Umfeld schaffen. Für Alleinerziehende sollen 30 SMARTWohnungen zur Verfügung stehen. Das Community-Building im Rahmen der Besiedlungsbegleitung und darüber hinaus durch den dauerhaften Stützpunkt des Hilfswerks, setzt einen Schwerpunkt auf die Einbindung Alleinerziehender. Das Projekt „Add-on“, das sich der Kinder- und Jugendbetreuung widmet, wird integriert.
Die Kinderwagenabstellflächen befinden sich in den Stockwerken.
Die Gemeinschaftsterrassen verfügen über Duschen.
„Notwohnungen“ bzw. Gästeappartements für akuten Wohnbedarf sind vorgesehen.
Es wird ein Stützpunkt für Hausbetreuung mit einer fixen Ansprechperson vor Ort eingerichtet.
„Möglichkeitsräume“ bieten Potenzial für partizipative Aneignungsprozesse.
Auf die Stellungnahme des Fonds Soziales Wien aus dem Dienststellengespräch vom 02. Dezember 2019 wird verwiesen.

ARCHITEKTUR
Die stadträumliche Konzeption des Projektes wurde im Vergleich zur ersten Stufe in einigen Punkten wesentlich verbessert. Hier sind speziell die Vergrößerung des Durchganges von der Südseite und damit die Anbindung zur „Freien Mitte“ positiv zu erwähnen. Auch die subtile Ausnutzung des Niveauunterschieds auf dem Grundstück wird gewürdigt.
Prinzipiell wird der unterschiedliche architektonische Umgang zwischen Park und Stadtseite als richtiger Ansatz gesehen.
Die Mischung der Erschließungsformen und die Ausbildung der Erschließungsräume sind gut gelöst.
Die Grundrisse an den Mittelgängen haben eine gute Qualität. Die Laubenganggrundrisse werden jedoch als problematisch angesehen. Die große Baukörpertiefe und die Schmalheit der Wohnung ermöglicht bei den B-Typ-Wohnungen nur die Orientierung des Wohnbereiches zum Laubengang nach Norden über ein relativ kleines Fenster. Der Schlafbereich ist nach Süden orientiert, jede zweite Wohnung hat auch keinen privat zugeordneten Freiraum.
Als große Schwäche des Projekts wird die Ausbildung der privaten Freiräume angesehen. Eine geschoßhohe Abgrenzung der Balkone nach vorne, die hauptsächlich formal architektonisch argumentiert wird, stellt aus Sicht der Jury eine Verschlechterung der Wohnqualität dar, die in keinem Verhältnis zur formalen Qualität steht. Die wechselnde Anordnung dieser Balkone in den Geschoßen führt dazu, dass Fenster ohne vorgelagertem Freiraum von zumindest drei Seiten von geschoßhohen Balkonen umgeben sind und so auch die Belichtung dieser Räume problematisch ist.

ÖKOLOGIE
Aus dem Blickwinkel der Wohnbehaglichkeit werden die ausformulierten, nur seitlich belichteten, ansonsten geschlossenen Balkone an der Straßenfassade als problematisch eingeschätzt. Als Folge dieses Elements entstehen wiederholt problematisch belichtete und in ihrer Sichtverbindung eingeschränkte Aufenthaltsräume.
Das Projekt bietet gute Qualitäten sowohl hinsichtlich niedrigem Heizenergiebedarf als auch hinsichtlich sommerlichem Wärmeschutz. Gewürdigt werden die Zusicherung von außenliegendem Sonnenschutz und auch die Ausstattung mit Bauteilaktivierung zur Heizung und Kühlung der Wohnungen. Das Projekt wir außerdem mit Greenpass begleitet, wofür auch eine Pre-Certification vorliegt. Die thermische Nutzung des Grundwassers für Kühlzwecke ist zweckmäßig, müsste im Realisierungsfall aber voraussichtlich um eine thermisch balancierende Heizfunktion ergänzt werden.
Gewürdigt wird die Zusicherung einer PV-Anlage mit 650 m² Modulfläche oder 72 kWpeak.
Es werden außerdem umfangreiche bauökologische Maßnahmen mit externer Qualitätssicherung zugesichert, explizit in den Bereichen ökologischer Baustoffe, Nachhaltigkeit im Lebenszyklus und emissionsarmer Baustoffe.
Die Verbindung vom Stadtraum zur „Freien Mitte“ wird durch die Verbreitung und Erhöhung des Durchgangs gestärkt. Das Erschließungsband verbindet alle Bereiche und folgt der sanften Topografie. Die Fassaden zum Park sind begrünt, die Pflege wird den MieterInnen übertragen.
Die Rampe und Brücke zum Spielbereich der MA 11 werden kritisch gesehen, da kein Mehrwert für die BewohnerInnen generiert wird. Die Dachterrassen bieten sowohl gärtnerische als auch gemeinschaftliche Einrichtungen wie Sonnendeck und Dusche.