Wohnen und Arbeiten in Moritzhöfen, Bayreuth

Konzept_ Städtebaulicher Kontext
Der Entwurf nimmt die relevanten Bezüge des heterogenen Umfelds und dessen Räumlichkeit zum Ausgangspunkt für einen eigenständiges Quartier differenzierter Architekturen und Stadtraumqualitäten. Ein robustes identitätsstiftendes Konzept für eine abschnittsweise Entwicklung entsteht. Die 3 Wohnhöfe orientieren sich um qualitätvoll gestaltete Innenhöfe und haben Bezug zum übergeordneten Quartiersplatz, der die Schnittstellenfunktion zum angrenzenden Umfeld schafft und mit dem Quartierszentrum soziale Verknüpfungen ermöglicht. Die Hochpunkte schaffen Bezüge zum Umfeld und schaffen stadträumliche Akzente.

Bauabschnitte_ Funktionsverteilung
Im BA I werden 130 Wohnungen um den Wohnhof und das Quartierszentrum geschaffen. Der BA II umfasst das Parkdeck mit 312 Stellplätzen und die Verwaltung mit 2.800 m² Geschossfläche. Danach kann im BA IIIa der Kindergarten und ca. 120 Wohnungen, sowie der BA IIIb mit ca. 125 Wohnungen ergänzt werden. Die Körnung der Wohnbebauung um die Wohnhöfe ermöglicht innerhalb des jeweiligen Bauabschnittes nochmals eine Gliederung in haus- bzw. abschnittsweise Realisierungsschritte. Die Abstandsflächen im BA I (Bebauung nach § 34 BauGB) sind 1H gem. Art. 6 BayBO unter Anwendung des 16m-Privilegs. Für alle anderen BA´s gilt der Bebauungsplan mit H/2.

Erschließung
Die Erschließung erfolgt im 1. Bauschritt über die Leibnizstraße und im 2. und 3. Bauschritt über die Ludwig-Thoma-Straße. Die Peter-Rosegger-Straße des östlichen Wohnumfeldes wird so wenig wie möglich belastet. Innerhalb des neuen städtebaulichen Quartiers liegen die Eingänge zu den Parkgeschossen, möglichst nahe an den Quartiersrändern, um das Quartier so wenig wie möglich zu belasten. Die verkehrliche Erschließung wird so gering und effizient wie möglich gehalten, um eine qualitätvolle fußläufige Durchquerung des Quartiers nach Nord-Süd und Ost-West zu ermöglichen und eine hohe Nutzungs- und Aufenthaltsqualität zu schaffen.

Parkierung
Der ruhende Verkehr ist in den Parkgaragen unter den Wohnhöfen untergebracht. Alle Häuser sind innerhalb der Wohnhöfe durch die jeweils gemeinsame Tiefgarage verbunden; jeder Bewohner hat also direkten Wohnungszugang. Die Tiefgarage ist natürlich belüftet und belichtet. Die gesamte Anlage ist barrierefrei gem. DIN 18040 konzipiert. Höhensprünge werden über Rampen überwunden, die Gebäude sind mit behindertengerechten Tragen geeigneten Fahrstühlen (1,40 / 2,10) ausgestattet, die einen barrierefreien Zugang von der Tiefgarage bis in die Wohnung ermöglichen. Die geforderte Parkierung wird gemäß Auslobung abgebildet. Schlüssig wird am Arbeits- und Sozialgericht der neue Verwaltungsbaustein (IV Geschosse 2.800 qm Geschossfläche gesamt) mit Parkgarage im UG (insgesamt 101 Stellplätze) angelegt. Straßenbegleitend zur Ludwig-Thoma-Straße wird eine kompakte, zu den Wohnfeldern gestaffelte Parkgarage mit 312 Stellplätzen mit intensiver Dachbegrünung entwickelt.

Wohnquartier _ Adressierung _ Quartiers-/Moritzplatz
Den verknüpfenden Quartiersplatz (Moritzplatz) umgeben die 3 Wohnfelder mit den drei Wohnhöfen, die straßenbegleitend durch den später zu realisierenden Wohnriegel entlang der Leibnizstraße komplettiert werden können. Im ersten Bauschritt werden um den Wohnhof 130 Wohnungen mit differenziertem Wohnungsmix geschaffen. Im BA IIIa und IIIb können ca. weitere 245 Wohnungen ergänzt werden. Hoher Wert wurde auf identitätsstiftende gemeinschaftliche Freiräume und Kommunikationsorte gelegt (Wohnhöfe, Treppenräume, Dachgärten,….).Das Quartierszentrum orientiert sich am Quartiersplatz und die in die Wohnfelder eingestreuten Dienstleistungs- und öffentlichen Nutzungen liegen an den verknüpfenden Plätzen und Freiräumen. Die neuen Wohnfelder nehmen die kleinteilige Körnung der im Osten anschließenden Wohnbebauung auf und umschließen geöffnete, identitätsstiftende Wohnhöfe. Die Hochpunkte des neuen Quartiers markieren die Quartierseingänge und umschließen den neuen Moritzplatz, der sich zum einen schlüssig aus den bestehenden Grünstrukturen Richtung Röhrensee entwickelt und zum anderen eine starke soziale Verknüpfung in das angrenzende Wohnquartier aufbaut. Die Adressierung der Wohnfelder ist klar Richtung Leibniz / Ludwig-Thoma-Straße und dem östlich angrenzenden Wohnumfeldern entlang der Peter-Rosenegger-Straße aufgebaut. Es entstehen eigenständige identitätsstiftende Adressen mit hohen sozial – und freiräumlichen Qualitäten.

Vertiefungsbereich_ 1.BA_ Wohnen
Die Wohnanlage des 1. Bauabschnitts wird als differenziert gestaltete Einheit um den Wohnhof begriffen und greift in der Körnung (gestaffelt addierte Baukörper) dennoch die Strukturen des Umfelds auf. Gemeinschaftliches Wohnen und soziale Verknüpfung stehen neben den wirtschaftlich organisierten Gebäudestrukturen und Grundrissen im Vordergrund. Daher werden alle Wohnungen über großzügige, qualitätvoll gestaltete Treppenhäuser erschlossen. Diese bieten neben der wirtschaftlichen Erschließungsfunktion (5 – 9 Spänner) hohe Aufenthalts- und Begegnungsqualität und schaffen gerade im geförderten Wohnungsbau Raum für soziale Kontakte und entstehende Nachbarschaften. Die Grundrisse sind funktional und gut möblierbar organisiert und bilden den vorgegebenen Wohnungsmix ab, wobei durchgängig versucht wurde, die Wohnungsgrößen um ca. 5 – 10 % zu unterschreiten, um eine hohe Wirtschaftlichkeit und Vermietbarkeit zu garantieren. Die meisten Grundrisse sind so organisiert, dass nutzungsneutrale Zimmer variable Nutzungen zulassen und möglichst flexibel genutzt werden können; die Schaltbarkeit der Wohnungen untereinander ist durchgängig gegeben. Die größeren Wohnungen sind grundsätzlich mindestens 2-seitig orientiert und es wurde auf eine horizontale Durchmischung der Wohnungsgrößen großer Wert gelegt. Auch die kleineren Kompakt-wohnungen bieten über gut durchdachte Details („enfilade“) räumliche Großzügigkeit und vielfältige Nutzungsmöglichkeit. Alle Wohnungen sind barrierefrei gestaltet und die behindertengerechten Wohnungen befinden sich im Erdgeschoss.

Erschliessung 1. BA TRH _ Effizienz + Kommunikation
Die Wohnanlage des 1. Bauabschnitts wird als differenziert gestaltete Einheit um den Wohnhof begriffen und greift in der Körnung - gestaffelt addierte Baukörper - dennoch die heterogene Struktur des Umfelds auf. Gemeinschaftliches Wohnen und soziale Verknüpfung (Nachbarschaft und Kommunikation) stehen neben den wirtschaftlich organisierten Gebäudestrukturen und Grundrissen im Vordergrund und schaffen hohe sozialräumliche Qualitäten. Daher werden alle Wohnungen über großzügige, qualitätvoll gestaltete Treppenhäuser erschlossen, die mit Lufträumen, großen Oberlichtern und Kommunikationsmöglichkeiten ausgestattet sind. Diese bieten neben der wirtschaftlichen Erschließungsfunktion (5 – 9 Spänner) hohe Aufenthalts- und Begegnungsqualität und schaffen gerade im geförderten Wohnungsbau Raum für soziale Kontakte und entstehende Nachbarschaften. An den Treppenräumen sind geschossweise Abstellbereiche für Kinderwagen, Rollator etc. zugeordnet. Die Treppenräume sind im Erdgeschoss zu den Erschließungsflächen durchgesteckt und bieten Raum für Abstellmöglichkeiten und Fahrräder.

Kommunikation_ Soziale Identität
Die kompakte Wohnanlage schafft beste Voraussetzungen für eine wirtschaftliche kompakte Realisierung und Abbildung des Wohnungsgefüges. Gleichzeitig wird durch den qualitätvollen Innenhof ein identitätsstiftender Freiraum für alle Bewohner geschaffen. Dennoch haben alle Wohnungen individuelle Freiräume (Loggien und Balkone). Zusätzliche Identifikationsorte von hoher Aufenthaltsqualität entstehen auf den großen Gemeinschaftsdachgärten, die allen Bewohnern zur Verfügung stehen. Weiterhin ermöglichen die großzügig gestalteten Treppenhäuser ein qualitätvolles räumliches Miteinander und Raum für soziale Kontakte.

Freiraum und Grünraumstrukturen
Der von Süden ankommende Grünkorridor, mit den Natur- und Naherholungs-räumen Aubauch / Röhrensee wird aufgenommen und die fragmentarisch bestehenden Gehölzstrukturen entlang der Ostseite des neuen Quartiers als „grünes Rückgrat“ weiterentwickelt. Zusätzlich fungiert der neue Grünzug als attraktive Fuß- und Radwegverbindung zwischen Innenstadt und Röhrensee, der für Leben und Austausch mit der umliegenden Nachbarschaft sorgt. Folgerichtig zieht sich dieses Grün über die Innenhöfe, den Quartiersplatz und den wegebegleitenden Wiesen netzartig über das gesamte Planungsgebiet bis zu den Alleen an der Leibnitz- und Ludwig-Thoma-Straße. In Verbindung mit den intensiv bepflanzten Dachgärten und extensiv begrünten Flachdächern entsteht so ein zeitgemäßes, stadtökologisch qualitätvolles Quartier zum Wohnen und Arbeiten mit hoher Aufenthaltsqualität.

Höfe
Die Innenhöfe der Baufelder werden als attraktive Gartenhöfe für die Bewohner verstanden. Zoniert werden die Höfe durch eine gebäudenahe Vorgartenzone aus niedrigen Sträuchern und Gräsern, die etwas Distanz zwischen privaten und öffentlichen Bereichen schafft. Die organisch angelegten Rundwege dienen zur sekundären Erschließung der Gebäude bzw. in breiteren Teilbereichen als Aufenthaltsflächen für Bewegungsspiele oder Hoffeste. Als zentrale Mitte fungiert eine für die Bewohner multifunktional nutzbare Wiese mit Blütenbäumen. Jeder Hof erhält einen kleinen Spielplatz mit Sand- und Spielgeräten für kleinere Kinder.

Quartiersplatz
Vom östlichen Grünzug ausgehend wird der Quartiersplatz intensiv mit Bäumen bepflanzt und überwiegend unversiegelt, mit wassergebundener Oberfläche erstellt. Zusätzlich bildet eine niedrige Hecke (H: ca. 1.20m) übersichtliche Raumgrenzen zur umliegenden Erschließung. Der multifunktionale Gemeinschaftsplatz soll von den Bewohnern als zentraler Treffpunkt z.B. für Feste, Flohmärkte, Public Viewing etc. nutzbar sein. Zusätzlich gibt es thematisch zwei Schwerpunkte. Im westlichen Teil wird ein Spielbereich für Jugendliche und junge Erwachsene mit entsprechender Ausstattung, z.B. Tischtennis vorgesehen. Im südlichen Platzteil werden Bürgergärten angeboten, die von interessierten Bewohnern gemeinschaftlich gestaltet und gepflegt werden sollen „urban gardening“.

Erschließung und Wege
Die Wege innerhalb des Wohnquartiers sind Autofrei und werden durchwegs von offenen Wiesenflächen mit Baum- und Strauchpflanzungen begleitet. Gleichzeitig sind die Hauptwege für Rettungsfahrzeuge und temporäre Anlieferungen befahrbar. Gegebenenfalls notwendige Aufstellflächen für die Feuerwehr werden als Schotterrasenflächen ausgebildet.

Freiflächen Kita
Im unmittelbar nördlich des Quartiersplatzes angrenzende Baukörper ist ein Kindergarten vorgesehen. Dessen Freiflächen gliedern sich in eine große Spielfläche im Innenhof, in eine Gartenzone mit Terrassen entlang der östlichen Fassaden sowie in eine Spielwiese in unmittelbarer Nähe. Die verschiedenen Gruppen und Altersbereiche können so aufgeteilt werden.

Gestalt_ Konstruktion_ Material_ Einfach identitätsstiftend Bauen
Vor dem Hintergrund einer zunehmend komplizierteren Bautechnologie und immer höherer Kosten für den Wohnungsbau, die sich in erster Linie aus separat optimierten Bauteilen, die schichtenweise kombiniert werden und damit kosten- und zeitintensive Bauprozesse mit sich ziehen, entstehen, wurde versucht, ein Konzept des einfachen Bauens vorzuschlagen. Die Außenwände werden als monolithische Wandkonstruktionen aus massiven, 42 cm starken Ziegelwänden im Euromodul vorgeschlagen, die alle Anforderungen an Tragwerk, Wärmeschutz und Bauphysik erfüllen und auch in rationaler Ziegelfertigbauweise erstellt werden können. Damit kann sowohl auf ein Wärmedämmverbund-System als auch Großteils auf aufwendige Verbindungsbauteile verzichtet werden. Zudem kann die Bauzeit erheblich reduziert werden. Die vorgeschlagenen Grundrisse sind auf einem klaren regelmäßigen Tragsystem in Schottenbauweise mit kurzen Spannweiten (3,50 – max. 5,00 m) aufgebaut und können dadurch mit wenigen standardisierten Bauteilen vorgefertigt werden. Sämtliche Rohbauteile werden mit wenigen vorfabrizierten Elementen werkseitig hergestellt und zeit- und kostensparend auf der Baustelle zusammengefügt. Die vorgeschlagene Fertigbauweise garantieren eine schnelle Realisierbarkeit. Die vorgeschlagene Massivbauweise verbindet sehr guten Schallschutz mit hohem thermischen Nutzungskomfort. Es werden natürliche Materialien als Bodenbeläge (Naturstein in TRH, Parkett…) vorgeschlagen. Insgesamt wird auf nachhaltige Materialien und Konstruktionen Wert gelegt. Die Außenfassade verzichtet auf Wärmedämmverbundsysteme und die monolithische Ziegelwand wird mit handwerklichem Putz und leichtem Relief zurückhaltend und hochwertig in changierenden Erdtönen gestaltet. Als Sonnenschutz wird ein Raffstore vorgeschlagen. Trotz der wirtschaftlichen ökonomischen Bauweise entsteht ein differenziert gestaltetes, Individualität darstellendes Wohngebäude, das mit einer klaren Lochfassade und den feinen Vor- und Rücksprüngen Bezüge zum historischen Umfeld des Areals sowie auch zu den Nachbarbebauungen aufbaut. Insgesamt entsteht ein differenzierter, qualitätvoll gestalteter Wohnungsbau.

Realisierbarkeit und Wirtschaftlichkeit
Im Hinblick auf die abschnittsweise Realisierbarkeit wird mit dem vorliegenden städtebaulichen Konzept ein robustes, in Abschnitten gut realisierbares Konzept für eine langfristige städtebauliche Entwicklung gegeben und dabei wurde darauf geachtet, dass auch innerhalb der einzelnen Realisierungsschritte bereits identitätsstiftende Qualitäten entstehen. Die kompakte Bauweise schafft trotz hoher Aufenthalts- und Freiraumqualitäten eine zeitgemäße Dichte und hohe Wirtschaftlichkeit. Die geringen Erschließungs- und Versiegelungsflächen tragen hierzu bei. Die oben beschriebene Konstruktion des ersten Bauschrittes und die komprimierte ökonomische Bauweise schaffen hervorragende Bedingungen für eine wirtschaftliche Realisierung, geringe Bau- und Folgekosten, und damit eine Konzentration auf den Wohnwert für die Bewohner. Die geringfügigen Erschließungskosten des sehr wirtschaftlichen Erschließungssystems unterstreichen dieses Konzept.

Insgesamt entsteht ein differenziert gestaltetes, identitätsstiftendes neues Wohnquartier, was ein qualitätvolles robustes städtebauliches Rückgrat für ca. 375 Wohnungen schafft und durch das Aufgreifen des Röhrenseegrünzugs und den östlichen Quartiersplatz soziale Bezüge zum Umfeld aufbaut und sich damit hervorragend und identitätsstiftend in das städtebauliche Umfeld Bayreuths eingliedern wird.