Geförderter Wohnbau in Wien-Donaustadt (AT)

ÖKONOMIE
Das Projekt umfasst insgesamt 101 geförderte Wohnungen, davon 50 Normwohnungen, 51 SMART-Wohnungen sowie 14 Geschäftslokale mit einer förderbaren Nutzfläche inkl. Zuschlägen von 8.312,70 m². Für die SMART-Wohnungen wird Förderung nach § 3 und § 6 (Superförderung) beansprucht. Die Gesamtbaukosten mit € 2.350,--/m² förderbarer Nutzfläche sind die geringsten im Bewerberfeld. Die Baunebenkosten mit 18 % werden durchschnittlich bewertet. Der Baurechtszins mit € 0,97/m² Nutzfläche wird noch durchschnittlich bewertet. Die Baurechtsnebenkosten sind nachvollziehbar. Die Vorgaben der SMART-Wohnungen werden sowohl ökonomisch (Finanzierungsbeitrag € 60,--/m² WNFl., Bruttomiete € 7,50/m² WNFl.; Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag € 0,20/m² WNFl., Betriebskosten- und Verwaltungskostenzuschlag € 1,83/m² WNFl.) als auch der Anzahl nach (50,5 %) erfüllt. Bei den Normwohnungen liegt die monatliche Mietbelastung mit € 8,49/m² WNFl. (Erhaltungsund Verbesserungsbeitrag 0,20/m² WNFl, Betriebskosten und Verwaltungskostenzuschlag € 1,74/m² WNFl.) in Kombination mit dem Finanzierungsbeitrag in der Höhe von € 120,--/m² WNFl. (Baukostenbeitrag € 120,--/m² WNFl., Grundkostenbeitrag € 0,--/m² WNFl.) im durchschnittlichen Bereich des Bewerberfelds. Positiv wird das individuelle Stundungsangebot gesehen. Die Konditionen für die geförderten Geschäftslokale betragen € 40,--/m² Nfl. Finanzierungsbeitrag mit einer Bruttomiete von € 9,99/m² Nfl. Die Garagenkonditionen mit € 75,--/Monat ohne Finanzierungsbeitrag werden gut durchschnittlich bewertet. Die Bauausstattung mit Holz-Alu-Fenstern und Holzparkettboden wird sehr gut bewertet. Das Angebot von kostenneutralen Ausstattungspaketen wird gewürdigt. Besonders gewürdigt werden das Angebot und der damit verbundene Preisvorteil durch fertig geplante Küchen zu Großkundenpreisen. Die Nutzerverträge werden mit 3-4 Sternen beurteilt

SOZIALE NACHHALTIGKEIT
Das Projekt weist im Bereich Soziale Nachhaltigkeit ein vielfältiges Entwicklungspotenzial auf. Es gibt eine Vielzahl an Gemeinschaftsräumlichkeiten für unterschiedliche Funktionen und Zielgruppen, die in der Anlage gut verteilt sind. Unter anderem finden sich ein Waschsalon mit vorgelagertem Kleinkinderspielbereich, eine Fahrradwerkstatt, ein Bewegungsraum, Räume für Kochclubs etc., sowie ein zentrales Foyer am Quartiersplatz mit angelagertem Quartierstreff. Im sogenannten „Lern-Leo“ wird Lernhilfe geboten. Kooperationspartner für dieses Projekt ist der Samariterbund. Am Quartiersplatz befinden sich Räume für Gewerbeeinrichtungen. Mehrere anmietbare Büros befinden sich in den Geschoßen. Besonders positiv beurteilt wird das große Angebot an D-Typ- und E-Typ-Wohnungen. Die Besiedlungsbegleitung, die bis 2 Jahre nach Bezug vor Ort sein wird, wird die Bewohnerschaft an die vorhandenen Möglichkeiten der Anlage heranführen. Geplant sind Veranstaltungen zum gegenseitigen Kennenlernen, Module zur Wohn-, Mobilitäts- und Umweltberatung und die Entwicklung von Gemeinschafts- und Serviceangeboten sowie die Verteilung von Verantwortlichkeiten für zukünftige Aktivitäten. Ziel der Besiedlungsbegleitung ist es, die Gemeinschaftsflächen und -projekte in eine weitgehende Selbstverwaltung der Bewohnerschaft zu übergeben. Ein Schwerpunkt, der sich vor allem an im Home-Office Tätige richtet, sind die Programme „wohnfit“ und „Turngarten“, die zu sportlichem Ausgleich animieren sollen. Ganz allgemein ist für den Schwerpunkt Sport und Bewegung eine Kooperation mit den Vereinen „Sport für alle“ und „Parkour Austria“ vorgesehen. Das Angebot für Bewegung ist niederschwellig und orientiert sich an den Alltagswegen. Auch in diesem Bereich wird vor allem auf Eigeninitiative der Bewohnerschaft gesetzt.

ARCHITEKTUR
Der Baukörper wird ohne Zäsur von Süden nach Norden entwickelt und höhenmäßig gestaffelt. Der geforderte Durchgang vom Süden zur Schule wird an einer Seite von der Gaming Lounge flankiert. Der Platz ist intensiv mit Bäumen bepflanzt, die auf Grund eines sehr ökonomischen Garagenkonzepts in gewachsenes Erdreich gepflanzt werden können. Im Erdgeschoß gibt es auf der platzorientierten Seite keine Wohnnutzung, was der Bedeutung und Funktion des Platzes adäquat ist. Die Bauweise ist Beton-Hybrid. Das Gebäude wird auf vielfältige Weise erschlossen. An der Südecke wird ein großzügiges Pawlatschenatrium angeordnet. Kreuzweise angeordnete Stiegenläufe in einem großzügigen Luftraum erzeugen eine spannende Raumkonfiguration. Von diesem wird ein Laubengang mit durchgesteckten Wohnungen erschlossen. Im mittleren Stiegenkern wechselt das System im 3. Obergeschoß auf einen Mittelgang, von dem drei Geschoße maisonetteartig erschlossen werden. Dieses System ermöglicht eine Wohnungsvielfalt mit durchwegs durchgesteckten Wohnungen und ist überdies sehr wirtschaftlich, weil es die Erschließungsfläche reduziert. Bei den Laubengangwohnungen werden Freiräume so ausgebildet, dass sie in der kalten Jahreszeit als vollwertige, temperierte Wohnräume genutzt werden können. Zum Arbeiten in der Wohnung gibt es diverse Überlegungen. Das gesamte Wohnungssystem wird als sehr innovativ beurteilt und die Wiederbelebung eines Mittelganges für drei Geschoße gewürdigt. An den mittleren Stiegenhäusern werden Büro und Arbeitsräume angeordnet. Ein Großteil der Dächer wird gemeinschaftlich genutzt. Die Nutzungen sind auf verschiedene Ebenen aufgeteilt, die sich teilweise terrassierend miteinander verbinden. Das äußere Erscheinungsbild spiegelt die innere Struktur wieder. Der südliche Bauteil mit der sehr belebten Laubengangfassade im Hof zeigt sich nach Außen (nach Westen) zurückhaltend elegant ohne vorspringende Bauteile. Der niedrigere Bauteil mit Mittelgang im Norden hat auf beiden Seiten Balkone. In Summe ist das Gesamtkonzept sehr stimmig mit viel innovativem Potential.

ÖKOLOGIE
Der HWB liegt mit 23 – 39,6 kWh/m²a (abhängig vom lc) im guten bis mittleren Bereich. Mit dem sehr guten Gesamtenergieversorgungskonzept, monovalente Erdwärmepumpe zur Warmwasserbereitung und zum Heizen über die Decke bzw. Free-Cooling zur Sommertemperierung im Sommer ergibt sich eine insgesamt niedrige CO2-Belastung von 7,80 kg/m²a. Die nicht zugängliche extensiv begrünte Dachfläche von 490 m² wird gut mit einer Photovoltaikanlage mit ca. 48 kWp genutzt. Die Holz-Beton-Hybridbauweise ist ressourcenschonend und nutzt Mineralwolle als Dämmstoff. Die beschriebene Optimierung des Materialeinsatzes entlang des Lebenszyklus und der Einsatz von sortenreinen trennbaren Konstruktionen sowie der Einsatz von Holz-Alu-Fenstern werden positiv gesehen. Das Belüftungssystem mit schallgedämmten Nachströmöffnungen und Abluftventilatoren mit Wärmerückgewinnung ist nachvollziehbar und kosteneffizient. Die Beheizung über die Decke sowie die Temperierung im Sommer durch Free-Cooling fördert das nachhaltig behagliche gesunde Wohnen. Die in der Präsentation zugesagten ausstellbaren Rollläden an den Hauptfassaden liefern auch einen wesentlichen Beitrag zur Sommertauglichkeit in der Zukunft. Das ökologische Bauproduktmanagement mit externer Qualitätssicherung und die Einhaltung des klimaaktiv-Goldstandards werden sehr positiv beurteilt. Das Projekt schafft einen klaren urbanen Platz zwischen Vorbereich Bildungscampus und Wohnbau, der von einem Baumraster überschirmt wird. Nutzungen werden nach Tetris-System in diesen Bereich eingeflochten. Die Bauminsel der Schule wird aufgenommen und nach Westen erweitert. Im Süden gibt es eine Spiel- und Lernlandschaft, die dem Lern-Leo vorgelagert ist und Nischen für unterschiedliche Lern- und Spielnutzungen anbietet. Die Tiefgarage ist effizient organisiert und erlaubt, dass die Bäume am gesamten Platz in Erdkern stehen. Eine übergeordnete Abstimmung zur Platzgestaltung mit dem Bildungscampus ist erforderlich, um eine einheitliche Platzgestaltung sicherzustellen. Die Stiegenhäuser nehmen das Thema der Bewegung auf und bieten auf einer 8er-Schleife durch das Gebäude Raum zur Fortbewegung und sportlichen Betätigung. Eine ausgedehnte Dachlandschaft bietet auf drei verschiedenen Dachbereichen unterschiedliche Nutzungen an. Es gibt den Garten Koch Club mit Urban Gardening und Sitzbereich, die Wildnis samt Leselounge als Aufenthaltsbereich für BewohnerInnen und das Spieldeck mit Gemeinschaftsbereich, wo die Kleinkinder-, Kinder- und Jugendspielbereiche untergebracht sind. Ein Angebot an berankten Pergolen bietet Schatten am Dach. Der erhöhte Substrataufbau auf den Dachflächen erlaubt einen verbesserten Wasserrückhalt. Fassadenbegrünung findet sich im Norden erdgebunden am außenliegenden Stiegenhaus sowie an der Südostfassade mit Trögen. Alle Grünflächen auf dem Bauplatz werden automatisch bewässert. Hochstämme mit einem Stammumfang von 20/25cm tragen zur Klimaresilienz bei.

Projektbezogene Auflagen und Empfehlungen
Das ausgewählte Projekt überzeugt durch einen sehr qualitätsvollen Entwurfsansatz. Dies betrifft sowohl die Erschließungs- und Grundrisstypologien, den Umgang mit der Sockelzone, das Energie- und Freiraumkonzept wie auch die Interpretation der Kernthemen dieses Wettbewerbs „Sport und Bewegung“ wie „Arbeiten im Home-Office“. Hier hebt sich das Projekt von den anderen Projektbeiträgen ab. Gerade zum letztgenannten Themenfeld des „Arbeiten im HomeOffice“ leistet dieses Projekt (über alle Säulen hinweg) substantielle Beiträge mit einem hohen Innovationspotenzial. Bezugnehmend auf die Einzelbeurteilung werden auch einige projektbezogenen Auflagen und Empfehlungen mit auf den Weg gegeben: Die Gewerbenutzung im Bereich des Schulvorplatzes ist hinsichtlich der Öffentlichkeitswirksamkeit der Nutzungen zu detaillieren und dem Grundstücksbeirat vor der Einreichung vorzulegen. Vom Schulvorplatz ist eine großzügige, öffentliche Durchwegung nach Westen zum Eingang des Supermarkts zu planen. Die Anzahl der Maisonettewohnungen ist nach Möglichkeit zu reduzieren. In diesem Zusammenhang ist eine etwaige Verlegung des mittleren Stiegenhauses nach Norden, auch hinsichtlich der Ost-West-Durchwegung, ebenso zu prüfen wie die direkte Erschließung der jeweils nördlich angrenzenden Wohnungen. Die Fassade an der Leopold-Kohr-Straße ist hinsichtlich Gestaltung und Begrünung nochmals zu überdenken. Vor allem die gute zweigeschoßige Gewerbezone sollte aus Sicht der Jury stärker in Erscheinung treten und eine Geste der Einladung an das nördliche Entwicklungsareal signalisieren.