Entwicklung Liegenschaft der Mainova-Zentrale zur Schaffung zukunftsfähiger Arbeitsumfelder in Frankfurt am Main

Der Mainova-Campus an der Solmsstraße wird zu einer Modellstadt für nachhaltige Ökonomie, Ökologie und für soziokulturell verantwortungsbewusstes Bauen entwickelt. Die klimaangepasste Planung erweitert den Fokus der Mainova über den Energie sektor auf eine ganzheitlich nachhaltige und werthaltige Gestaltung und trägt diese als Identität nach außen. Damit setzt die Mainova ein Zeichen für ein ökologisches und lebenswertes Wohn- und Arbeitsumfeld.

Zwei zentrale Gestaltungselemente bieten Übersichtlichkeit und Orientierung auf dem Campusareal: Der 2.500 Quadratmeter große horizontale Spiegel des Wassergartens ist der Ruhepol zwischen den mächtigen Bestandsgebäuden und den städtischen Neubauten im Osten. Die neukonzipierte Kantine schwebt angebunden an den Bestand über dem Wasser. Von der Solmsstraße begleitet eine urbane Promenade den Wassergarten als Sichtachse bis zum siebengeschossigen Hauptgebäude, flankiert von Arkaden mit Geschäften, Restaurants und Läden. Westlich der Bestandsgebäude liegt der 10.000 Quadratmeter große Mainova-Park, der auch Teile des alten Baumbestands aufnimmt und zu Spiel und Erholung einlädt. Zusammen mit einer Neupflanzung von bis zu 100 Bäumen ist der Park Klimapuffer, Luftfilter und grüne Lunge weit über den Campus hinaus. Zur Bahn dient die in Wellen ansteigende Topografie des Parks und eine dichtere Bepflanzung dem Schallschutz. Beide Bereiche sind durch die Grüne Gasse miteinander verknüpft. An den Park schließt sich westlich ein durchgrünter Wohnhof mit vielfältigen Angeboten vom geförderten Wohnen bis hin zur Eigentumswohnung an. Die nachhaltige Regenwasserbewirtschaftung auf dem Campus wird sichtbar und erlebbar umgesetzt. Ein Netz differenziert gestalteter, gemeinschaftlich nutzbarer Grünräume, das neue Quartierszentrum mit Promenade entlang des Wassergartens und eine vielfältige Mischung von Wohnen, Arbeiten, Sport und Erholung sorgen für ein selbstverständliches Zusammenwachsen des Mainova Campus mit den angrenzenden Stadtteilen City West und dem Schönhof-Viertel.

Wald und Wasser: der Mainova-Campus als urbanes Ökosystem

Das Konzept zielt auf eine grundlegende Neubewertung städtischer Freiräume nach ihren ökologischen Potentialen für die Anlage von Gemeinschaftsgärten, Nutzgärten, Baumhainen, Blumenwiesen und Wasserreservoiren. Gemeinschaftsgärten und Interkulturelle Gärten haben neben ökologischen, auch wichtige soziale Funktionen: Sie bieten Treffpunkte, können Anlaufstellen z. B. für neu Zugezogene und Singles, sein. Den Werkswohnungen für Mitarbeiter und Auszubildende sind Urban Gardening-Flächen direkt zugeordnet. Menschen mit Behinderungen sind durch barrierefreie Bereiche einbezogen. Das neue Umfeld wird zur Stärkung der Mitarbeiter-Verbundenheit mit dem Unternehmen Mainova wirksam beitragen.

Hohe großkronige Solitärbäume tragen erheblich mehr als Fassaden- und Dachbegrünung zur Senkung des Temperaturniveaus im direkten Umfeld bei. Ziel der Planung ist es deshalb, über das gesamte Plangebiet verteilt möglichst viele Standorte für die Anpflanzung von klimaresilienten, erdgebundenen Bäumen zu identifizieren. Das integrierte Wassermanagementsystem, bestehend aus einem Netzwerk multifunktionaler Schwammstadtelemente, sorgt durch offene, straßenbegleitende Regenwasserläufe für eine gleichmäßige Verteilung des Niederschlages und dient der lokalen Versickerung. Diese sind für den 5 Jahresregen ausgelegt. Sollte dieser übertroffen werden, sammelt sich das Regenwasser in einem System von Mulden und Rigolen, wo es verzögert versickern kann. An die offenen Gerinne angeschlossen, dient der Wassergarten als Regenwasser-Reservoir und auch als Puffer bei Starkregen. Seine großzügige Verdunstungsfläche bewirkt zugleich eine spürbare Luftkühlung und steigert damit die Aufenthaltsqualitäten. Ergänzt wird das Konzept durch in die Gebäude integrierte Zisternen, die das Regenwasser der Dachflächen zur Brauchwassernutzung zur Verfügung stellen.

New Work auf dem Mainova-Campus

Der demographische Wandel, das Schrumpfen der Erwerbsfähigenzahl sowie die zunehmende Etablierung neuer Arbeitsplatzkonzepte (Desksharing, Co-Working, Homeoffice) und der sinkende Pro-Kopf-Büroflächenverbrauch eröffnen neue Möglichkeiten. Große zusammenhängende Mononutzungen werden aufgegeben zugunsten nutzungsoffener Baustrukturen - mit Auswirkungen auch auf den Bestand. Das Gebäude 0052C wird umgenutzt zu einem Ausbildungszentrum, die Gebäude 0051B, 0051C, 0053A und 0054B werden zur verbesserten Grundstücksausnutzung in der Tiefe abgebrochen. Bestehende Schalt punkte und sensible Leitungsknoten bleiben erhalten. Der Park wird angelegt. Der bestehende Weiher wird erweitert und der Wasserturm versetzt. Die Nutzungsverteilung folgt in beiden Plangebieten dem Prinzip kleinteiliger Durchmischung von Wohnen und Arbeiten. Flexible Bürogrundrisse, hoher Digitalisierungsgrad und die intelligenten Vernetzung aller Arbeitsbereiche machen den Mainova-Campus zu einem hochattraktiven, zukunftsfähigen Arbeitsumfeld für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Das neue fünf- bis achtgeschossige Hauptgebäude am nördlichen Rand des Grundstücks nutzt optimal vorhandene Flächenreser ven. Es wird zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen in Bauabschnitten realisiert.

Mit Blick auf die Nachhaltigkeit ist die Lebensdauer einer Immobilie entscheidend. Die Anpassungsfähigkeit an zukünftige Nut zungsbedürfnisse, die Wandelbarkeit und Resilienz bestimmen, ob ein Gebäude 50 oder 100 Jahre gebraucht und erhalten wird. Großzügige Geschosshöhen, ein offenes, variables Flächenlayout, langlebige Materialien im Innen- wie im Außenbereich, sorgsam gestalte Fassaden und nicht zuletzt die Einbindung in ein urbanes Umfeld mit Naherholungsangebot erhöhen auf Dauer den Gebrauchswert der Neubauten.

Der Mainova-Campus, ein Quartier der kurzen Wege

Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Bildung, Sport und Erholung sind auf kurzen Wegen erreichbar, das macht ein lebendiges Stadtquartier aus. Damit der Campus sich dahin entwickelt, ist auch das Wohnhaus für Nutzungsmischungen konzipiert mit vielfältigen Wohnungstypen und nutzungsoffenen Erdgeschossen. Im Erdgeschoss kann etwas anderes stattfinden als in den Obergeschossen; mindestens aber im Block ist alles möglich, was ein Stadtquartier braucht. Das heißt: Noch ist nicht alles minutiös multifunktional durchgeplant – sondern Nutzungsmischung und Nutzungsänderung bleiben langfristig möglich. Die uneingeschränkt barrierefreien Wohnungen haben Räume, die groß genug sind, sich wechselnden Wohnbedürfnissen anzupassen. Es gibt keine Vorfestlegung nach Nutzergruppen, sondern robuste Stadthäuser mit einem breiten Angebot an Wohnungstypen bei Gebäudetiefen zwischen 13 und 15 Metern. Die Geschichtsfähigkeit der Stadt, die Aneignung durch ihre Bewohner ist dort gegeben, wo dauerhafte Konstruktionen und alterungsfähige Materialien eine langfristige Haltbarkeit ermöglichen. Nur massiv gemauerte Wände, die auch im Umbau anschlussfähig sind, sind langfristig nachhaltig und ökologisch sinnvoll.

Klimaneutrale Energieversorgung 

Die Energieversorgung des Quartiers kombiniert auf innovative Weise die unterschiedlichen Stoffströme an der Schnittstelle zwischen Gebäude- und Stadttechnik. Die Verknüpfung von Gebäuden und Freiräumen bewirkt dabei über übliche Bilanzgrenzen hinaus ein städtebaulich ausgewogenes Versorgungskonzept, das sensibel auf die heterogene Bebauungsstruktur und ihren spezifischen Eignungen eingehen kann.

Elektro

In solar hochexponierten Flächen integrierte Photovoltaikanlagen primär auf den Dachflächen der Gebäude schaffen (in Kombination mit extensiver Dachbegrünung) ganzjährig ein konstant hohes Angebot, das auf unterschiedlichen Ebenen zum Betrieb des Gesamtquartiers herangezogen werden kann. In Zeiten elektroenergetischer Überschüsse während des Tages werden die Stromerträge genutzt, um die semizentralen Wassernetze des Quartiers zu betreiben, in denen sowohl Regenwasser als auch Grauwasser als wertvolle Ressource betrachtet werden. Während Phasen des Tages mit erwartbaren Lastspitzen an Nutzenergie dient der gewonnene regenerative Strom dem Betrieb von Abwasserwärmepumpen zur Energieversorgung der Neubauten. Mit einer installierten Leistung von ca. 1,18 MWp, lassen sich somit bis zu 50 % der geschätzten Verbräuche abdecken.

Heizung

Die zentrale Wärmeversorgung liegt unter dem Wassergarten. Darin befindet sich ein thermochemischer Energiespeicher, wel cher nahezu verlustfrei die Wärmeenergie über mehrere Monate hinweg speichern kann. Die Ladung des Speichers wird mittels Solarkollektoren sowie der Abwärme der Kältemaschinen bewerkstelligt. Dabei wird aus dem Prozess Wasser ausgeschieden, welches gesammelt und in der Heizperiode dem Kreislauf geregelt hinzugeführt wird. Zur Spitzenlastabdeckung werden Fern wärme sowie Solarthermie eingebunden. Als Ergänzung zur wärmetechnischen Versorgung wird in die Hauptabwasserleitungen eine Wärmerückgewinnung mit einer reversiblen Wärmepumpe eingeplant. Diese entzieht dem Abwasser die thermische Energie und macht diese effizient nutzbar.

Kühlung

Um jederzeit den höchsten thermischen Komfort zu gewährleisten, wird auf eine nachhaltige Kälteversorgung gesetzt. Diese besteht neben der thermischen Ausnutzung der Verflüssigungswärme zur Wärmeversorgung im Winter, aus Kältemaschinen mit dem natürlichen Kältemittel Propan. Zur optimalen Ausnutzung der thermischen Verhältnisse in den Übergangszeiten wie Herbst und Frühling kann ein in die Fassade integrierter Wärmeübertrager oder eine als Energiezaun genutzte Einhausung zur freien Kühlung genutzt werden. Somit wird ein erheblich geringerer Anteil der konventionell bereitgestellten mechanischen Kühlung in diesen Zeiten, sowie auch im Winter, in Anspruch genommen. Der Eisspeicher angedacht dient auch dazu, die Spitzenlastkurven zu normalisieren und somit die zu installierende Leistung auf ein wirtschaftliches Minimum zu begrenzen.

Wasser-Sensitive Stadtgestaltung

Das Quartier besitzt ein bisher in Europa einzigartiges Wasserkonzept, welches neben dem Trinkwasser aus der städtischen Versorgung auch Grauwasser und Regenwasser als wertvolle Ressource betrachtet. Das Grauwasser, also das benutzte Wasser aus Duschen, Waschbecken und Waschmaschinen, wird auf Blockebene gesammelt, mittels einer Membrananlage mit an schließender Desinfektion gereinigt und semizentralen Kreisläufen zugeführt. Die Wasserqualität erreicht dadurch nahezu Trinkwasserqualität, auch wenn es sich lediglich um „Servicewasser“ handelt und die Nutzung auf den Einsatz in der WC Spülung bzw. der Waschmaschine beschränkt wird. Das Servicewasser wird tagsüber bei Energieüberschuss aus den Photovoltaik Anlagen in den historischen Wasserturm gepumpt, der am Eingang ins Quartier einen starken visuellen Akzent setzt.

Da im Gebiet der Grauwasseranfall den Servicewasserbedarf übersteigt, produziert die Anlage dauerhaft einen Überschuss. Dieser Überschuss wird gemeinsam mit anfallendem Niederschlag im historischen Wasserturm gesammelt und genutzt, um die durch das Gebiet führenden Wasserrinnen zu bewässern. Diese sind neben ihrer Funktion als landschaftsbildendes Element und den damit weitreichenden positiven Effekten im Kontext der Biodiversitätserhöhung auch dafür da, die angeschlossenen Urban Gardening Flächen bewässern zu können. 

Das multifunktionale System von Mulden und Rigolen bietet zudem einen adaptiven Hochwasserschutz und ist als grünes Schwammstadtelement für den 100-jährigen Regen ausgelegt, mit weitreichenden positiven Effekten auf die Stadttechnik, die dadurch massiv entlastet wird.

Vielfalt in der Mobilität

Ein maßgeschneidertes Mobilitätskonzept für den Mainova-Campus sieht die Stärkung des Umweltverbundes (ÖPNV, Radverkehr, Fußverkehr) sowie der geteilten Mobilität (Carsharing, Bikesharing mit Mobilitätsstationen, Fahrradwerkstätten und Servicestationen, Stellplatzmanagement, Paketstation) vor, das den freiwilligen Verzicht auf die Nutzung des eigenen PKW komfortabel und ökonomisch attraktiv macht. 

Großflächige oberirdische Stellplatzanlagen, die sich städtebaulich schlecht integrieren, werden zur Disposition gestellt, mit dem Ziel, bereits versiegelte Flächen durch Begrünung und als Nutzgarten höherwertiger und klimafreundlicher zu machen. Zur Entlastung der Campus-Freiräume werden kompakte Quartiersgaragen vorgeschlagen. 

Der Mainova-Campus ist über die bestehenden Straßen ausreichend erschlossen. Die Galvanistraße wird auf Campushöhe zur Shared-Space-Straße umgebaut. Dort und entlang der Solmsstraße liegen die Zufahrten zu Tiefgaragen. Die bestehende Ringerschließung um die Bestandsgebäude bleibt unverändert. Das neue Quartier bleibt dadurch weitestgehend verkehrsfrei, der Fokus liegt auf der Stärkung eines feingliedrigen Fuß- und Radwegenetzes sowie der Stärkung der Grünzonen zu attraktiven Wegeverbindungen. Die Zufahrten für Müllabfuhr und Feuerwehr sind gewährleistet.

Brandschutz

Durch die städtebauliche Konzeption können Flächen für Rettungsfahrzeuge gebündelt in die Bebauungsstruktur integriert werden. Es werden möglichst zweiseitig orientierte, „durchgesteckte“ Grundrisse geplant, um die Innenhöfe von jeglichem Verkehr freizuhalten. In besonderen Fällen, dort wo Wohnungen von der Drehleiter des Hubrettungsfahrzeugs nicht erreicht werden, wird der zweite Rettungsweg baulich mittels zusätzlicher Treppen oder Sicherheitstreppen nachgewiesen.

Bauphasen

Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen wird der Campus in Bauabschnitten realisiert. In der Bauphase 0 werden die Gebäude 0053A und 0054B zur verbesserten Grundstücksausnutzung in der Tiefe abgebrochen. Bestehende Schaltpunkte und sensible Leitungsknoten bleiben erhalten. Der Mainova-Park wird angelegt. In der ersten Bauphase wird im westlichen Gebiet eine Wohnbebauung realisiert. Die Grundstücksausnutzung liegt im Bereich der Vorgaben im B-Plan. Im Gebäude 0052C entsteht nach Auszug der Technik Raum für eine Pop-Up Kantine. Zeitgleich werden die Gebäude 0051B sowie 0051C abgebrochen, um Raum für Neues zu schaffen. Zwischen der neuen Wohnbebauung auf dem westlichen Areal und den bestehenden Bürogebäuden entsteht der Mainova-Park mit einer schallschluckenden Hügellandschaft zu den Bahngleisen.

Im Osten der Areals wachsen erste Gebäudeteile mit Flächenangeboten für die neue Arbeitswelten auf Basis des bestehenden Planungsrechts. Während die ersten Bauabschnitte schon realisiert werden, wird für die Entwicklung der restlichen Flächen die planungsrechtliche Voraussetzung geschaffen. In dieser Periode kann der bestehende Weiher zu einem großen Wassergarten vergrößert werden, welcher zentraler Baustein eines ausgeklügelten Wasserkonzepts im Quartier ist. Parallel zum Bebauungsplanverfahren wird an der Konzeption des neuen Hauptgebäudes im Norden des Areals gearbeitet, sodass zur Planreife der Bauantrag eingereicht werden kann. Die Kantine findet am Wassergarten einen neuen Standort. Im Gebäude 0052C wird Raum für ein neues Ausbildungszentrum der Mainova-Azubis geschaffen. Im Zuge der letzten Bauphase wird im östlichen Bereich der Gebäuderiegel geschlossen.