Neubau Gewerbehof mit Technologiezentrum Ostbahnhof in München

Der neue Gewerbehof mit Technologiezentrum präsentiert sich als mehrfach abgestuftes und vom Straßenraum abgesetztes Volumen. Das Gebäude mit seinem steinernen, robusten Sockel und dem darauf aufbauenden Holzhybridbau versteht sich als ökonomisch wie ökologisch adäquate Antwort auf die Fragen unserer Zeit. Durch die differenzierten Abstufungen in den Geschossebenen entsteht ein wohlproportionierter Baukörper, der ein spannungsvolles Ensemble mit dem Bestandsgebäude bildet. Das Gebäude charakterisiert sich durch divers nutzbare und üppig begrünte Freibereiche und Fassaden, sowie seines zum Ausdruck kommenden Holzbaus und setzt dadurch ein klares Statement in seiner dicht bebauten und städtischen Umgebung im Werksviertel. Dieser im Straßenraum weithin sichtbare und für die Nutzer unmittelbar erlebbare Eindruck von Natur, Wohlbefinden und nachhaltiger Architektur zeichnet die Aufenthalts und Arbeitsqualität und das Wesen dieses neuen Ortes aus.

Das Gebäude befindet sich zwischen der, städtischen Haager Straße, die durch eine Allee begleitet wird und dem durch das natürliche Biotop geprägten Tiefhof. In diesem Spannungsfeld positioniert sich der Entwurf durch einen robusten Sockel. Dieser Sockel dient sogleich als Pflanztrog für die Fassaden- und Terrassenbegrünung, welche dem Gebäude in den darüberliegenden Geschossen seinen Ausdruck verleiht. Der filigrane Holzbau, der darauf aufbaut, wird durch die üppige Begrünung über das gesamte Gebäude in Längsrichtung gerahmt. Die beiden Längsfassaden werden Ausdruck der klaren Struktur des Gebäudes und seiner Mieteinheiten und bilden das architektonische Bindeglied zu den umgebenden städtischen Gebäuden. Somit bildet sich eine klare repräsentative Adresse und ein neuer urbaner Raum an der Haager Straße.

Erschließung

Die Haupterschließung für Besucher*innen des neuen Gewerbehofes erfolgt über den zentralen Haupteingang an der Haager Straße. An dieser Stelle befinden sich auch die Adressen und Briefkästen der Firmen. Von hier aus können alle Ebenen und auch die Gastronomie im obersten Stockwerk fußläufig über eine Treppe wie auch über den Aufzug erreicht werden. Ortskundige Mieter*innen können ebenso die beiden links und rechts des Haupteinganges angeordneten Fahrstühle sowie die außenliegenden und begrünten Treppenhäuser verwenden und somit ihren Weg zur Arbeit optimieren, oder innerhalb des Gebäudes Abkürzungen begehen. Der Fußgängerzugang aus dem Tiefhof erfolgt über das zentrale Treppenhaus sowie den daran angegliederten Fahrstuhl, oder ebenfalls untergeordnet bei den Lastenaufzügen.

Anlieferung

Die Anlieferung erfolgt auf zwei Ebenen, die für einen reibungslosen Ablauf sorgen. Die Anlieferung von 40-Tonnern erfolgt über die Fahrspur an der Haager Straße parallel zum Gebäude und die hier angegliederten LKW-Stellplätze. Diese sind ideal für Gabelstapler erreichbar, welche die Waren an die Mieteinheiten im EG und zu den Lastenaufzügen verteilen können. Über diese Spur und seitlich angegliederte Kurzzeitparkplätze parallel zur Fassade erfolgt ebenso die Anlieferung der Gewerbeeinheiten im EG durch Kleintransporter. Die Anlieferung der Einheiten im Tiefhofgeschoss und aller Obergeschosse des Technologiezentrums erfolgt über den Tiefhof und die dort direkt erreichbaren Lastenaufzüge. Hier sind ausreichend Parkplätze als Quer- und Längsparker direkt am Gebäude vorgesehen.

Nutzung

Der Gewerbehof am Ostbahnhof versteht sich durch eine klare Nutzungsverteilung. Im Tiefhofgeschoss und im EG befinden sich im robusten Betonsockel die Gewerbehofeinheiten. Im Tiefhofgeschoss befinden sich der gut erreichbare Müllraum, sowie die Einfahrt für die darunterliegende Tiefgarage. Im 1. - 4. OG befinden sich in der filigraneren Struktur des Holzbaus die Einheiten des Technologiezentrums. Im 4. OG befinden sich direkt an der Haupterschließung und von der Haager Straße gut erkennbar der Makerspace und der Meeting- und Konferenzbereich mit direktem Zugang zu der Dachterrasse. Im 5.OG befindet sich an prominentester Stelle die für das gesamte Quartier zugängliche Gastronomie. Das Restaurant bietet im Inneren wie auf den beiden großen Dachterrassen weitläufige Ausblicke in verschiedene Richtungen.

Funktion Müllraum

Der Müllraum befindet sich an der Schnittstelle zwischen dem MGH an der Friedenstraße und dem neuen Gewerbehof, um eine bestmögliche Erreichbarkeit von beiden Gebäuden aus zu gewährleisten. Die Anlieferung der Abfälle erfolgt über die Lastenaufzüge und dann direkt über den überdachten Hofbereich an die großen Container. Diese stehen in einer 40 cm tiefen Grube, um die Hubeinbringung der Abfälle mit der gegebenen Geschosshöhe im Tiefhof realisieren zu können. Die Müllfahrzeuge können die Container durch ihre Hebetechnik aus dieser geringen Vertiefung mit einer eingebauten Rampe herausheben und abtransportieren.

Funktion Tiefgarage

Die Tiefgarageneinfahrt befindet sich direkt an der Rampe in denTiefhof, um einen möglichst reibungslosen Ablauf mit den anderen Einheiten und Nutzungen zu gewährleisten. Erste Fahrrad- und Lastenradstellplätze befinden sich bei der Tiefgaragenabfahrt im Tiefhofgeschoss. Weitere Fahrrad-, Lastenrad-, Motorrad- sowie PKW- Stellplätze befinden sich in der Tiefgarage. Dieses Geschoss ist über 3 Aufzüge und 3 Treppenhäuser ideal an alle Geschosse, die Freibereiche und den Tiefhof angeschlossen.

Lagerflächen / Geschossflächenzahl

Die Lagerflächen des Gewerbehofes befinden sich im Tiefhofgeschoss an der eingegrabenen Seite zur Haager Straße hin. Die Lagerflächen sind über den breiten Flur und die direkt angeschlossenen Lastenaufzüge gut erreichbar und lassen sich je nach Bedarf in kleinere Lagereinheiten unterteilen.

Da das Tiefhofgeschoss im Mittel nur 1.20 m über dem Erdreich liegt, kann es bei den Vollgeschossen ausgenommen werden. Bei der Ermittlung der Geschossfläche müssen nun in diesem Geschoss nur die Flächen von Aufenthaltsräumen angerechnet werden, nicht jedoch die Flächen der Lagerräume. Dies ermöglicht uns die rund 1100 qm Lagerfläche zusätzlich an anderer Stelle des Gebäudes als Nutzfläche zu erstellen und dennoch innerhalb der maximalen Geschossfläche von 12.788 qm zu bleiben.

Fassadenbegrünung / Freibereiche und Terrassen

Die Freiraumgestaltung reagiert auf Herausforderungen, welche heute und in Zukunft an uns und unser Leben in der Stadt gestellt werden. Mit dem erklärten Ziel, den CO2- Ausstoß und die steigenden Temperaturen in unseren Städten zu senken, gilt es effektive Lösungen zu finden. Die Schaffung von üppigen Grünflächen sowohl zur Verschattung des Außenraumes als auch zur Aufnahme von Starkregenereignissen sind oberste Ziele. Zugleich soll in der Grüngestaltung der Außenflächen – beispielsweise durch Bepflanzung der horizontalen Dachflächen – der Erhalt des Bestands an Insekten- und Tierleben in unseren Städten gefördert werden. Dieses Streben nach Naturschutz und Verbesserung der Lebensqualität findet in der Umsetzung unseres Konzepts konkrete Anwendung. Der auskragende Betonsockel bildet als Pflanztrog den Auftakt hierfür und führt eine neue Landschaftsebene ein. Dadurch schafft der Entwurf das Einbeziehen von Natur im Stadtraum im komplementären Kontrast – beziehungsweise Ergänzung – zur strengen Architektur. Die Fassadenbegrünung entspringt dieser neuen Ebene und entwickelt sich an den Stirnseiten in die Höhe. Die begrünten Dachgärten verbinden mikroklimatische Funktionalität und Ästhetik und sollen dem Benutzer ermöglichen, den Horizont und die Weite des Himmels inmitten der Stadt auf verschiedenen Ebenen erleben zu können. Der gezielte Einsatz immergrüner Gewächse in der Fassade und auf den Dachflächen wirkt sich zudem positiv auf das Gebäudeklima aus, und es ist gewährleistet, dass die Begrünung klimaeffizient mit recyceltem Regenwasser bewässert werden kann. Eine weitere Ebene dieses ökologischen Ansatzes ist die soziale Komponente dieser Flächen. Es wird in den Außenräumen Wert darauf gelegt, gemeinschaftliche Orte zu schaffen, die Ansprüche von Natur und Stadtleben verschmelzen. Nutzflächen wie urban farming / Gemüsegarten, Streuobstbäume, Spalierobst und Bienenstöcke erfüllen nachhaltige und gesellschaftliche Ansprüche und Funktionen. Alle Elemente tragen so dazu bei, eine einladende und wohltuende Atmosphäre für die Mieter*innen, Besucher*innen und Umwelt zu schaffen.

Auf die prognostizierten Veränderungen des lokalen Klimas durch den Klimawandel, mit den bekannten Begleiterscheinungen wie Hitzewellen, Dürreperioden, Starkregenereignissen soll das geplante Gebäude reagieren und deren Auswirkungen durch ein vorteilhaftes Mikroklima, auch für die angrenzenden Stadteile, minimieren. Dafür wird die Versiegelung der Oberflächen minimiert, der Baumbestand erhalten und erweitert sowie eine lokale Regenbewirtschaftung vorgesehen. Neben den Freiflächen sollen insbesondere auch das Gebäude auf den verschiedenen Terassenebenen durch eine Dach- und Fassadenbegrünung (Evapotranspiration) sowie durch eine Materialwahl mit einem vorteilhaften Albedo zur Verbesserung des Mikroklimas beitragen. Wasser wird als Ressource angesehen, die nachhaltig bewirtschaftet werden soll. Das Regenwasser wird auf den Gründächern zurückgehalten und kann über Zisternen für die Gartenbewässerung gespeichert werden. Überschüssiges Regenwasser soll vor Ort naturnah versickern. Die Bepflanzung soll dürreresistent erfolgen und nur mit gespeichertem Regenwasser gegossen werden.

Struktur

Das Grundkonzept des neuen Gewerbehofes ist eine ganz klare Struktur aus Erschließung, dienenden Raumspangen und Mietparzellen. Der Flurbereich sorgt durch seine stringente Ausbildung von Längsfassade zu Längsfassade für eine sehr gute Orientierung und dient somit als Anker für alle anderen Funktionen. Diese Bereiche bilden mit den Vertikalerschließungen sowie den Technikräumen und Toiletten eine robuste Grundstruktur. Diese wird mit den Nutzungseinheiten auf einem 3.6 m Raster (Technologiezentrum ) sowie einem 5.4 m Raster ( Gewerbehof ) ausgefacht und bietet somit ein größtmögliches Maß an Flexibilität. Diese Flexibilität versteht sich sowohl in der angedachten und zukunftsnahen Nutzung als Gewerbehof und Technologiezentrum sowie auch für andere in ferner Zukunft liegende Nutzungsmöglichkeiten.

Brandschutz

Das Gebäude ist in 3 Brandabschnitte mit 3 Fluchttreppenhäusern unterteilt. Hierbei wird auf die maximale Brandabschnittslänge von 40 m sowie die exakten Fluchtwegslängen geachtet. Entfluchtet werden die Treppenhäuser an verschiedenen Stellen im EG und Tiefhofgeschoss. In der Tiefgarage werden Brandabschnitte über F90 Rolltore gebildet und ebenfalls über 3 Treppenhäuser die Fluchtwege gewährleistet.

Energie und Nachhaltigkeitskonzept

Ziel dieses Konzeptes ist die Entwicklung eines ökologisch und ökonomisch optimierten Gewerbegebäudes, das hohe Komfort- und Behaglichkeitsansprüche erfüllt, keine hohen CO2-Emissionen in Herstellung und im Betrieb verursacht, kostengünstig im laufenden Betrieb funktioniert und damit nachhaltig ist. Mit dieser Zielsetzung soll ein möglichst CO2- neutraler Betrieb und eine Nachhaltigkeitszertifizierung nach QNG ermöglicht werden. Die Einheiten werden natürlich über die Fassade belüftet und schützen sich im Sommer über außenliegenden Sonnenschutz sowie Nachtspülung vor Hitzeeinträgen. Wenn durch einzelne Nutzer*innen dennoch eine Lüftung gewünscht wird, würden wir zu dezentralen Lüftungsgeräten in der Fassadenebene raten, um großflächig angelegte und in großen Teilen ungenutzte Schachtflächen zu sparen. Diese Schachtflächen könnten dennoch, wenn gewünscht, in den Schrankzonen der Einheiten angedacht werden. Das Dach über dem 5.OG ist mit aufgeständerten Photovoltaik-Paneelen über dem Gründach versehen, diese erzeugen erneuerbaren Strom zur eigenen Verwendung, Überschüsse können optional in Batterien gespeichert oder in das öffentliche Stromnetz eingespeist werden. Um eine vorteilhafte Ökobilanz zu erzielen, werden neben der Optimierung des Energieverbrauches im Betrieb auch die Emissionen durch die Konstruktion über den gesamten Lebenszyklus bewertet. Das Gebäude wird daher ab dem ersten OG in Holzbauweise mit minimiertem ökologischem Fußabdruck errichtet. Nur der Sockel besteht aus recycletem Beton und weißt daher ebenfalls eine deutlich verbesserte Ökobilanz als herkömmlicher Beton auf.

Baukonstruktion

Das Gebäude versteht sich als ein Holz - Betonhybrid Bauwerk mit einem hohen Vorfertigungsgrad und nutzt die Vorteile der jeweiligen Konstruktion bestmöglich aus. Das Erdgeschoss, das Tiefhofgeschoss und die Tiefgarage bestehen aus RC-Beton und bilden einen robusten Sockel, welcher den hohen Lastanforderungen und den starken Nutzungsansprüchen standhalten kann. Die Decken werden in diesen Geschossen als Hohlkörperdecken aus RC-Beton ausgebildet. Auf diesem Sockel baut eine Holz- konstruktion mit Holzbetonverbunddecken auf. Diese Konstruktion aus Holzstützen und

Wandausfachungen bietet ein bestmögliches Maß an Flexibilität. Die Spannweiten der Deckenbalken von 7.30 m in den Nutzungseinheiten stellen ein Höchstmaß an Effizienz dar und nutzen die Vorteile des Holzbaus bestmöglich aus. Die Decken unter den Terrassen besitzen die doppelte Anzahl an Trägern um die Lasten der Begrünung aufnehmen zu können. In den Flurbereichen befinden sich Brettsperrholzdecken als Platten, um genug Platz für Leitungen bieten zu können. Ausgesteift wird der Holzbau über die geschlossenen Flurwände sowie die massiven Trennwände an den Erschließungen. Die Holzfassade, bestehend aus vorgefertigten Paneelen, zieht sich als Band um das Gebäude und wechselt sich mit den durchgehenden Fensterbändern ab. Die Öffnungen werden durch außenliegenden Sonnenschutz verschattet. Die vorgestellten Stahlkonstruktionen, welche die außenliegenden Fluchttreppenhäuser beherbergen, sind thermisch losgelöst vom Gebäude und dienen ebenfalls der Fassadenbegrünung als Rankgerüst. Dadurch vermeidet man eine Belastung der Holzfassade durch Bewuchs.

Ökonomie / Vorfertigung

Die Baukonstruktion fördert durch ihren hohen Vorfertigungsgrad und den Einsatz von dauerhaften und wartungsarmen Materialien eine ökonomische Herstellung wie auch auf Dauer einen ökonomischen Betrieb des Gebäudes.

Materialien / Nachhaltigkeit

Alle Bereiche, die sich unter der Erde befinden, werden in Ortbeton und aus recyceltem Material des Abbruchs gefertigt. So kann ein Teil der grauen Energie des Bestandsgebäudes genutzt werden. Die Teile des Sockels, welche im Tiefhof und im Erdgeschoss sichtbar sind, werden als Betonfertigteile ebenfalls aus recycelten Materialien hergestellt. Die Decken über dem TG, KG und EG werden als Hohlkörperdecken aus RC-Beton hergestellt und sparen dadurch 30 % an Material und Gewicht.

Die Holzkonstruktion besteht aus Stützen, Balken und Trägern aus Baubuche. Durch die Wahl dieses Baustoffes können verhältnismäßig geringe Querschnitte bei extrem hoher Belastbarkeit realisiert werden. Die Fassade besteht aus einer wartungsarmen, vorgegrauten Weißtannenverschalung, welche durch ihre helle Farbe einen positiven Albedoeffekt aufweist und geringe sommerliche Hitzeeinträge erwarten lässt. Der textile außenliegende Sonnenschutz weist in der Wartung, wie in der Herstellung ebenfalls eine deutlich bessere Ökobilanz als Alternativen aus Metall auf.