Wohnüberbauung Breiteli Nord in Thalwil (CH)

Die Projektverfasser sehen vor, die Wohnüberbauung in drei Neubauvolumen anzusiedeln. Die Rahmenbedingungen des Gestaltungsplans werden dabei bezüglich Anzahl der Baukörper, deren Ausdehnung sowie der Setzung verändert. Dies macht für das vorliegende Projekt eine Revision des Gestaltungsplans notwendig. Die städtebauliche Setzung sowie die gewählte Körnigkeit schaffen zwar ein hohes Mass an Quartierverträglichkeit, führen aber gleichzeitig zu einer im Vergleich höheren Geschossigkeit, deren kontextuelle Eingliederung wiederum nicht zu überzeugen vermag. Durch das gewählte Hochparterre des Erdgeschosses treten die Baukörper von der Breitelistrasse wie auch hofseitig 4-geschossig in Erscheinung. Die geringe Anzahl an Wohnungen aus der Projektidee wurde durch die Projektverfasser aufgenommen. Neu werden mehr Wohnungen pro Geschoss angeboten. Diese «Verdichtung in der Breite» wird als angemessen beurteilt, bleibt doch die Geschossigkeit nach wie vor vierstöckig und somit gut verträglich. Eine negative Auswirkung dieser Verdichtung in die Breite ist jedoch, dass die vorgängig grosszügige Durchlässigkeit etwas abhandenkommt.

Mit dem nördlichen Baukörper wird ein angemessener Abschluss des Breiteliquartiers gegenüber der Walchlistrasse definiert. Zudem wird der hofseitige Aussenraum eingefasst und abgeschlossen, was als stimmig beurteilt wird. Die städtebaulichen Qualitäten des vorliegenden Projekts werden durch das Beurteilungsgremium entsprechend gewürdigt.

Der Zugang zu den drei Wohnbauten erfolgt über die an der Breitelistrasse angeordneten Laubengänge. Sehr prominent an den Zugangstreppen, welche zum Hochparterre führen, sind auch die hindernisfreien Rampen angeordnet. Allgemein werden die Zugänge mit den Rampen als zu überinstrumentalisiert und unpassend angesehen. Neu verfügen die Wohnbauten über einen direkten Zugang zum hofseitigen Aussenraum, was als klare Verbesserung angesehen wird.

Durch die Wegführung zwischen den Baukörpern werden der neu geschaffene Begegnungsraum an der Breitelistrasse und der hofseitige Aussenraum geschickt miteinander verknüpft. Durch die städtebauliche Setzung wird ein schön definierter Aussenraum erzeugt. Nicht restlos zu überzeugen vermag hingegen die Idee mit den durch Hecken eingerahmten Pflanzgärten, welche durch die Aneignung der Bewohner stetig wachsen sollen. Diese werden als sehr unterhaltsintensiv beurteilt und der eigentlich grosszügige Freiraum wird mit zu kleinteilig. Zudem ist fraglich, wie die grossen ebenen Flächen in das vorhandene Terrain eingebettet würden. Auch wird hofseitig künftig eine grosszügige Spielfläche fehlen. Die Kritik der Zwischenbesprechung mit der Anordnung der Besucherparkplätze entlang der Breitelistrasse wurde aufgenommen. Neu sind diese an der Walchlistrasse angeordnet. Dies führ zu einer merklichen Verbesserung und Aufwertung der Breitelistrasse. Allerdings ist diese, bedingt durch die diversen Vor- und Rücksprünge, nach wie vor eher unübersichtlich.

In der Ausgestaltung der Fassade orientieren sich die neuen Baukörper an der bestehenden Überbauung des Breiteli Süd. Für den Absatz des Hochparterres wird der Betonsockel als wiederkehrendes Element aufgenommen. Die vorgesehene Holzfassade erhält eine horizontale Unterteilung pro Geschoss, welche durch die Balkonplatten sowie die durchgezogenen Fenstersimse definiert werden. Die Anlehnung an die Fassade des Breiteli Süd vermag nicht zu überzeugen. Diese wirkt etwas gesucht und die Fassade wird als zu feingliedrig und zu unruhig beurteilt. Die städtebaulichen Qualitäten des vorliegenden Projekts werden durch das Beurteilungsgremium entsprechend gewürdigt. Die mehrgeschossigen Begegnungsorte auf der schattigen «Rückseite» vermögen jedoch nicht zu überzeugen.

Nutzung, Funktionalität, Flexibilität

Im Erdgeschoss des nördlichen Baukörpers an der Walchlistrasse sind gegen die Breitelistrasse ausgerichtet die Multifunktionsräume angeordnet. Hofseitig wird der geforderte Nachweis erbracht, dass eine Möglickeit zum Betrieb einer Kindertagesstätte gegeben ist. Die Kindertagesstätte verfügt über ein gutes Raumkonzept und lässt einen guten Betrieb zu. Weiter besteht ein direkter Aussenzugang zum dazugehörigen, schön gestalteten Aussenraum. Der Entscheid die Kindertagestatte vom südlichen in den nördlichen Baukörper zu verlegen wird als richtig beurteilt. So kann der Mehrverkehr durch das Bringen und Abholen der Kinder in der Breitelistrasse minimiert werden.

Die Wohnungen sind im südlichen sowie im mittleren Baukörper ab dem Erdgeschoss und im nördlichen Baukörper ab dem 1. Obergeschoss untergebracht. Total werden, ohne die Nutzung der Kindertagesstätte, 64 Wohnungen angeboten. Der vorgegebene Wohnungsmix wird eingehalten. Die Wohnungen werden über die seeseitigen Laubengänge erschlossen. Diese dienen gleichzeitig als Begegnungszone. Da sie jedoch auch als Fluchtwege dienen, können sie jedoch nicht möbliert werden und sind dadurch nur eingeschränkt nutzbar. Durch die verschiedenen Wohnungstypen pro Geschoss wird eine gewisse soziale Durchmischung gewährleistet. Dies wird als positiv beurteilt. Auch der private Aussenraum der Wohnungen ist hofseitig richtig angeordnet und wurde gegenüber der Projektidee dem Bedarf entsprechend vergrössert.

Die Wohnungen weisen eine attraktive Grundrissorganisation auf und sind gut möblierbar. Ausserdem verfügen sie mindestens über eine zweiseitige, meist aber dreiseitige natürliche Belichtung. Allgemein werden die Wohnungen als attraktiv und gut vermietbar beurteilt. Nach wie vor werden einige Wohnungen jedoch über die Küche erschlossen, dies wird als nicht ideal angesehen.

Vom Beurteilungsgremium entsprechend gewürdigt wird die grosse Flexibilität der Wohnungen. Der Wohnungsmix kann durch die vorgesehenen Schaltzimmer verändert und dem Bedarf angepasst werden. Zudem ist es möglich gewisse Wohnungen oder ganze Hausteile zusammenzuschalten. Somit werden auch alternative Wohnformen wie grosse Wohngemeinschaften ermöglicht.

Etwas geschmälert wird die Wohnungsvielfalt dadurch, dass keine Gartenwohnungen vorhanden sind. Diese würden zur Attraktivität der Wohnüberbauung beitragen und wären förderlich für die Belebung des Aussenraums.

Wirtschaftlichkeit

Bezüglich Wirtschaftlichkeit treten bei diesem Projekt gewisse Defizite in Erscheinung. Die Laubengänge wirken sich zwar positiv auf die Erstellungs- und Betreibungskosten aus. Demgegenüber steht jedoch die hohe Fassadenabwicklung der drei Baukörper mit den diversen Vor- und Rücksprüngen. Als wirtschaftlich kritisch und so nicht realisierbar wird die Tiefgarage beurteilt. Die Organisation als Einspänner ist bezüglich der Erstellungskosten wie auch für den Betrieb gänzlich ungeeignet. Auch die vorgesehene Aussenraumgestaltung mit den mit Hecken unterteilten Bereichen und Aneignungsgärten ist unterhalts- und kostenintensiv. Die durch den Baukostenplaner revidierten Baukosten für das Projekt liegen bei rund CHF 26 Mio. inkl. MwSt. Dementsprechend liegen für dieses Projekt die tiefsten Erstellungskosten vor.

Nachhaltigkeit: Energie / Klima / Biodiversität

Nicht zu überzeugen vermögen das Beurteilungsgremium auch die Massnahmen, welche die Projektverfasser bezüglich Nachhaltigkeit: Energie / Klima / Biodiversität ausgearbeitet und präsentiert haben. Massnahmen wie eine Zisterne, eine PV-Anlage oder andere Überlegungen, welche die Nachhaltigkeit oder den Energiebedarf positiv beeinflussen, wurden von den Projektverfassern nicht angestrebt oder zumindest nicht nachvollziehbar nachgewiesen. Einzig mit der hybriden Bauweise mit der Holzfassade wurde das Thema der Nachhaltigkeit aufgenommen. Dies wird als klar unzureichend und als verpasste Chance beurteilt. Wurde doch im Wettbewerbsprogramm wie auch in den Beurteilungskriterien die Wichtigkeit dieser Aspekte hervorgehoben.

Auch die sozialräumliche Qualität findet in dem vorliegenden vertieften Projektvorschlag zu wenig Beachtung. Die soziale Durchmischung bedingt durch die unterschiedlichen Wohnungsgrössen pro Geschoss ist nicht ausreichend, um dem gemeinschaftlichen und partizipativen Gedanken, welcher die Wohnüberbauung ausmachen soll, Rechnung zu tragen.

Auch Massnahmen zur Biodiversität, zur Verbesserung des Klimas oder zu einem nachhaltigen Umgang mit Ressourcen finden zu wenig Beachtung. Deshalb muss auch an dieser Stelle die verpasste Chance aufgeführt werden.

Fazit

Den Projektverfassern ist es gelungen, diverse Kritiken aus der Zwischenbesprechung aufzunehmen und entscheidend zu verbessern. So hat eine Angleichung der Wohnungsanzahl durch die «Verdichtung in der Breite» stattgefunden. Auch wurde die Anordnung der Kindertagesstätte in den nördlichen Baukörper aufgenommen. Die damit einhergehende Beruhigung der Breitelistrasse hat zu einer merklichen Verbesserung geführt.

Eine Stärke des vorliegenden Projekts ist nach wie vor die städtebauliche Einordnung sowie die Quartierverträglichkeit der Baukörper. Eine Teilrevision des Gestaltungsplan wird beim vorliegenden Projekt zwar notwendig, die Argumentation für die Anpassung wird jedoch als gegeben beurteilt und somit das politische Risiko als vertretbar angesehen.

Nicht zu überzeugen vermögen hingegen, neben der Gestaltung der Fassade, der Umgang mit den Anforderungen bezüglich sozialräumlicher Qualitäten sowie dem gemeinschaftlichen und partizipativen Gedanken, welcher die Siedlung aufweisen soll. Hier weist der vertiefte Projektvorschlag entscheidende Defizite auf. Neben den nicht oder zu wenig ersichtlichen Massnahmen bezüglich Nachhaltigkeit: Energie / Klima / Biodiversität, würde mit diesem Projekt eine Chance zur Quartierentwicklung vertan. Dies verunmöglicht es diesem Projekt den Zuschlag zu geben. Das Beurteilungsgremium bedankt sich für den interessanten Beitrag und die Präsentation anlässlich der Schlussbesprechung.