Nichtoffener Wettbewerb | 07/2015
«Îlot mixte Porte de l'Europe», Quartier Européen Nord – Plateau de Kirchberg
2. Preis
Projektentwicklung
Investor*in
Neutelings Riedijk Architecten
Architektur
Arlette Schneiders Architectes
Architektur
Bauingenieurwesen
Beurteilung durch das Preisgericht
Le jury regrette que le projet n’ait pas évolué au-delà des remarques exprimées par le jury en phase 2 et se soit même déforcé notamment d’un point de vue de l’implantation et du fonctionnement commercial.
Implantation urbanistique
Le projet présente d’une part des caractéristiques traditionnelles de par la création d’îlots urbains classiques et par son expression architecturale. D’autre part, il présente les caractéristiques d’un projet moderne par ses flux différenciés. Mais, l’approche de la création d’îlots se trouve en opposition avec la fluidité recherchée.
Fonctionnement des flux
Du fait de la mise en place d’un seul niveau de référence pour le piétonnier, les espaces extérieurs du projet se trouvent détachés de la rue du FN, qui n’est accessible que par des escaliers. Ceci induit des flux contraignants et peu naturels.
La séparation des différents flux (piétons, voitures, livraisons) les rend peu fluides et très dirigés. La desserte créée présente un chemin fonctionnel peu agréable pour les piétons souhaitant rejoindre la Cour de justice depuis le tram, en évitant les escaliers de la place à la rue du FN. En plus, la vue sur une zone de livraison n’est pas engageante.
Espaces extérieurs
Les auvents-toitures reliant les divers bâtiments des îlots créent des séquences de formes de privatisations qui se trouvent en contradiction avec les flux directionnels induits par le projet. L’implantation du supermarché au sous-sol sans visibilité aucune depuis la place n’est pas convaincante.
Expression architecturale générale
L’architecture de la tour des logements ainsi que sa forme sont très élégantes et appréciées par le jury.
Qualité des logements
Le jury apprécie la belle qualité au niveau du travail des vues des appartements, mais n’est toutefois pas convaincu par la flexibilité supposée du plan. Le projet peut éventuellement donner lieu à un espace conflictuel au niveau de la cour verte du fait de la séparation des LCM implantés au pied de la tour et des LCA dans la tour et du cheminement piéton public passant par cet espace à la fois à caractère privatif et public.
Qualité des bureaux et services
Le bâtiment de bureaux est très bien proportionné. Son implantation dans le contexte urbanistique est très judicieuse, cependant l’architecture de sa façade se trouve quelque peu en contradiction avec la fonction prévue pour le bâtiment, laissant supposer davantage une structure de nature culturelle.
Le fonctionnement de l’espace d’exposition reste flou. Il n’y a pas eu de réponse approfondie à ce sujet.
Volet commercial (25%)
La fluidité des flux piétons est mise à mal par la réorganisation du plan de merchandising. L’abandon du patio et de la passerelle a pour effet de rendre le supermarché en sous-sol moins attractif et les commerces en étage au-dessus de la place de l’Europe difficilement accessibles. Les zones de services au niveau de la rue Niedergrunewald sont en dehors de flux.
La modification du plan de merchandising et des accès déséquilibre l’adéquation entre le modèle commercial et le modèle économique. En passant de 34 unités avec des petites boutiques aux enseignes très spécifiques proposées en phase 2 à 18 unités commerciales dont deux moyennes surfaces en phase 3, le niveau moyen des loyers annoncés ne répond plus aux standards du marché.
Un effort a été fait pour attirer de nouvelles enseignes sur le site avec, malheureusement, un succès un peu trop faible que pour générer un effet seuil attractif et différenciant. Le positionnement des surfaces rend difficile la flexibilité des modénatures commerciales fortement ancrées dans leur logique de trois bâtiments distincts avec des niveaux figés. La rue de service située entre l’îlot A et l’îlot B, même si elle est attractive d’un point de vue des livraisons prend une trop grande importance en face de la cour de justice et, avec ses zones de stockage et déchets, risque de créer des problèmes de sécurité et de propreté.
L’alimentation des commerces de la place via le lift « public » pose problème de sécurité, propreté et entretien.
Le Jury constate une augmentation du montant proposé en vertu du droit d’emphytéose.
Le plan financier de la Parcelle A se greffe sur un niveau de loyers lequel est jugé être en déphasage, notamment pour les surfaces de l’alimentaire et les bureaux, par rapport à la conception fonctionnelle et le concept commercial proposé par l’équipe.
Au niveau des aménagements extérieurs (desserte de la Tour B), il semble que la totalité des surfaces de l’espace de desserte et de l’entrée de parking de la tour B, à réaménager, n’ait pas été prise en compte. Les frais y relatifs ne figurent pas au sein du concept financier de l’équipe.
Le coût moyen par m2 pris en compte pour la réalisation des aménagements extérieurs emble en non adéquation avec le niveau qualitatif visé.
Le Jury constate l’absence de lettres d’intention, notamment de la part d’AS Adventure (838,50 m2) et de Cook & Book (286 m2), qui constituent deux enseignes majeures du projet.
Le montant repris au niveau de la déclaration d’intention de la BGL BNP Paribas ne correspond pas à 50%, arrondis vers le haut, du coût de construction du complexe (y compris la TVA).
Implantation urbanistique
Le projet présente d’une part des caractéristiques traditionnelles de par la création d’îlots urbains classiques et par son expression architecturale. D’autre part, il présente les caractéristiques d’un projet moderne par ses flux différenciés. Mais, l’approche de la création d’îlots se trouve en opposition avec la fluidité recherchée.
Fonctionnement des flux
Du fait de la mise en place d’un seul niveau de référence pour le piétonnier, les espaces extérieurs du projet se trouvent détachés de la rue du FN, qui n’est accessible que par des escaliers. Ceci induit des flux contraignants et peu naturels.
La séparation des différents flux (piétons, voitures, livraisons) les rend peu fluides et très dirigés. La desserte créée présente un chemin fonctionnel peu agréable pour les piétons souhaitant rejoindre la Cour de justice depuis le tram, en évitant les escaliers de la place à la rue du FN. En plus, la vue sur une zone de livraison n’est pas engageante.
Espaces extérieurs
Les auvents-toitures reliant les divers bâtiments des îlots créent des séquences de formes de privatisations qui se trouvent en contradiction avec les flux directionnels induits par le projet. L’implantation du supermarché au sous-sol sans visibilité aucune depuis la place n’est pas convaincante.
Expression architecturale générale
L’architecture de la tour des logements ainsi que sa forme sont très élégantes et appréciées par le jury.
Qualité des logements
Le jury apprécie la belle qualité au niveau du travail des vues des appartements, mais n’est toutefois pas convaincu par la flexibilité supposée du plan. Le projet peut éventuellement donner lieu à un espace conflictuel au niveau de la cour verte du fait de la séparation des LCM implantés au pied de la tour et des LCA dans la tour et du cheminement piéton public passant par cet espace à la fois à caractère privatif et public.
Qualité des bureaux et services
Le bâtiment de bureaux est très bien proportionné. Son implantation dans le contexte urbanistique est très judicieuse, cependant l’architecture de sa façade se trouve quelque peu en contradiction avec la fonction prévue pour le bâtiment, laissant supposer davantage une structure de nature culturelle.
Le fonctionnement de l’espace d’exposition reste flou. Il n’y a pas eu de réponse approfondie à ce sujet.
Volet commercial (25%)
La fluidité des flux piétons est mise à mal par la réorganisation du plan de merchandising. L’abandon du patio et de la passerelle a pour effet de rendre le supermarché en sous-sol moins attractif et les commerces en étage au-dessus de la place de l’Europe difficilement accessibles. Les zones de services au niveau de la rue Niedergrunewald sont en dehors de flux.
La modification du plan de merchandising et des accès déséquilibre l’adéquation entre le modèle commercial et le modèle économique. En passant de 34 unités avec des petites boutiques aux enseignes très spécifiques proposées en phase 2 à 18 unités commerciales dont deux moyennes surfaces en phase 3, le niveau moyen des loyers annoncés ne répond plus aux standards du marché.
Un effort a été fait pour attirer de nouvelles enseignes sur le site avec, malheureusement, un succès un peu trop faible que pour générer un effet seuil attractif et différenciant. Le positionnement des surfaces rend difficile la flexibilité des modénatures commerciales fortement ancrées dans leur logique de trois bâtiments distincts avec des niveaux figés. La rue de service située entre l’îlot A et l’îlot B, même si elle est attractive d’un point de vue des livraisons prend une trop grande importance en face de la cour de justice et, avec ses zones de stockage et déchets, risque de créer des problèmes de sécurité et de propreté.
L’alimentation des commerces de la place via le lift « public » pose problème de sécurité, propreté et entretien.
Le Jury constate une augmentation du montant proposé en vertu du droit d’emphytéose.
Le plan financier de la Parcelle A se greffe sur un niveau de loyers lequel est jugé être en déphasage, notamment pour les surfaces de l’alimentaire et les bureaux, par rapport à la conception fonctionnelle et le concept commercial proposé par l’équipe.
Au niveau des aménagements extérieurs (desserte de la Tour B), il semble que la totalité des surfaces de l’espace de desserte et de l’entrée de parking de la tour B, à réaménager, n’ait pas été prise en compte. Les frais y relatifs ne figurent pas au sein du concept financier de l’équipe.
Le coût moyen par m2 pris en compte pour la réalisation des aménagements extérieurs emble en non adéquation avec le niveau qualitatif visé.
Le Jury constate l’absence de lettres d’intention, notamment de la part d’AS Adventure (838,50 m2) et de Cook & Book (286 m2), qui constituent deux enseignes majeures du projet.
Le montant repris au niveau de la déclaration d’intention de la BGL BNP Paribas ne correspond pas à 50%, arrondis vers le haut, du coût de construction du complexe (y compris la TVA).